我國房地產市場發展及調控問題探析

陳艷玲

［摘要］我國房地產市場商業化以來房價持續上漲，房價過高已成為社會各界包括政府部門普遍認同的突出問題。基于對我國房地產市場發展及調控政策歷史沿革的分析，探究房價過高的深層原因，以期對后續調控政策有所裨益。

［關鍵詞］房地產; 市場; 發展;調控

［中圖分類號］D668 ［文獻標識碼］ Ａ ［文章編號］ １００９ — ２２３４（２０１２）０４ — ００43 — ０3

我國房地產市場發展至今不過三十年，商業化僅僅十余年。然而在此過程中，房價的持續堅挺和階梯式上漲，導致該行業成為備受關注和爭議的焦點。特別是近年來，房價過高已成為社會各界包括政府部門普遍認同的突出問題，由此引發的各類調控措施也層出不窮。盡管調控措施取得了一定成效，但該問題一直未能得到有效緩解。本文基于對我國房地產市場發展及調控政策歷史沿革的分析，探究房價過高的深層原因，以期對后續調控政策有所裨益。

一、我國房地產市場發展及調控政策的歷史沿革

從1980年我國開始推行住房商品化改革開始，若以宏觀調控為主線，我國商業化房地產市場發展大致可以劃分為6個階段。

（一）政策松動：改革探索、試點起步階段（1980年—1991年）

1980年6月，中央提出準許私人建房、買房，準許私人擁有自己的住房，正式推行住房商品化政策。同年9月，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年深圳、廣州、撫順等成為收取城市土地使用費的試點城市，同年國務院在4個城市進行售房試點。1984年5月國家將房地產業作為獨立行業正式列入《國民經濟行業分類標準和代碼》。1987年到1991年是中國房地產市場的起步階段：1987年，中國人民銀行先后批準設立煙臺、蚌埠住房儲蓄銀行，作為專司住房制度改革和房地產經營金融業務的股份制銀行，同年11月，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案，中國城鎮住房制度改革的大幕正式全面拉開。

（二）調整推進：全面啟動、快速發展階段（1992—1998）

1992年，鄧小平同志的南方談話成為影響中國房地產市場發展的重要節點。這一年房改全面啟動，住房公積金制度開始全面推行,1993年“安居工程”開始啟動，1994年7月，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發【1994】43號文件），第一次明確提出了按商品化、市場化、社會化的思路來進行房改。同年，國家頒布《城市房地產管理法》，并于次年開始實施。這一階段是房地產業急劇快速增長時期，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產業逐漸進入理性、規范成熟的操作經營階段。房地產業已經成為國民經濟支柱產業之一，同時帶動著幾十個基礎產業的發展。隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房消費成為新的消費熱點。

（三）全面扶持：相對穩定、協調發展階段（1998年—2003年6月）

1998年開始，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期。為了應對當時的東南亞金融危機，國家加快啟動內需：1998年7月國務院下發《關于進一步深化城鎮住房改革和加快住房建設的通知》（國發【1998】23號文件），明確提出將房地產業“作為新的經濟增長點”。從此房地產業在國民經濟中的比重逐步提升，住房消費日趨火爆，房價開始全面持續上漲。但這個文件中提出的“建立和完善以經濟適用房為主的住房供應體系”卻由于多種原因未能得到重視和有效實施，從而埋下了隱患。2002年5月，國土資源部簽發《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停已沿用多年的土地協議出讓方式?！罢信茠臁钡膶嵤┩苿恿送恋亟灰椎耐该骰秃戏ɑ瑫r也推高了地價、房價。

