QE3或助美國房市加速復蘇 鵬華REITs凸顯長期配置價值

日前，美國總統大戰進入巔峰對決階段，QE3的如約推出也刺激美國股市創5年新高。受多種不確定因素影響，全球經濟增長出現迷霧，而美國房產卻突破重圍再現曙光。據全美房地產經紀商協會統計，今年以來美國樓市逐步企穩，前6個月美國新屋銷售月平均為35.8萬套，高于去年銷售額的月平均值，7月份房屋出售速度加快，樓市復蘇勢頭良好。受美國房產動力驅逐，投資于美國上市交易的REITs、REIT、ETF及房地產行業上市公司股票的鵬華美國房地產基金再聚新能量，凸顯長期配置價值。

QE3或助美國房市加速復蘇

從QE1、QE2啟動后的歷史表現來看，貨幣量化寬松政策啟動后REITs的市場反彈均高于標普500所代表的市場平均收益。彭博數據顯示，自2009年3月18日QE1啟動后，MSCI美國REIT指數一個月內上漲19.04%，三個月上漲18.4%，六個月上漲68.53%。比同期標普指數分別高出9.38、2.08、32.38個百分點。

目前，美國整體房價已經體現出觸底反彈的勢態，這會使進一步的寬松刺激政策顯得更為有效。美國房產分析師麥克布萊德就預計，QE3將在房地產市場發揮更大的作用，加速其復蘇。布什維進一步指出，相對于QE1和QE2，QE3將把更多目光投向房貸，規模預計在2000億至3000億美元。

美國住房抵押貸款融資巨頭房利美發布的月度調查報告顯示，受到房價明年會上漲的預期影響，美國人對房地產市場前景的信心繼續上升，而且有更多人認為現在是售房好時機。報告顯示，接受調查的美國人認為房價在2013年將上漲1.6%。

鵬華美國房產基金經理裘韜表示，美聯儲快速擴張的負債表加劇了市場對貨幣量化寬松政策的預期，美國經濟持續低迷下QE3已在九月中旬開啟。該政策的推出勢必對REITs產生正面影響，一方面QE3壓低利率效果對固定收益屬性的資產形成利好，另一方面REITs可以以更低的成本獲得融資。

長期配置需求強烈 投資有方各顯其能

據記者了解，一直以來REITs公司專業化的管理為其經營業績提供了強有力的保障，也吸引了不少投資者的關注。裘韜表示，REITs的投資中以長期配置需求的居多，尤其是機構投資者。據2007年ING Clarion的數據顯示，機構投資者如養老金、保險公司等長期投資者占美國REITs投資者分布的42%左右，機構投資者有定期的投資需求，目前債市收益率下滑趨勢明顯，因此機構投資者資產配置由過去偏向于債券投資轉向REITs投資品種，持有時間最少也會經歷5至7年的房地產周期。

作為個人投資者，在市場波段行情下定投REITs更適合。ING Clarion數據統計，目前美國REITs市場個人投資者占比僅10%左右，投資比例并不高。REITs多數業務在美國，和資本市場密切相關，內地投資者投資美股的手續較為復雜，同時對個股有限的研究限制了其對美國REITs的投資，像鵬華美國房地產基金類的行業基金則為內地個人投資者提供了順暢的通道。

無論是個人還是機構投資者，REITs都滿足了其對不動產領域的投資需求。相對于房地產實業或實物投資，REITs具有更好的流動性和透明度，在稅收優惠和強制分紅上享受法規紅利。不動產領域的投資者較少關注短期價格波動，而是根據經濟和房地產周期來調整資產配置的比例。根據投資時鐘，在經濟復蘇期，強周期行業會率先反彈，投資者可重點關注。