加強房地產建筑項目施工組織與管理

賀云

企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的,建筑施工企業也不例外。這就需要以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產建筑施工的全過程中實施顧客滿意管理,以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營,加強管理,并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。對于油田建筑施工企業來說,房地產業的管理正逐步走向完善化、成熟化。該文根據多年建筑施工工程實踐管理經驗,對房地產建筑工程項目施工管理進行了分析和研究。

房地產;建筑;項目;組織管理

1.前言

當前,伴隨建筑科技水平的不斷提高,施工企業管理體制的進一步完善,原有的傳統施工組織設計編制方法已不能適應現在的要求。工程的項目管理要突出以下幾個方面:一是要注重運用系統的觀念和方法,建立施工組織設計編制工作的標準。行業管理部門如能對建筑工程的大中型項目施工組織設計進行收集,經過分析和歸納,整理并發布,則能使先進的施工組織設計更能發揮效益,減少編制人員重復勞動,而且能推廣先進經驗。二是建筑企業應改變施工組織設計由技術部門包攬的做法,實行誰主管項目實施,就由誰負責主持編制并執行的方法。使施工組織設計能較好的服務于施工項目管理的全過程。三是施工組織要從事實出發,選擇合理的施工方案是施工組織設計的核心,應根據多年積累的建筑施工技術資源,運用現代科學管理方法并結合工程項目的特殊性,使技術上的可行性同經濟上的合理性統一起來。

2. 施工管理的主要內容和含義

在我國,房地產的施工建設一般采用承包或者發包的方式來完成,要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成,要么對不同建筑項目(建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等)分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業主(開發商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議,負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度,其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位,以一個承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產組織方式,來進行施工管理,直接指揮施工活動,在一定程度上影響設計活動,一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接,且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標,開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用,即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等)、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施,開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

3.建筑施工現場管理

對于建筑施工企業來說,天天要跟“現場管理”打交道?，F場管理實際上是我們企業生產經營活動的基礎。現場管理優化水平,代表了企業的管理水平,也是施工企業生產經營建設的綜合表現。因此,施工企業應該內抓現場,外抓市場,以市場促現場,用現場保市場,并在此基礎之上,不斷優化現場管理?，F場管理必須遵循以下三個基本原則:

經濟效益原則。施工現場管理一定要克服只抓進度和質量而不計成本和市場,從而形成單純的生產觀和進度觀。項目部應在精品奉獻、降低成本、拓展市場等方面下功夫,并同時在生產經營諸要素中,時時處處精打細算,力爭少投入多產出,堅決杜絕浪費和不合理開支。

科學合理原則。施工現場的各項工作都應當按照既科學又合理的原則辦事,以期做到現場管理的科學化,真正符合現代化大生產的客觀要求。還要做到操作方法和作業流程合理,現場資源利用有效,現場定置安全科學,員工的聰明才智能夠充分發揮出來。

標準化規范化原則。標準化、規范化是對施工現場的最基本管理要求。事實上,為了有效協調地進行施工生產活動,施工現場的諸要素都必須堅決服從一個統一的意志,克服主觀隨意性。只有這樣,才能從根本上提高施工現場的生產和工作效率和管理效益,從而建立起一個科學而規范的現場作業秩序。

4.現場管理的控制措施

建筑施工現場管理的主要內容為施工作業管理、物資流通管理、施工質量管理以及現場整體管理的診斷和崗位責任制的職責落實等。通過對上述施工現場的主要管理內容的優化,來實現我們的優化目標。一是以市場為導向,為用戶提供最滿意的建筑精品,全面完成各項生產任務;二是徹底消除施工生產中的浪費現象,科學合理的組織作業,真正實現生產經營的高效率和高效益;三是優化人力資源,不斷提高全員的思想素質和技術素質;四是加強定額管理,降低物耗及能耗,減少物料壓庫占用資金現象,不斷降低成本;五是優化現場協調作業,發揮其綜合管理效益,有效地控制現場的投入,盡可能地用最小的投入換取最大的產出;六是均衡地組織施工作業,實現標準化作業管理;七是加強基礎工作,使施工現場始終處于正常有序的可控狀態;八是文明施工,確保安全生產和文明作業。

一是以人為中心,優化施工現場全員的素質?，F場管理的復雜性和艱巨性突顯了規章制度的局限性。龐雜的施工現場,眾多的工種和崗位,越來越短的工期,以及不斷壓縮的管理層,使得我們不可能做到時時監督,處處檢查。因此,優化施工現場的根本就在于堅持以人為中心的科學管理,千方百計調動、激發全員的積極性、主動性和責任感。充分發揮其加強現場管理的主體作用,重視現場員工的思想素質和技術素質的提高。

二是以班組為重點,優化企業現場管理組織。班組是企業現場管理的保證。班組的活動范圍在現場,工作對象也在現場,所以,我們加強現場管理的各項工作都要無一例外地通過班組來實施。班組是施工企業現場管理的承擔者。抓好班組建設就是抓住了現場管理的核心內容。因此,優化施工現場管理組織必須以班組為重點。

三是以技術經濟指標為突破口,優化施工現場管理效益。質量與成本是企業的生命,也是企業的效益。任何時候市場都會只鐘情于質優價廉的產品,而質優價廉的產品需要嚴格的現場管理來保證。否則,企業將因為產品質量與成本問題而難以再開拓新的市場,從而影響企業的市場占有率和經濟效益。

5.施工中的成本控制與管理

及時的成本跟蹤。在施工中,項目管理人員要按月做好成本原始資料收集和整理工作,正確計算月度工程成本,并對實際成本與預算成本進行對比分析,看兩者是否基本吻合。如有偏差,特別是實際成本大于預算成本,一定要引起項目部門的重視,及時準確查明原因。要查明是材料還是人工方面出現問題,即時進行有效改進。

獲取房地產開發企業的支持。作為施工方,要及時與項目建設單位進行溝通,使房地產開發單位在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

保證進度。在項目的早期,一旦獲得確定的工程施工圖紙及設計說明要迅速組織施工,盡可以地減少窩工現象,這是保證工程進度和質量效益的基礎和前提。

有序跟蹤。一方面,可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究,充分發揮相關人員的知識和經驗。即對施工過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華,將業務流程中無序的知識進行系統化管理,使之成為“可利用再生資源”,實現知識共享和再利用。

[1]呂萍.房地產開發與經營[M].北京:中國人民大學出版社,2004

[2]張紅.房地產經濟學講義[M].北京:清華大學出版社,2004

[2]畢星,翟麗.項目管理.上海:復旦大學出版社,2002