（四）首次調控：房價持續全面上漲階段（2003年6月—2008年9月）

隨著房價的持續全面上漲，房地產投資過熱跡象日趨顯現。2003年，央行首先豎起宏觀調控的大旗，6月份發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（即著名的“121號文件”），規定對購買高檔房、別墅或者第二套及以上商品房的人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定。這是政府第一次對房地產過熱采取的抑制措施。 盡管同年8月國務院發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發【2003】18 號文），明確房地產是“國民經濟支柱產業”，并出臺一系列扶持政策，但持續高企的房價還是逐步統一了高層的認識，證明央行的舉措是具有前瞻性和預見性的。2005年3月、4月兩個月間國務院先后出臺兩個“國八條”，首次提出“穩定住房價格”，由此房地產業進入了首次全面調控時期；8月，國稅總局要求強制征收二手房轉讓個人所得稅。2006年5月國務院又出臺“國六條”，同月九部委出臺“十五條”，提出了“90/70”政策，限制大戶型、別墅建設，2007年9月份，央行規定二套房首付比例不得低于50%。政策組合拳雖未能有效遏制住房價的上漲勢頭，但還是取得了一定的效果，全國70個大中城市的房價漲幅終于在2008年2月份觸頂后開始回落，當月銷售面積也同比下降，市場出現了企穩的跡象。

這一階段需要指明的是，2007年8月，針對房價過高導致低收入家庭住房困難的問題，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加大保障房建設力度；2008年3月財政部、國稅總局和住建部下發文件制訂了配套政策，但貫徹力度和效果不佳。

（五）轉向扶持：量價“V”型反轉階段（2008年9月—2009年12月）

2008年下半年，美國次貸危機逐步升級，我國也受到較大影響，“擴內需、保增長”成為核心，國家推出“四萬億”救市計劃，貨幣政策轉向寬松，由此導致此前的房地產調控無疾而終，并且轉向為政策扶持。2008年9月16日至1月23日，在不足一百天內，央行5次下調存貸款基準利率，4次下調金融機構法定存款準備金率，并擴大商業性個人住房貸款利率的下限幅度，降低首付款比例。同時，其他部門和地方政府的刺激措施也相繼出臺：如降低住房交易稅費，對個人銷售或購買住房暫免征印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，限制商品住房低價銷售等。在一系列政策的刺激之下，一度企穩的房地產市場量價雙雙“V”形反轉。其中房價環比漲幅在2008年12月反轉，銷售面積在2009年初反轉。在這一時期，保障房建設同樣被高調提出，但落實效果有限。

（六）再度調控：高位運行、市場盤整階段（2009年12月至今）

在“后危機”時期，房價繼續高歌猛進，2009年全國房屋銷售均價漲幅達23%，創歷史之最，銷售面積也大幅增長43.6%。對此，國家不得不再次啟動宏觀調控。2009年12月起，“國四條”、“國十一條”相繼出臺；同時開發商購買土地首付款比例被提高至50%，房產交易稅免征期限恢復至5年；2010年4月份央行提高了二、三套房貸首付款比例。既便如此也未能壓制住房價的上漲，2010年10月1日起，房屋交易稅賦大幅提高，接著“限購令”出臺；2011年初，更為嚴厲的“新國八條”出臺，下半年開始各部委更是密集出臺政策，全面抑制房價快速上漲。到2011年9月份，房地產價格過快上漲的勢頭得到了明顯的遏制，房地產價格出現了松動，房地產調控取得了積極成效。全國70大中城市房價逼近了停漲，房地產市場的“金九銀十”沒有出現。即便如此，各項政策沒有絲毫放松。在2012年歐債危機影響加劇，經濟增長速度放緩的情況下，中央和各部委均多次反復強調調控房價的措施不減少，力度不放松，充分體現了打壓房價的決心和信心。受此影響，房地產市場進入盤整階段，房價停漲，多個城市出現下降。

值得關注的是，在這一時期，中央對保障房建設的重視力度空前，出臺多項措施并加大對地方政府的考核力度，各地保障房建設得到了前所未有的大發展，住房供給體系呈現多元化，低收入家庭住房問題解決路徑已明晰。2009年3月全國保障性安居工程工作會議提出，三年內解決750萬戶城市低收入家庭的住房困難。隨后，住建部、發改委、財政部等部門發布了《2009-2011廉租房保障規劃》，稱用3年時間解決747萬戶城市困難家庭住房。

