日本房產(chǎn)泡沫的前車之鑒

蔡成平

“中國房地產(chǎn)熱將再次升溫。”《日本經(jīng)濟新聞》的這一預期顯然與中國近期政策調整密切相關。在日本，距北海道札幌市車距只要一小時的由仁町，有一處土地目前售價為120日元，約合人民幣僅10元。不過，上世紀80年代，日本卻也曾遭遇嚴重的房產(chǎn)泡沫。

戰(zhàn)后，日本創(chuàng)造了經(jīng)濟增長奇跡，也創(chuàng)造了一個至今無人能打破的城市化發(fā)展紀錄：到1985年，日本城市化接近尾聲，城市化率高達76.7%。城市化隨之而來的便是地價和房價快速上漲，日本形成了所謂“土地神話”，即地價漲幅永遠高于物價漲幅。

長谷川慶太郎在《投機時代》中寫道：“從1970年代開始，日本陷入了土地投機的時代。企業(yè)爭相將資金從制造技術領域轉投到土地，社會充斥著搶購土地的恐慌心理和焦躁情緒。連那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押給銀行以獲得購置土地貸款，緊盯著土地瘋狂的飆升。”山一證券副總裁北川文章也回憶稱，“當時的日本，曾經(jīng)有40名知名的經(jīng)濟學家對前景進行預測，沒有一個人認為會出現(xiàn)危機，都對將來持樂觀態(tài)度”。

前美聯(lián)儲主席格林斯潘曾說過，“泡沫只有在破滅后才知道是泡沫”。有資料顯示，從1956年到1985年，日本名義GDP增長了約38.6倍，全國地價和六大城市平均地價分別增長了41.8倍和56倍。

日本在戰(zhàn)后崛起過程中的經(jīng)濟結構與當下中國類似，同樣是內(nèi)需不足、出口導向，在與歐美等國的貿(mào)易中處于順差，積累了數(shù)額龐大的外匯儲備，導致貿(mào)易摩擦不斷。除了日本國內(nèi)資本，許多國際資金也流入日本，最大的流向就是房地產(chǎn)。1984年到1988年，東京都宅基地的資產(chǎn)額由149萬億日元升至529萬億日元，增加2.6倍，增加額是同期GDP增加額（72萬億）的5.3倍。

正如中國出口受阻、經(jīng)濟減速促使中國兩個月連續(xù)兩次降息一樣，在日元升值之下，日本出口大減，日本政府多次下調基準利率。基準利率從1986年到1987年一年間就迅速下調一半，為當時世界最低水平。這造成日本國內(nèi)資本市場上貨幣供給大幅增加，出現(xiàn)流動性過剩，游離于實體經(jīng)濟之外的資本紛紛流向“獲益明顯”的股市和房地產(chǎn)市場。

在整個日本房產(chǎn)泡沫時期，政府調控失誤也在一定程度上助長了泡沫增長。最初，日本政府認為應遵循自由市場經(jīng)濟的原理，不應干預地價和房產(chǎn)價格。而且，隨著日本金融自由化改革，金融市場自身的融資能力大為增強。正如前日銀總裁三重野康所言，“泡沫經(jīng)濟初始時期，日本金融機構向地產(chǎn)和非銀行金融機構發(fā)放貸款余額由原來的20%驟然上升到40%”，成為推動地價和房價價格上漲的動力。

與1985年日本的城市化率高達76.7%相比，目前中國的城市化率僅為45%，城市化進程正處于加速階段。這一大背景恐怕會讓中國的房價總體處于上漲之中，緊縮性政策導致的房價回調恐怕只是短期的。而且，中國目前并未實現(xiàn)金融自由化、匯率自由化，政府宏觀調控的力度和影響都很大。

日本經(jīng)濟學泰斗加藤寬曾總結稱，“戰(zhàn)敗結束了軍國主義，但殘留了明治以來的‘大政府形態(tài)，官僚們將過多的資金用于公共建設，直到泡沫經(jīng)濟崩潰才意識到必須創(chuàng)建‘小政府大市場”。