虛擬繁榮背后

“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)”是高房?jī)r(jià)時(shí)代人們的發(fā)泄！房地產(chǎn)不可能是實(shí)施綁架的主動(dòng)者，只有人，才可以借助房地產(chǎn)綁架！那么誰(shuí)綁架了房地產(chǎn)？誰(shuí)是中國(guó)高房?jī)r(jià)背后那些看得見(jiàn)、看不見(jiàn)的推手？房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度繁榮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)瀕臨衰退的罪魁禍?zhǔn)讍幔恐袊?guó)房地產(chǎn)向何處去？中國(guó)經(jīng)濟(jì)向何處去？

本書(shū)通過(guò)七個(gè)章節(jié)來(lái)分析：第一章，要懂房地產(chǎn)先懂貨幣；第二章，抬高房?jī)r(jià)的第一利器；第三章，地方政府融資平臺(tái)的興起；第四章，投機(jī)的房產(chǎn)商與癲狂的大眾；第五章，房地產(chǎn)泡沫必然引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)；第六章，房地產(chǎn)調(diào)控如履薄冰；第七章，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)。這七個(gè)章節(jié)從各個(gè)方面逐一擊破我們心中的疑問(wèn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與我們每個(gè)人都息息相關(guān)，《誰(shuí)綁架了房地產(chǎn)——中國(guó)經(jīng)濟(jì)頻臨衰退的前因后果》準(zhǔn)確把脈中國(guó)經(jīng)濟(jì)，判斷宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，剖析房地產(chǎn)泡沫的來(lái)龍去脈，預(yù)測(cè)房市未來(lái)，為政府部門(mén)提供了避免衰退的良方，還為普通老百姓提供了投資置業(yè)的良策。

與房地產(chǎn)有“一榮俱榮、一損俱損”關(guān)系的群體主要有炒房者、投機(jī)者、投資者、部分地方政府官員、征地獲得數(shù)套房產(chǎn)的城郊農(nóng)民。在這些利益相關(guān)群體眼中，房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲，不會(huì)下跌。有些人甚至采用將雞蛋放在同一個(gè)籃子中的投資策略：用一套或數(shù)套房產(chǎn)出租的租金，來(lái)還另一套或數(shù)套其他房產(chǎn)的銀行貸款。如果房?jī)r(jià)大降，他們的命運(yùn)將難以用筆墨形容。這種思想與行為的背后無(wú)非是：房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)繁榮，房地產(chǎn)是比紙幣、股票更為實(shí)在的，看得見(jiàn)摸得著的實(shí)物資產(chǎn)。

房地產(chǎn)泡沫的興起與最近幾十年來(lái)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史密不可分。從大歷史的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資收益大致介于股票與債券之間，而這十年的黃金期無(wú)非是浩渺歷史滄海之一栗。可是很多人仍然蒙上眼睛，捂住耳朵，每天都像小和尚念經(jīng)一樣地念著“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”。

自上世紀(jì)末以來(lái)，為了解決社會(huì)消費(fèi)不振的問(wèn)題，國(guó)家大力推進(jìn)教育、房產(chǎn)、醫(yī)療的市場(chǎng)化過(guò)程，在貨幣政策上配合以低利率甚至負(fù)利率政策，貨幣供給量大增，信貸擴(kuò)張的程度為1949年以來(lái)之最。

由于社會(huì)貧富差距的急劇擴(kuò)大，內(nèi)需嚴(yán)重不振，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展舉步維艱。在信貸剌激下，房?jī)r(jià)年年暴漲。歷史總是不斷重復(fù)著，后人卻始終不能吸取前人的教訓(xùn)。早在民國(guó)時(shí)代，就出現(xiàn)過(guò)這樣的情況。1924一1929年，上海房地產(chǎn)總價(jià)值增加了20億兩白銀，但其中一半的增長(zhǎng)都來(lái)自于1928-1929年。房地產(chǎn)交易的價(jià)值每月至少有100萬(wàn)兩，最多時(shí)可達(dá)到1000萬(wàn)兩。投機(jī)造成了房地產(chǎn)泡沫，投機(jī)者一旦購(gòu)置土地進(jìn)行建設(shè)，就會(huì)以此作為抵押來(lái)購(gòu)買更多的房地產(chǎn)。在日本、東南亞、美國(guó)，房產(chǎn)泡沫都造成了嚴(yán)重的政治與經(jīng)濟(jì)后果。

一業(yè)繁榮百業(yè)衰。這在普通老百姓的心中打下了一個(gè)烙印——房?jī)r(jià)只漲不跌。到2007年，房地產(chǎn)業(yè)的畸形成長(zhǎng)就像一個(gè)長(zhǎng)著血盆大口的怪物要將一切吞噬。政府在這種情況下開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)下跌似乎指日可待。遺憾的是，這時(shí)，美國(guó)金融危機(jī)爆發(fā)，并影響中國(guó)。為了剌激經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)率，政府不得不放棄貨幣收縮政策，再次放開(kāi)信貸之閘。隨后，大量資金不僅沒(méi)有流入實(shí)業(yè)，反而走入房地產(chǎn)與各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，房?jī)r(jià)再次開(kāi)始了大躍進(jìn)的過(guò)程。人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期日趨堅(jiān)定。預(yù)期決定價(jià)格，房?jī)r(jià)隨之真的上漲，這便形成了一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的循環(huán)過(guò)程。但是，社會(huì)政治與經(jīng)濟(jì)有它自身的規(guī)律，違反規(guī)律者遲早要遭到懲罰。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與通貨膨脹有著密切的聯(lián)系。

信貸擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)這樣的虛擬資產(chǎn)膨脹，貨幣供給量大為增加。投資大于儲(chǔ)蓄，貨幣供給量變成了一個(gè)虛幻的數(shù)字。換言之，比實(shí)際儲(chǔ)蓄還要多的錢都流向了房地產(chǎn)業(yè)與各種基建項(xiàng)目中。結(jié)果，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)了未來(lái)預(yù)期租金的貼現(xiàn)值，人們購(gòu)買房產(chǎn)純粹是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，或者說(shuō)，房?jī)r(jià)脫離了房租的約束，房產(chǎn)本身變成擊鼓傳花的信貸游戲。這便是資產(chǎn)泡沫中的一種類型——房地產(chǎn)泡沫。與此同時(shí)，由于貨幣存量的增加，通貨膨脹隨之發(fā)生。

縱觀千年世界經(jīng)濟(jì)史，惡性通脹是社會(huì)崩潰與政權(quán)垮臺(tái)的直接導(dǎo)火索之一。只有控制通脹、保證就業(yè)率，才能保證社會(huì)穩(wěn)定與國(guó)家的長(zhǎng)治久安。兩害相權(quán)取其輕，面對(duì)通脹與就業(yè)率，房產(chǎn)泡沫的破滅與經(jīng)濟(jì)增速的放緩簡(jiǎn)直算不了什么。因此，加息、限購(gòu)令、提高存款準(zhǔn)備金率、凍結(jié)商業(yè)銀行準(zhǔn)備金甚至新婚姻法的頒布等種種與房產(chǎn)相關(guān)的政策與措施，其目的都是為了將房產(chǎn)泡沫鎖死之后主動(dòng)擠掉泡沫，以防止房產(chǎn)泡沫膨脹到難以治理的程度。