二、我國房地產市場過熱、價格持續高企的原因分析

從上述分析可以看出，我國房地產市場自形成以來，房價便一直呈階梯型上漲趨勢。雖然部分調控政策在較短時間內遏制了房價的過快上漲，但并未能改變房價持續高企的局面，從1991年到2011年這20年間，房屋平均銷售價格除2008年微有下降外，明顯呈現出上升趨勢，“越調越漲”成為房地產市場的真實寫照。2010年，中國房地產市場經歷了嚴厲的調控，調控政策的結果主要是影響了成交量，對成交價格的影響微乎其微。根據國家統計局公布的數據測算，2011年，我國房價收入比達到19，遠遠超過3—6的國際公認合理區間。房地產市場過熱、價格持續高企的主要原因一方面是是需求大，特別是剛性需求和投機需求均非常旺盛；另一方面是供給不足，特別是保障性住房供給乏力；另外勞動力價格、物價上漲過快等因素也是推動房價快速上漲的重要原因。

（一）需求層面

1.城市化進程催生的剛性需求旺盛。2011年中國的城鎮人口已經達到了6.91億，城鎮化率達到51.27%，城鎮人口比重超過農村。從1998年到2011年13年間，中國城鎮人口增加了2.75億，平均每年增長2115.38萬。按照城鎮人口人均住宅面積30平方米測算，在1998年到2011年間，每年僅為新增城鎮人口建設住房，就需要新增住宅建設面積6.3億平方米，而此期間每年新增城鎮住宅建設面積在7—8億平方米左右，僅新增人口所需住宅就已經占去60%—80%。隨著城市化進程的加快，新增城鎮居民的剛性住房需求持續增加，需求持續旺盛。

2.改善型需求日益增長。近年來，隨著的收入水平的提高，城鎮居民對住房提出了越來越高的要求，特別是上世紀90年代修建的住房大部分已經無法滿足現如今的居住要求，居民改善住房條件的要求非常強烈。與此同時，各地政府在“經營城市”理念的指導下，加快了城市建設步伐，舊房拆遷規模量在短期內快速增長，而拆遷戶通常用拆遷費加銀行按揭購買商品房，由此導致的改善型需求急速增長。如山東省某市計劃“十二五”期間拆遷改造城中村和危舊房900萬平方米，每年約150萬平方米，按照1：2膨脹系數測算，每年要新建300萬平方米以上的住房，才能滿足改善型住房需求。

3.消費者購房的“羊群心理”。“羊群心理”指消費者盲目追隨大眾的想法和行為，缺乏自己個性和主見的投資狀態。幾乎每個人都有“羊群心理”和“羊群行為”，這是因為形成“羊群心理”的條件并不難，而且往往“羊群心理”和“羊群行為”都是對自己有利的。所以一些房地產開發商很簡單地利用人們的“羊群心理”，引導像“購房潮”這樣的浪潮。近幾年，在房地產價格節節攀升時，不斷上揚的房價和新聞媒體、業內人士對房價節節上漲的報道和分析，一定程度上加劇了人們購房的緊迫感，人們紛紛借貸買房甚至將幾年后的購房計劃提前，成為了房地產價格上漲的推動力之一，導致了房地產價格越漲越高。這就更加激發了人們的“羊群心理”，促使沒有買房的的人加快買房步伐，從而引發了“購房潮”。然而由于大家的盲目跟從，驟然間造成了需求的增加，需求增加直接導致了價格的上升。

（二）供給層面

1.土地價格的剛性上漲推高房價。近年來，土地出讓金成為地方財政的重要來源，國土資源部統計的數據顯示，2010年全國土地出讓金總額達2.7萬億元，占到了財政總收入的1/3，有的地方甚至土地收入超過稅收收入，成為名副其實的“土地財政”。在此背景下，地方政府對土地的依賴性越來越強，導致土地價格強勢走高。以北京為例，中國指數研究院公布的數據顯示，2010年北京住宅用地成交均價為7357元/平方米，同比上漲29%；而北京市統計局公布的同期住房價格上漲僅為11.5%。土地價格漲幅遠遠高于房價，成為助漲房價的重要推手。

