中國保障房建設質量管理研究

金耀

［摘要］ 保障性住房自建設以來，很大程度上解決了中低收入家庭的住房問題，完善了住房保障體系，促進了社會和諧，具有積極意義。但同時，保障房建設質量問題屢次發生，降低了政府公信力，損害了住房者的利益。本文對保障性住房項目質量管理中所存在的問題及原因進行分析并提出相關解決對策。

［關鍵詞］ 保障性住房；政府；質量；管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 05. 019

［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）05- 0037- 02

1保障性住房建設過程中的質量問題分析

１.1保障性住房建設質量的影響因素

保障性住房項目質量的影響因素可歸納總結為１０類，分別是：制度管理、保障性住房各質量主體行為、勘察設計、施工管理、建材質量與選用、技術方法、項目資金、項目進度、建設環境、工程設備機具等。

1.２ 保障性住房在開發建設中存在的主要問題

近年來，保障性住房質量問題常有發生，關于質量問題的投訴率始終處在一個較高的水平。北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的保障性住房屢次出現大面積且非常明顯的質量問題。北京地區的經濟適用房項目如海淀區西三旗瑞旗家園，墻體酥脆，鋼筋連接質量不滿足要求，承重能力較差；廣渠門廣渠家園混凝土土質量強度檢測不達標，不能正常承壓。

杭州保障性住房也出現大量質量問題。如２００９年６月建成的杭州市藍橋名苑小區，一期工程８００多套經濟適用房已經交付使用，其中有５００多戶業主要求維修。相關開發商發表聲明，該保障性住房項目存在墻面空鼓裂縫、地磚起拱甚至碎裂、門窗安裝粗糙、樓頂滲水、電梯多故障等１１類質量問題。

1.３ 保障性住房在開發建設過程中存在質量問題的原因

１.3.1 保障性住房建設中央政府政策與地方政府利益的不協調

中央政府在保障性住房質量管理制度設計上存在缺陷。國家對保障性住房的建設管理都是通過所謂“辦法”、“通知”來實行的，這些“辦法”、“通知”對保障性住房建設管理的規定太過于籠統，對保障性住房性能缺乏必要的認定制度，沒有形成一套行之有效的建設標準體系和質量管理體系，致使地方政府在執行政策過程中在目標與行為上可能與中央政府相背離，導致其質量管理在某些方面存在缺位。

地方政府在履行中央政府的政策時存在博弈行為。保障性住房的開發建設是地方政府落實中央住房保障政策的重要舉措。然而長期以來，地方政府注重考慮局部利益，忽視保障性住房的開發建設，形成與中央政府的博弈，中央政府的政策收效往往很大程度上受制于地方政府是否采取積極的履責態度。

1.3.2 保障性住房公共產品特性與開發商逐利性的不協調

保障性住房質量標準細則缺乏，影響開發商行為選擇。目前，不管是中央政府還是地方政府都未對保障性住房制定相應質量標準細則，未形成相應的質量管理體系。由于保障性住房與商品住房在開發建設上存在較大的區別，特別是保障性住房開發建設涉及的組織參與方較多，利益主體之間關系更為復雜，因此影響保障性住房質量的因素較之商品房更龐雜。如果沒有一套可參照的質量標準細則，開發企業為追求利益最大化，就有很多空子可鉆。

政府對開發商沒有建立嚴格的懲罰賠償機制。從目前政策來看，當保障性住房存在質量問題時，開發商承擔的風險較小。沒有建立嚴格的懲罰賠償機制使得開發商對于保障性住房的質量沒有給予足夠的重視。

1.3.３ 保障性住房開發商質量管理與承建商行為選擇的不協調

開發商質量管理存在缺陷。一方面沒有嚴格執行招標投標法。保障性住房開發項目招標投標是指房地產開發主管部門受地方政府委托，對政府確定的保障性住房開發項目采用公開招標的方式，擇優選擇房地產開發企業的行為。項目招標完成后，項目內所涉及的具體工程建設，按建設工程招投標有關法律法規執行。另一方面對承建商監管不嚴，缺乏必要的約束與激勵機制。開發商應依法加強設計質量的管理，要求設計單位充分考慮保障性住房戶型面積限制及低收入群眾特殊需求等特點，力求在較小的套型內實現合理、適用的使用功能。

2相關解決對策

2.1 完善保障性住房項目質量政府監管職能，健全政府質量監管體系

政府應該完善其在保障性住房中的相關職能：一是建立健全保障性住房質量標準體系，通過立法途徑，建立完善相關的法律法規體系，使得保障性住房的建設管理能夠有法可依、有章可循；二是完善保障性住房項目質量監督管理的法規、法律、技術標準等，使質量監督工作有法可依。

政府制定保障性住房質量標準體系后應協同有關部門確定質量目標，分析預測在保障性住房開發建設過程中潛在的質量問題，弄清原因，告知工程建設參與各方，采取預控手段控制質量問題，預防質量隱患，避免發生事故，并采取措施保證質量目標的正常實現。

2.２ 加強開發商及監理單位質量監控職能，健全質量監控體系

加強合同管理，約束各方行為。開發商理應加強合同管理，使得各方嚴格遵守合同條款，認真履行合同規定的相關職責，對各方行為進行約束，互相監督，確保工程質量目標的實現。

加強協調管理，保證工程質量。開發商的協調管理應體現在3個方面：一是技術協調，二是管理協調，三是組織協調。

2.３ 完善業主（消費者）質量參與職能

消費者參與保障性住房的質量管理表現在兩個方面：一方面，政府強制開發商向保險公司繳納工程質量保險金，再通過其他方式將保險金返回給開發商，一旦保障性住房發生質量問題，開發商要承擔法律責任。另一方面，在保障性住房竣工驗房時，同項目的消費者可組織起來聘請專業的驗房師對住房的質量進行檢驗，如質量不合格，可不辦理交房手續。

3結論

保障性住房質量問題頻發與其質量管理缺失或者失控存在著必然的聯系。本文對保障性住房項目質量管理體系做了較為深入的探討與研究，以期提高保障性住房的質量。

主要參考文獻

［１］劉麗榮，張磊，張健．試述保障性住房的和諧供給模式［Ｊ］．建筑經濟，２００８（６）．

［２］徐姍姍．保障性住房與住宅產業化的互促機制分析［Ｊ］．住宅產業，２００９（z1）.