加強中國房地產宏觀調控的對策分析

王路瑤 關志強

摘要：近年來，中央以及地方各級政府對房地產市場進行調控的決心日益彰顯，伴隨著各種調控政策的出臺，政府對房地產市場宏觀調控“重拳出擊”的效果已初見端倪，一定程度上抑制了房地產市場不健康發展的勢頭。但也應該看到，政府的宏觀調控政策還存在一定缺陷，并面臨著一系列挑戰。通過對現行房地產調控政策的效果進行梳理，試圖分析對房地產調控效果不佳的原因，在此基礎上提出完善房地產宏觀調控的對策建議。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；對策

中圖分類號：F12文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0013-02

房地產業對中國經濟的發展起著舉足輕重的作用，被喻為國民經濟發展的“支柱產業”，其興衰直接關系著上下游眾多行業的發展變遷。近年來房地產企業出現了囤房、炒房、價格虛高等諸多不良的發展態勢，對中國國民經濟結構調整以及社會的和諧穩定產生了重大影響。鑒于此，中國政府相繼出臺了一系列調控措施，如“新國十一條”等，并取得了一定的效果。然而中國房地產市場是十分復雜的，自1998年以來，中國房地產調控政策的主基調從鼓勵發展到緊縮限制，再到促進發展，最后是嚴厲調控，前后共歷經四個不同的階段。通過對房地產調控脈絡的分析，從國家統計局公布的數據中不難發現，只有2008年8月至2009年2月以及2011年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環比指數連續小于100，在上述兩個時間段房價在連續下降，其他時間都陷入了“邊調邊漲”的怪圈，因此從整體上講，房地產宏觀調控的效果并不算理想。因此，通過對現行房地產調控政策及其效果的梳理，試圖分析房地產調控效果不佳的原因，并提出完善房地產宏觀調控的對策建議。

一、房地產宏觀調控政策的效果述評

1．貨幣政策。2010年初至2011年上半年，央行共提高存款準備金率12次，目前已達21．5%，為歷史新高。僅2011年上半年已上調存貸款基準利率3 次，每次0．25%，提高利率是為了實現有效抑制通貨膨脹、提高融資成本、降低銀行負擔等目的，這在客觀上提高了開發商的融資成本和購房者的貸款支出。但也有不少研究認為貨幣政策對房地產市場的調控并未產生顯著影響。史永東等在一個隨機最優控制模型中檢驗了房價的決定因素，結果表明房價受自身變動的影響最大，抵押貸款利率對房價的影響缺乏經濟顯著性，央行實施的加息政策并未實現預期目標[1]。張遷平、周文興在對1999—2006年房地產市場的影響因素進行典型相關分析后也認為利率政策調控房價的效果不明顯[2]。

2．土地政策。與國外主要采用貨幣政策干預房地產市場不同，土地政策在中國得到了更廣泛的運用。在土地政策調控房地產市場的渠道方面，主要依賴四種渠道：即土地的供應總量、供應結構、供應方式和政府部門的管理政策。其中供應總量通過影響房地產產品的供應總量和預期來影響房地產市場，土地供應結構通過影響房地產產品的結構以及區位來影響房地產市場，土地供應中出讓和劃撥的比例能夠通過影響商品房與經濟適用房的建設比例來影響房地產市場，政府部門的管理政策能通過穩定市場秩序的方式影響房地產市場。在土地政策的調控效果方面，不難發現，通過對比土地市場治理整頓前后土地開發面積、房地產土地購置面積、房地產開發用地供應總量等主要指標的變化情況，此輪對土地市場的治理有效的遏制了房地產過熱的狀況。但是，目前國家在土地制度上存在土地取得方式雙軌制、土地名義所有權與實際所有權相分離的情況，在土地市場上存在地方政府違規操作“招拍掛”執行不徹底以及出讓信息不透明的做法，因此這在很大程度上制約了土地政策的調控效果[3]。

3．稅收政策。開征房產稅作為房地產調控中最為重要的政策之一，成為很多專家認定的抑制房地產市場價格過快上漲的“晴雨表”。一旦實施房產稅，就意味著投機者持有的房產，即使不交易也要上稅，倘若坐等升值就立刻會被套牢，這樣的資產無疑是不能升值的。然而，房產稅實際上也面臨兩種選擇：要么是象征性地收一點，那將不足以抵消房地產升值帶來的效益，也就不會產生明顯作用；要么是讓投機者感到承受高額稅負的壓力，如此就會造成投機者的瘋狂出逃等一系列不可預知的后果。

通過對比經過數據處理后2003年第一季度至2007年第二季度的房價指數，國家實施的房地產稅收調控并未明顯遏制房價上漲的趨勢，稅收調控效果差的原因包括房地產稅收占開發成本比例偏小，房地產業的壟斷性為房地產商提供了轉移賦稅的機會，房地產“利益聯盟”形成的“規制俘獲”以及現行稅制本身存在問題等[4]。此外，流通環節稅費過多、征稅范圍過窄以及計稅依據不合理是目前房地產稅制中存在的主要問題[5]。

