行政與司法誰之過

【案情回放】

2002年交付使用，為整幢大樓服務的2夾層技術層以及利用大樓公用綠地改造的車位場地，原本屬于全體業主共有。2002年底開發商取得初始登記大產證，此期間已將整幢大樓出售給業主，2006年5月1日注銷了初始登記大產證。2006年4月6日,開發商寫出“關于《XX公寓》2.2米層建筑面積測算及產權證辦理的申請”，將規劃設計圖紙中的“技術夾層”去掉“技術夾”三個字，寫成：“2.2米層”，2006年12月30日，登記部門將幾年前已經屬于全體業主的共有權利，登記到開發商名下。物業部門曾致函開發商：由于當時開發商把C座寬帶設備設置在技術夾層內，鑰匙在開發商處，故物業無法及時為業主維修寬帶需要而開門，不斷影響業主正常的生活安排。業委會曾通知開發商：全體業主共有建筑部位2夾層技術層產權和綠地改造的車位，沒有依法一并申請登記為業主共有，顯然申請登記有誤，要求開發商共同到登記部門進行更正登記，開發商不予配合。

業委會多次提出業主共有權利被侵犯，要求糾正。行政機關書面答復：如果業委會認為侵害了全體業主合法權益的，可以申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。隨后，在行政復議中，行政機關稱：第三人為了辦理2.2米夾層的初始登記，并無法律對2.2米夾層、地下1層夾層車位的權利歸屬作出明確界定，申請人理應通過民事訴訟途徑明確系爭房地產權屬，再憑法院生效的法律文書申請更正登記。既然行政機關稱是“初始登記”，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，就應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施用房等一并申請登記，由登記機構在房地產登記簿上予以記載。于是，業委會致函登記機構在辦理“初始登記”時，漏將為整幢大樓服務的公用設施用房2夾層技術層以及綠地改造的車位一并記載。登記部門書面答復：根據相關規定，房地產登記機構并無確定房地產權屬的行政職權，房地產權利的利害關系人申請更正登記的，應和房地產登記簿記載的權利人共同申請，也可以通過民事訴訟明確權屬后，憑生效法律文書單方向我中心申請更正登記。

業委會只能按照其答復意見，依法提起民事訴訟。法院依據行政部門發放的產權證，將原為整幢大樓服務的公用設施用房2夾層技術層，以及公用綠地改造的車位，判為開發商的專有權利。

律師意見

《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路、綠地除屬于城鎮公共部分外，屬于業主共有，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。上述2夾層技術層，屬于建筑區劃內的公用設施用房；搭建車位的位置，屬于公用綠地場地。在現場實景照片上，2夾層技術層內，縱橫交錯的上下水管道、強弱電管網設施設備、總消防管網設施設備、衛生管網設施設備等，都證明屬于用作水、電、消防、衛生等設施設備安裝的局部層次，為該建筑物區分所有權法定共有部分。車位是公用綠地上面搭個平頂的違章搭建，并沒有規劃設計文件。行政機關對為同一整幢大樓服務的，已經為全體業主共有的部分，再進行二次初始登記回到開發商名下，違反了《民法通則》第七十二條第一款“財產所有權的取得，不得違反法律規定”和其他有關法律法規的規定。

本案更值得思考的是，從創新社會管理出發，應當重視并推進多方監督體系：1、社會事務參與者對具體事務的合法性進行主動客觀的評估，減少違法事實的發生。2、各級行政機關對具體行政行為和所處理的社會事務的合法性進行客觀公正的評判，減少執法不公的后果，對相關行政爭議，認真調查事實，主動及時糾正違法行政行為。3、各級司法機關對所處理的各類案件事實的合法性，亦應進行客觀公正的評判，減少執法不公的后果，提高社會公信力。4、各級國家權力機關對已經發生的行政司法爭議行使法律監督權，促使行政機關、司法機關自覺形成認真依法辦事的習慣。5、社會各界和新聞媒體共同監督行政機關、司法機關認真依法辦事，公正執法，實現社會公平正義。 （作者系上海陳玉文律師事務所律師）