房企避“重”就“輕”

孟德陽

有業內人士開玩笑說，過去房地產行業的微笑曲線是倒置的，因為“開發環節在盈利的頂部，前端的金融與后端的服務在底部，銀行掙的錢不如蓋房子的多”。但現在，這條曲線似乎要“反過來了”。

引進九龍倉作為第二大股東、向融創中國轉讓9個項目之后，綠城集團（以下簡稱綠城）或許終于逃離了高負債的魔掌。事后，宋衛平向媒體坦言，此次調控對綠城幾乎算得上“滅頂之災”。

但在3年前，綠城所依靠融資不斷拿地的“重資產”模式，在業內看來也是理所當然的。“在‘通脹時代，開發商的主要利潤并不來自于房產開發，而是土地增值的部分。開發房產不過是變現了土地增值，這是過去房地產開發能獲得所謂‘暴利的游戲規則。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖告訴《英才》記者。

然而，今年以來，房地產公司拿地的腳步似乎普遍慢了下來。從國家統計局公布的2012年1-7月全國房地產開發和銷售情況統計中可以看到，盡管房屋施工面積同比增長15.3%，但土地購置面積及成交價款卻分別同比下滑了24.3%和16.9%。

單純房地產開發是“重資產”的模式，在調控政策趨嚴的背景下，這種模式依賴土地增值就能盈利的時代正在成為過去，房地產公司已經意識到避“重”就“輕”或許更加現實。

所謂“輕資產”的發展方式，不同于傳統的土地儲備和大量占用資金，而是更傾向于利用自己的品牌或者開發能力、強調自身的專業性、提升開發項目的價值、通過與投資方合作來開發。業內通常把委托代建當作“狹義”輕資產模式的典型。

2011年初，原萬科集團副總裁徐洪舸出走，創立里城地產顧問有限公司，主營房地產咨詢與項目開發管理。不到兩年時間，地產圈內人感嘆“徐洪舸現在已經做得很大。”

再來看綠城，其項目開發能力在業內一直是有口皆碑，融創中國董事局主席孫宏斌曾公開表示欽佩之情：“這么多年我一直在觀察綠城，力挺綠城，因為產品實在做得太好了。并不是每個人都可以做的，需要積累需要花精力。”

2010年，綠城房產建設管理有限公司的成立，標志著其開始涉足代建領域。花樣年集團副總裁馮輝明向《英才》記者表示，綠城的代建模式如果發展成熟，是一件很“偉大的事情”，“代建費用是銷售額的7%，這是一塊非常大的利潤，甚至比開發商賺的還多。”

此前，綠城建設相關負責人曾向媒體表示，從公寓到別墅，根據項目的不同，綠城代建的費用大約為銷售額的7%-12%。綠城將以開工、預售、預售50%、預售70%、預售80%分別為節點回籠項目資金。

溯游而下

“長期來看，不重視后期運營服務是沒法在這個行業經營下去的。”馮輝明認為，房地產開發終究是有瓶頸的，在10—15年后，城市化的進程會走到盡頭。那時的市場規模也不會像現在這么大，然而若等到四五年后再去轉型可能就晚了。

范小沖也有同感，他認為中國城市化的高速增長會在15—20年之后結束，中國的城市化率從20年前的20%達到現在的50%，15—20年后會達到60%—65%。現在城市化率每年會增長1%—1.5%，未來就沒有這么快了。

另一方面，在開發過程中，大多數房地產開發商都已經發現，現在相應配套服務還遠遠不能夠稱作完善，當下還只是“開發、蓋房子”的時代，在服務領域確實有很大的發展空間，“不但現在有，未來的需求更大。而且房地產服務的模式也正在由簡單的物業管理走向多樣化。”

花樣年正試圖建立線上與線下的聯系，其旗下的深圳市彩生活服務集團有限公司（以下簡稱彩生活）并不直接提供社區配套服務，而是通過搭建社區服務平臺，在線上和線下同時引入社區商戶。

“彩生活90%以上的業務是外接花樣年開發以外社區的，這種統一品牌的社區服務就像一個入口，所有進入這個社區的商戶都要通過這個入口。”馮輝明說。

不但是住宅開發領域，服務的價值在商業地產領域更值得重視。

近期兆泰置地宣布與中糧置地進行戰略合作，正是看中后者在購物中心運營方面的豐富管理經驗。而中糧方面則可借此共享收益，同時把其在招商和物業管理領域服務的優勢向更專業、更系統化的方向運作。

“經營性物業不只是需要樓漂亮、面積大，關鍵是要給商戶創造價值，這就得靠開發商定位、規劃、招商、運營以及提供服務的能力，這個對經營性物業非常重要。”范小沖表示，能不斷地為商戶和城市創造價值，這是開發商必須要過的一關。

溯洄而上

同樣有巨大發展潛力的還有地產金融平臺。

眾所周知，無論是商業物業或者大規模住宅的開發，在開發前以及過程中需要投入大資金。然而，眼下房地產公司融資渠道并不暢通，大小房企都在努力為獲得資金開疆拓土。無論是前段時間萬科海外購殼，還是綠城引入戰略投資者九龍倉，在融資方式方面并無太多新意。

有開發商稱當下融資環境為“有借貸無金融”。顯然這種情況并不能滿足房地產公司的胃口。一位業內人士向《英才》記者表示，當前國內金融模式支持不足使得持有大量資產的房地產公司“壓力很大”，若趕上行業周期性調整或經營稍有不善，便會面臨巨大風險，輕者折價出售資產，重者直接告別江湖。

盡管空間逼仄，但房地產公司并未放棄在夾縫中尋找新方向。“房地產開發在未來會趨向于金融地產或地產金融。如此一來，房地產公司的運營更具輕資產特征，其核心的能力在于整合資源。目前發達國家的房地產開發均以這種模式為主。”易居中國聯席總裁丁祖昱對《英才》記者稱。

就在去年，萬通地產（下簡稱萬通）母公司由萬通實業更名為萬通控股，盡管創始人馮侖曾向《英才》記者坦言，更名的想法由來已久，但其背后之實則是向房地產行業上游的類金融企業模式進發。在房地產調控的背景下，這種低負債率開發模式保證了萬通的安全。

而萬通在整個業務結構上也在積極提高商業地產的盈利比例，并嘗試引入所謂“美國模式”，此模式的核心便是房地產信托投資基金（REITs）以及投資商。作為資產證券化的重要手段，REITs在國外被廣泛應用于商業地產領域，但國內除北京正在嘗試的保障房REITs外，并沒有其他案例。

“房地產金融化是一個過程，現在還剛剛起步，但是發展和開發商接受的速度都很快。”丁祖昱說，在這樣的趨勢下，由于資本與開發運營越發趨向各自的專業領域，運營能力一般的房地產開發公司便會面臨拿不到投資的境地，進而未來房地產行業的集中度會越來越高，“3年之后前十強房企市場份額可能會達到25%，而前100強房企則可能在未來幾年超過50%，這是一個趨勢。”

馮輝明則認為，房地產金融應與其服務形成互動關系，“創新的服務模式應該用金融杠桿撬動它。最后地產商即使不親自參與組建金融平臺，亦會打通多個融資渠道，比如收購殼公司。”