二、房地產調控效果不佳的原因分析

簡言之，當前對房地產實施調控的效果并不理想。宏觀調控效果不顯著的主要原因，有以下幾個方面。

1．房地產市場制度不完善。一方面，預售制度并不完善。1994年中國出臺《城市房地產管理法》，正式建立了預售許可制度，近年來，相關部門相繼出臺了《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律法規，但是有關商品房預售的制度仍不夠完善。主要表現在預售信息不透明，預售資金監管不嚴格等方面。另一方面，稅收結構不甚合理。中國房地產稅制構成的特點是：房地產開發、流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產業的健康發展；房地產保有階段課稅少，負擔輕，導致炒賣現象嚴重。加之土地出讓金使用制度、土地征收與出讓制度均存在不完善之處，房地產市場的制度缺失凸顯了實行宏觀調控的必要性，這些制度缺失反過來也從客觀上制約了宏觀調控的效果。

2．調控政策本身存在一定局限性，地方政府對中央政策的落實不到位。不可否認，國家出臺了大量房地產調控政策，但具體落實到調控政策的實施，還要依托地方政府的執行力度。歷次緊縮性調控期間，總有個別地方政府執行不力：限購等各項調控政策在執行中被“弱化”、廉租房或經濟適用房的供給乏力、個別地方還有虛報數字之嫌。中國房地產歷次調控政策對于調控目標都沒有加以明確界定，只是說“要促進房地產業健康發展”、“采取堅決的措施，遏制房價的過快上漲”等等。究竟什么是健康發展，漲幅多大才算是過快上漲，均很難量化，在調控目標不夠明確的情況下，調控政策是否可以深入進行不可避免地引起市場各方的猜測和質疑。

3．調控難以長期持續。雖然中央調控的決心和力度如此之大，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未得到根本消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。因此，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立。因此，目前的調控是階段性的，尚不具備長期持續的條件。

4．世界宏觀經濟環境對調控成效產生較大影響。近幾年來，世界經濟一體化快速推進，中國作為一個新興經濟體從中受益匪淺，但也要看到，世界宏觀經濟形勢的波動制約著中國房地產調控政策的選擇。以2010年為例，正當中國進行樓市調控之時，美國從11月開始宣布第二次“量化寬松”的貨幣政策，這制約了中國“從緊”調控政策效果的發揮。

三、完善房地產宏觀調控的對策建議

1．加快房地產稅制改革步伐，逐步完善房地產市場制度建設。征收房地產稅是中國房地產稅制改革的題中之義，是打擊囤地炒房、抑制投機行為的有效手段。目前國家已在上海以及重慶開始房地產稅征收的試點工作，并取得了初步成效。但也存在量稅過低、實施不徹底等問題，不能從根本上起到打擊囤房、炒房行為的效果。應進一步完善房地產稅制，對征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估及相應的申訴程序等組織專家學者進一步探討并進行科學的評定?？梢越梃b歐美等發達國家的先進經驗，如德、美、英都設有相應的房地產評估機構，并規定了相應的減免措施。

2．強化對政策實施的監督力度，不斷完善房地產市場宏觀調控手段。2006年國務院辦公廳就已經發出《關于建立國家土地監督制度有關問題的通知》，要求嚴格監管各?。ㄗ灾螀^、直轄向及計劃單列市）的土地審批，相關部委組成調查組，赴全國各地調查房地產調控結果。但監督力度不夠，監督效果持續性不強，使得一些違法違規行為不斷出現，政策的作用難以有效發揮，而監督作為政策實施的重要環節，對政策效果起到至關重要的作用，必須引起高度重視。要加大打擊違法違規事件、案件的力度，明確土地違法刑責，讓宏觀調控政策的效果得以真正體現。

3．深化政治制度和土地制度改革，為房地產宏觀調控創造良好的制度環境。為切實調動地方政府在房地產市場宏觀調控上的積極性，必須逐步改革“財權上移，事權下移”的分稅體制，弱化地方政府對土地財政的依賴程度。改革當前單純價高者得的“招、拍、掛”土地供給方式，綜合考慮土地競價模式，同時跳出城市土地這個框架，探索和試點農村宅基地的合法流轉，這對有效增加城市住宅用地供給具有重大意義。只有改善中國房地產市場發展的制度環境，宏觀調控政策才能起到良好的效果。

4．注意協調好中央及地方政府的利益關系。中央政府與地方政府的利益關系是總體與部分的關系，二者應當具有統一性。中央政府應該利用有效的管制政策，實現各利益主體間利益的協調和均衡，促進社會的和諧發展。改變土地財政收入體系，實行收支兩條線，同時給地方政府在土地出讓金方面一定的返還機制。

總而言之，現階段政府對房地產業的宏觀調控已初見成效，但也存在一些不足之處，下階段的主要任務是鞏固宏觀調控的成果和爭取更大的勝利，才能更好地完成對房地產市場的監管，滿足廣大人民的切身利益，實現房地產業健康有序發展，這也是國家對房地產市場進行宏觀調控的終極目的。

參考文獻：

[1]史永東，陳日清.不確定性條件下的房地產價格決定:隨機模型和經驗分析[J].經濟學，2008，(10):21.

[2]張遷平，周文興.關于房地產業宏觀調控措施的有效性分析[J].統計與決策，2008，(3):18.

[3]張紅利，劉曉君.中國房地產調控中的土地市場規制研究[J].現代經濟探討，2008，(10):30-39.

[4]白濤.房地產稅收與宏觀調控政策研究[J].當代經濟，2008，(5):66-67.

[5]申統.中國房地產泡沫治理的稅收政策分析[J].法制與經濟，2009，(5):97-98.

[責任編輯 吳高君]