房地產企業(yè)財務風險管理探析

張彬

摘要：財務風險是指企業(yè)財務結構不合理、融資不當使企業(yè)可能喪失償債能力而導致預期收益下降的風險，財務風險貫穿企業(yè)生產經營全過程，是企業(yè)生產經營中必須面對的實際問題。結合房地產企業(yè)高收益高風險的行業(yè)的特性，分析財務風險的成因，提出幾點防范的措施，以期降低房地產企業(yè)的財務風險。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務風險；管理

中圖分類號：F275.2文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）22-0095-02

目前，中國滬深股市中專門從事房地產開發(fā)的公司有近百家，同時，還有多家非房地產開發(fā)的公司投資房地產。在日益激烈的競爭環(huán)境中。房地產企業(yè)的財務風險也逐漸加大，如何防范和化解財務風險便成為房地產企業(yè)亟待解決的重要問題之一。

一、中國房地產企業(yè)財務風險的成因

（一）債務籌資比重大，資本結構不合理

資本結構是指企業(yè)長期資本構成及其比例關系，資本結構不合理主要表現(xiàn)在負債的比例遠遠大于自有資金的比例。房地產開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款四部分組成。房地產開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產。借入資本比例越大，資產負債率越高，伴隨其產生的財務風險也越大。中國房地產企業(yè)負債資金往往占企業(yè)全部資金來源的 60%以上，有的甚至高達 90%，這將使企業(yè)財務負擔沉重，償付能力嚴重不足，一旦企業(yè)不能控制各類風險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務風險的概率就非常大。

（二）項目建設周期長，成本上漲可能性大

房地產企業(yè)的產品是房屋，房屋的建設周期都比較長，在建設期間，企業(yè)的資金成本及生產成本上漲的可能性都很大。房地產企業(yè)在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。從歷史上看，房地產價格往往隨著利率的上升而直線下降。利率變動在某種意義上是房地產企業(yè)面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。隨著市場經濟改革的不斷深入，建筑材料的價格以市場定價為主，建材價格的不斷攀升，對建筑施工企業(yè)和房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營活動帶來了極大的影響。為規(guī)避漲價帶來的風險，一些施工企業(yè)有意放慢施工進度或干脆停工，導致工期拖延，甚至出現(xiàn)“半拉子”工程或“馬拉松”工程。由于建筑材料價格全面上漲，工程項目成本增加，直接提高了工程造價，出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房價格上漲的連鎖反應，增加了開發(fā)企業(yè)的經營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。在中國，經濟發(fā)展與資源不足的矛盾將長期并存，因資源供應緊張而導致建材價格大幅上漲的情況在今后幾年仍有可能發(fā)生。

（三）個性化需求增強，銷售變現(xiàn)風險加大

從房地產企業(yè)銷售方面看，隨著中國房改制度的推進，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產品滯銷的風險。此外產品的差異性越來越小，開發(fā)商面臨產品同類、同質競爭的局面，行業(yè)競爭日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

（四）財務管理內部控制薄弱

有的房地產企業(yè)只注重工程進度和質量，沒有發(fā)揮財務部門資金管理、成本管理、風險監(jiān)控的管理優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.企業(yè)內部關系混亂。許多房地產企業(yè)內部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保障。在前期投資、建設、銷售、售后服務、財務、市場預測等各環(huán)節(jié)之間缺乏統(tǒng)籌協(xié)調配合，造成應收款項、存貨等資產損失嚴重。

2.內部財務控制信息的傳遞不暢。有的房地產集團內部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務數(shù)據進行提取、匯總、分析和管理。

3.內部財務監(jiān)控機制不健全。中國房地產企業(yè)大多沒有建立內部財務監(jiān)控機制，即使有，其財務監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產損失責任追究制度，對財經紀律置若罔聞，難以進行有效的約束，由此增加了財務風險。

4.在財務的成本核算上簡單、粗糙，使企業(yè)的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業(yè)財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業(yè)認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