2.房屋建造成本大幅上漲。近年來，我國房地產建造相關成本上漲較快。其中，和建筑生產直接相關的主要建材成本以及勞動力價格明顯上漲。以水泥價格為例，2011年6月份價格達到430元/噸，同比漲幅超過20%；二級螺紋鋼2011年均價為4774元/噸，上漲13.9%；勞動力價格上漲幅度更是驚人，很多建筑工人的月薪達到5000以上。國家統計局公布的數據顯示，2011年建筑安裝工程的材料費、人工費、機械使用費分別上漲9.1%、9.3%和11.6%。建筑材料和勞動力價格的上漲直接導致了建筑安裝成本的大幅上漲。另外，隨著社會的進步和經濟的發展，人們住房消費觀念正在發生變化，從需求型向享受型轉變，要求住宅結構合理、內在質量優良、住宅小區環境優美、配套設施齊全，因此開發商也較注重在設計、施工、環境配套上采用新材料、新設備、新工藝，加大配套設施建設，以特色來形成賣點，這些都加大了住宅建造成本，房價自然隨之上升。

（三）其他影響因素

1.房地產市場的投機行為的增加。在房地業需求量巨大的同時，大量的民間資金流入房地產業，社會對房地產價格短期持續上漲的預期使涌入房地產業的大量資本為追逐利潤，更傾向于進行時間短、見效快的房地產投機活動，而非耗時較長的正常投資。投機的目的是在短期內賣出以牟得高額利潤，因此投機需求一旦實現就迅速轉化成供給，導致市場上供給迅速增加，而緊接著跟上的更多的投機需求就造成了總需求的虛高，由此造成房地產價格超過其內在價值，產生虛高。

2.中國傳統文化的影響?！坝泻惝a者有恒心”，中國人一直有一種成家立業首先要購房置地的傳統，沒有遺產稅讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。很多人的第一桶金大多不是用于再生產的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先買房。房產的概念已超越了現實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。

三、政策建議

（一）改革土地出讓制度

“十二五”時期我國仍面臨著大量農村人口城鎮化的挑戰，對城市住宅的需求仍然強大。在這種條件下，要控制住宅價格過快上漲，最根本的還是要擴大城市土地的供給。解決城鎮住宅用地緊張的根本是逐步將農村住宅用地轉變為城市住宅用地，按照統籌城鄉發展的原則，尊重農民意愿，逐步將農村住宅用地轉變為城市住宅用地,農村遷移人口可以用自己在農村的住宅用地指標置換城市的戶籍和社會保障，這樣能有效增加土地供給，降低土地價格。

（二）適時開征物業稅

不動產物業稅的功能是調節社會的財富分配，維護社會公平。在房地產的價格構成中，土地出讓金一般占30%左右，它不僅加大了開發商建造房屋的資金的占用，使房價高昂，而且助長了政府的短期行為。征收不動產稅可以遏制地方政府過度開發土地資源的沖動，將城市發展的短期利益和長期利益有效地結合起來，有利于經濟和社會的可持續發展。另外，它還可以使擁有多套住房的家庭會將空置的房子流向二級市場或出租市場，從而改變房地產市場的供給和需求狀況。

（三）加快建設保障房

一方面，政府大規模投資建設經濟適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給；同時政府大規模新建廉租住房，也會一定程度減少商品房市場的需求。另一方面，保障性住房的大量供應，使我國城鎮居民的居住保障變為現實，大量買不起房的城鎮居民有了多種解決住房問題的新渠道，保障房和商品房的共同面市從總體上壓低了房屋均價，為穩定房價創造了良好的條件。保障性住房的大量供應，雖然不能夠使商品住房市場價格絕對值發生反轉，但會影響商品住宅市場的漲幅和漲速。

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〔責任編輯：馮延臣〕