城鎮居民能否到農村購買農民的住宅

2006年11月22日，方某和班某達成買賣房屋協議，當日方某交付了購房款，并于2007年5月21日辦理了房屋產權過戶手續。由于當時沒有讓方某騰房，該房一直由孟某占用，后袁某占用該房。方某要求袁某騰房，袁某拒不騰房。2007年8月7日方某訴至縣法院，要求其騰房。2007年10月8日袁某提起訴訟，要求法院判令方某于班某之間的房屋買賣協議無效，并支持其具有優先購買權。

2007年8月7日方某訴至縣法院，要求其騰房，2007年10月8日袁某提起訴訟，要求法院判令方某于班某之間的房屋買賣協議無效，并支持其具有優先購買權。方某感到本案件法律關系復雜，遂找律師代理該案件。通過查閱案卷，律師認為假使袁某租用了該房，那么依據法律規定就具有優先購買權，袁某的主張就會得到法院的支持，對方某就會不利。可是律師在查看袁某的訴狀時發現，袁某的常住戶口是在張家口市區。通過進一步調查，發現袁某的常住地不但是張家口市區，而且其戶籍的性質是城鎮居民戶口。按照國家的相關規定，袁某這種身份是不能再農村購買住宅的，其請求沒有法律依據，通過開庭，袁某撤回了其訴訟，并給方某騰了房屋。

法律分析以及建議：優先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優先于他人購買財產的權利。承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。根據本條規定，承租人對租賃物的優先購買權僅限于房屋。

優先購買權的實現需要具備下列條件：

1.在租賃合同的存續期間。

2.在同等的條件下購買。在非同等條件下，承租人不能享有優先購買權。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。

3.必須在一定期限內行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內沒有購買的意思表示，優先購買權喪失。這說明承租人并不想購買該房屋，也就沒有保護的必要了。承租人享有優先購買權就要求出租人在出賣租賃房屋時應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。給承租人考慮是否購買該房屋的時間。只要承租人未作出放棄優先購買權的表示，出租人不得在這個期限內將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同不能生效。

袁某如果是農村居民，依照以上規定是具有優先購買權。可是在本案當中袁某恰恰是城鎮居民，依據《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）中：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”的規定，袁某不具備購買農民住宅的主體資格，其主張也不會得到法院的支持。

摘自《農村法治網》