二、房地產企業(yè)財務風險的防范

（一）優(yōu)化資本結構，降低籌資風險

優(yōu)化資本結構主要需控制負債的規(guī)模和負債的結構。

1.負債規(guī)模要適度。企業(yè)要想獲得負債經營帶來的財務杠桿利益，同時避免負債帶來的財務風險損失，企業(yè)必須保持合理的負債總額和資產負債率，做到適度負債，量力而行。對企業(yè)所有者來講，當企業(yè)資本收益率大于籌資資本時，資產負債率越高、越有利，但資產負債過高，勢必影響企業(yè)的償還能力，為籌資帶來困難。為了增強抵御外界環(huán)境變化的能力，企業(yè)必須致力于補充自有流動資本，降低資產負債率。企業(yè)應根據自身情況將資產負債率控制在一定的范圍內，最理想控制在30%～50%左右。

2.負債結構要合理。一般來說，長期資產（固定資產和長期投資等）應由權益資金和長期負債資金支持，短期資產（流動資產）由短期負債資金支持。對短期資產不全部由短期資金支持，長期資產也不由長期資金支持的情況，如果處理不善，就會出現(xiàn)問題。例如企業(yè)長期負債和權益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負債支持了部分長期資產，那么一旦企業(yè)面臨短期債務償還壓力時，勢必會影響正常的經營活動。較好的負債結構是企業(yè)流動資產與流動負債的流動比率不低于1∶1，最好保持在2∶1的安全區(qū)域。

（二）加強成本管理

房地產企業(yè)降低成本可以從以下兩個方面進行：

1.實行全過程的成本管理。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本進行預測和計劃；對投建項目在執(zhí)行成本計劃中實行監(jiān)督和控制，檢驗計劃的科學性、合理性，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施；對已完工項目的各項成本指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。

2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。應遵循統(tǒng)一領導，分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協(xié)助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。同時明確規(guī)定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業(yè)經營管理者提供科學、可靠的決策信息。

3.要加強建筑材料的管理。首先，要把好建筑材料采購關，在保證開發(fā)產品質量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；其次，要搞好在用建材的管理：做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；加強對屯積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的損失；減少庫存積壓，加速流動資金周轉，減少流動資金占用。

（三）提高財務管理水平

房地產企業(yè)有其自身特點，如投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經濟形勢的相關性以及房地產市場的不完全競爭性等，這些都決定了房地產投資極易受到社會環(huán)境、經濟環(huán)境、工程管理建設環(huán)境等諸多因素變化的影響，因此房地產企業(yè)的財務管理應該是更及時、更準確、更到位。制定一套行之有效的規(guī)章制度并嚴格按章操作是強化內部財務管理的根本前提。企業(yè)財務管理人員根據開發(fā)企業(yè)經營活動及財務管理的特點，結合市場經濟發(fā)展的要求，積極探索從征地動遷到工程建設，再到商品房營銷，最后到物業(yè)管理整個開發(fā)經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規(guī)范化、制度化的企業(yè)財務管理機制。

（四）建立房地產企業(yè)的財務風險預警體系

中國房地產市場經濟仍處在發(fā)展上升期，在激烈的競爭中，房地產企業(yè)面臨財務風險是不可避免的，要加強房地產企業(yè)的財務風險管理就應當建立和完善財務預警系統(tǒng)。短期財務風險體系以控制現(xiàn)金流量為基礎，“現(xiàn)金為王”，加強應收賬款、應付賬款及存貨等對經營現(xiàn)金流量產生重大影響的財務科目的重視，使其處在平衡狀態(tài)，使經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額大于凈利潤，降低財務風險。長期財務風險體系是以經營效益為基礎，通過對企業(yè)經營結果的綜合評價來評估風險，財務分析指標體系主要包含：總資產報酬率、資產負債率、流動比率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、資產保值增值率等。房地產企業(yè)結合自身行業(yè)特點對一系列評價指標劃分一定的區(qū)間值來對風險進行預警。

參考文獻：

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[責任編輯 陳麗敏]