世界部分國家和地區的住房保障經驗

華佳

英 國

早在20世紀70年代，英國就將住房政策的目標設定為“每個家庭都能以其支付能力之內的價格獲得合理的住房”，并將其細分為住房標準、新建和翻新的平衡、成本、特殊需求、產權選擇等八個要素，還列出了為期10年的計劃表。由此，地方政府建設了大量公共住房，直接以低于市場租金的標準出租給特定對象。幾年后，政府的看法發生了較大的改變，認為住房是存在市場缺陷的私人物品。相應地，住房政策也從強調公共提供轉變為私人提供，從直接分配轉變為更多的自主選擇，從直接低價分配房源到提供與收入相關的補貼；政策施行的主體也由地方政府轉變為中央政府，政策工具從政府直接投資轉變為依靠金融、稅收、法律及宏觀調控工具。政府通過折價將公房出售給居住者，全國住房保有率一度快速上升，但隨后私人租賃市場逐漸衰退，住房市場因大量中低收入者的貸款而變得不穩定，存量公房的狀況也不夠理想，中央政府難以繼續保障“夾心層”居民。20世紀90年代中期，英國對住房政策進行反思，重新強調地方政府在住房政策上的權能，以期減緩私人租賃市場的衰退。一方面改組公共住房，以所有權多元化的方式，力圖取得公共住房與市場住房之間的平衡；另一方面則強化地方政府在整體城市更新上的能力。

美 國

美國住房政策中實物補貼模式主要是在聯邦政府主持下進行的，各級政府提供、參與、支持的保障性租賃住房總供應量約500萬套。總體來看，第一階段的扶持方式主要是政府與私人機構達成補貼協議，政府以一定的利息或運營成本補貼吸引各類機構以特定租金、向特定對象提供保障房源。由于政府的補貼政策受到政治周期、項目特征差異等影響，在運作過程中出現了產權人缺位、政治尋租、退出困難等問題，房屋管理過程中則出現了項目更新、持續運作的危機。第二階段，政府將扶持、補貼規則納入稅制中，由市場主體自行決定是否投資建設，這一模式在一定程度上解決了產權人缺位、政治尋租的問題，但同樣面臨項目難以持續運作及更新資金缺乏的問題。同時，相比第一階段，由于第二階段政策的“市場化”程度更高，其租金水平依然高于較低收入對象的支付能力范圍。

新加坡

新加坡住房保障管理制度始于20世紀60年代。制度建立之初，新加坡政府就試圖將住房制度與城市整體的長遠發展聯系起來，提倡公民擁有住房的理念。目前新加坡居民中有80%住在保障性住房中，其中95%為保障性產權房。全國僅有4%的居民居住于政府直接提供的保障性租賃房中。政府專門成立了建屋發展局（管理委員會）來專門運作保障性住房。這一機構享受財政支持，并有強大的融資能力以及全國公積金的支持，在業務管理上強調一體化管理，即房屋建設、分配、管理、維修一體化。

中國香港

香港的住房保障是只租不售的公屋制度。由房委會統一制定、落實政策，并通過自身的資產運作形成有效的資金循環與平衡。為融通資金，香港于1978年引入了居者有其屋計劃。居屋為政府與居民共有產權，5年內不得上市，滿5年后居民可以按股份比例以市場價格獲得完全產權。1997年，香港建立了居屋第二市場：居屋滿3年，可向輪候冊及公屋住戶對象出售，不需補償增值收益。1998年香港又推出了租者置其屋計劃，主要運作思路與居屋相同，只是購房對象購買的是自己原來承租的公房。2000年后，香港房地產市場低迷，各類居屋出售計劃全面叫停。香港住房保障制度重新回到以提供公共租屋為重點的管理模式。2002年，香港的住房政策管理架構進行了重大調整：房委會逐步剝離經營性項目，將公屋管理職能納入房屋局內，回歸公共財政預算管理，強化保障職能。2005年，房委會成功分拆名下的商業設施并打包上市，結束了以商業設施盈利彌補公屋運營成本的管理模式。