小產權房：從“打雷”到“下雨”

□ 本刊記者 陳沙沙

小產權房：從“打雷”到“下雨”

□ 本刊記者 陳沙沙

李青，一位普通的城市新移民，和家人居住在北京豐臺區某住宅樓中。區別于周圍林立的樓宇，她的房子不可銀行貸款，不能上市交易，不受法律保護。因為沒有一紙“房產證”，這所房子姓“小”。

但李青并不感覺孤單，她知道自己屬于一個龐大的群體。

然而，2012年3月11日，國土部部長徐紹史在列席十一屆全國人大五次會議時表示，今年開始試點治理小產權房，為下一步大規模的清理做準備。

該表態具有明顯的警示意味，讓戶主們猝不及防。“小產權”的未來，是呈現多方博弈的大和諧，還是統一取締的大清理，業內外人士都在觀望。

小產權房何去何從？無論是真的拆除還是轉正準生，都會使很多人的利益受損。相對于各地不同的治理方式，不同領域人士的觀點趨于一致，“不可‘一刀切’”。

身份不明的“喜”與“憂”

“買了心慌，不買心動。”李青回憶起4年前的購房心態，“西四環的房價早15000元/平方米了，這里5600元/平方米?！?/p>

李青說的“這里”， 是指在北京某單位的集體用地上開放的小產權房。在所謂的“聯建合同”中，記者看到了房子的售價和交房標準，但并沒有關于產權方面的注解。

“便宜啊，價格只是周邊正規商品房的1/3。就算租，十多年成本也回來了。”近百戶家庭和李青一起加入了這場豪賭。

而賭注無外乎是“便宜”的賣點、“轉正”的期待、“法不責眾”的僥幸。

“法律上對小產權房并沒有明確的、清晰的界定，”岳成律師事務所律師劉濤解讀道，“它更傾向于一個民間的說法?！?/p>

他介紹，這一約定俗成的統稱主要是指，占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑；在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

簡單地說，即是“建設時，沒有合法的建房手續；建成后，沒有合法的產權證明?！?/p>

李青所處居民樓的原身，本是對外出租的寫字樓，因出租率低，建設單位將其改成了“商品房”用于創收。

因此，該樓戶主除了沒有法律的保護，還面臨著一次性付款、商業水電價、物業服務不善等問題。

“物業服務不怎么樣，大門壞了沒人修，暖氣管漏了，沒人理?！痹摌蔷用穹从场?/p>

除了這些“小毛病”，房屋是否被拆除；或面臨拆遷時，能否得到補償，才是懸在李青和鄰居們頭上的“利劍”。

“小產權”的吶喊

“涉及到小產權房的官司，一般出現在房屋面臨拆遷時?！眲偨Y說。而這類訴訟出現的總量不容小覷。

針對李青的隱憂，他回答，“拆遷時，一般認定‘買賣’合同無效。在此情況下，除了退還買房者所付的本金外，也將根據對房屋價值的評估，給予一定的補償?！?/p>

但值得注意的是，在看似“包賺不賠”的交易背后，賣方的履約能力或償債能力，決定了法院的判決是否會成為“一紙空文”。

在房屋中介劉慧看來，支付不起高額房價的人群，更易選擇承擔產權不確定的風險。

李青給記者算了一筆賬：如果她租房，仍然是90平方米的兩居室，每月租金要4500元，10年就是54萬元。但10年后，她仍然沒房。但現在以同樣的金額，卻住上了屬于自己的房子。

由此可見，小產權房圓了部分低收入群體“家”的夢想。那么，全國究竟有多少小產權房？在官方數據里至今沒有找到答案。

微觀北京周邊，據不完全統計，至少有十余個小產權項目在售賣。主要分布于昌平、房山、延慶等郊區。其中小產權住宅的售價主要在六七千元/平方米，小產權別墅的售價多在八九千元/平方米。

因為沒有一紙“房產證”，小產權房沒有合法身份，存在的風險不言而喻。圖/CFP

放眼全國，有媒體稱國內的小產權房面積將近60億平方米，全國城市的小產權房平均占到30%左右，一些地方甚至接近40%。

除此之外，沒有“名分”的小產權房，不會被計入購房套數，沒有購買條件限制，也成為中高收入家庭應對“限購令”的選擇。

潛在風險呼之欲來

盡管小產權房能夠滿足居住的功能，但其沒有合法身份，存在的風險不言而喻。

劉濤以典型的小產權房——“鄉產權房”為例，分析到“即使是由鄉政府頒發房屋所有權證書，或村大隊出具交易證明，也均屬于小產權房的范圍，合同在法律上還是無效。”

日前，國土部有關“小產權房”試點清理工作傳出最新消息，立刻攪動了這片樓市的“灰色區域”。

2012年2月，國土部發言人表示2012年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展試點清理，為啟動全面清理工作做好政策和制度的儲備。

回顧“小產權”的監管之路，清理之聲并非憑空出世。自2007年起，國務院、原建設部、國土部等曾多次下發“堅決叫停各類小產權房”的規定。

2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

可與政策路線反相增長的是越來越多的小產權房，范圍遍及大中城市城鄉結合部、城中村、旅游景區、休閑度假區。

究其原因，業內人士分析，多方利益交織，成為治理難點。

“地方政府和國土部的利益需求是不同的，”國土資源部土地勘察測繪院副總工程師鄒曉云接受媒體采訪時表示，“地方因經濟利益訴求而對小產權房模棱兩可，國土部則要對農地的總量控制負責?！?/p>

2012年2月底，北京市國土局懷柔分局執法隊負責人曹建明因對“水岸江南”的小產權房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。

該案為國土部督辦案件，亦被一些人士解讀為小產權房治理從“打雷”開始“下雨”。

“小產權”何去何從？

一方面是多政府部門的輪番叫停，另一方面是“小產權”愈演愈烈，圍繞這個奇怪的悖論，支持與反對的聲音旗鼓相當。

面對巨量小產權房去向問題，實際操作中，各地都有不同的曲線解決辦法，且尺度差別很大。

2012年1月，南京最大規模的小產權房之一七彩星城所在部分地塊已正式劃歸國有土地性質。據悉該項目開發商補交了超過1億元的土地款，而該項目業主無需補交費用。

作為城市化進程代表的深圳，2009年通過《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，完成了將全部農村集體土地一次性轉為國有土地的方式，一舉“跳過”了轄區內近2億平方米的小產權房的合法性難題。

但在北京2010年曾對小產權房“水岸江南”項目進行拆除。

相對于各地不同的治理方式，不同領域的人士觀點卻趨于一致，“不可‘一刀切’”。

對此，中國房地產研究會副會長顧云昌表示，清理小產權房是個非常復雜的問題。如果連根拔起必然會觸碰很多人的切身利益，所以清理工作必須分層次、視具體情況謹慎推進。

雖然清理“小產權”正處高壓之下，但由于小產權房的性質認定和處理方式涉及農村集體土地產權權利、地方政府與村鎮兩級基層組織和政府的利益分割，以至處理方向目前只停留在討論階段。

對于不明朗的形勢，李青和大多數“小產權”戶主一樣，希望在“以人為本”的輿論聲中，他們的房子能夠“轉正”。