2012,購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)臨?

2011年，商品房?jī)r(jià)走出了“倒U”形曲線，從上半年的—路攀升進(jìn)入下半年的打折降價(jià)，住宅市場(chǎng)也由亢奮轉(zhuǎn)向淡定。然而，正當(dāng)人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒄娼禎M懷欣喜之時(shí)，央行突然宣布從2011年12月5日起下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5％，為時(shí)隔三年來(lái)的首度。

鑒于地方對(duì)“限購(gòu)令”到期仍須延續(xù)尚未有明確表態(tài)，有業(yè)界人士懷疑，此番釋放資金的行為有可能是限債政策將逐漸松綁的信號(hào)，那么，2012年房?jī)r(jià)是繼續(xù)下坡還是止跌反彈呢?何時(shí)是出手的好時(shí)機(jī)?對(duì)于剛剛看到希望的購(gòu)房者而言，這讓他們?cè)俅问肿銦o(wú)措。

環(huán)比下跌范圍日益擴(kuò)大

繼去年10月全國(guó)樓市迎來(lái)大范圍降價(jià)潮之后，11月房?jī)r(jià)下探進(jìn)一步加深，下跌的城市數(shù)量和下調(diào)幅度均在增加。尤其值得注意的是，以往領(lǐng)漲的一線城市開(kāi)始全面領(lǐng)跌，平均環(huán)比降幅0.35％。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與10月相比，11月一手住宅價(jià)格環(huán)比下行的城市又增加15個(gè)，總數(shù)達(dá)到49個(gè)，首次超過(guò)一半；同比下降的城市數(shù)量也有一定程度的擴(kuò)大。二手房市場(chǎng)亦是如此，在70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市也超過(guò)70％。

另外，有中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，在環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的行列中，平均漲幅均未超過(guò)0.2％。甚至那些同比漲幅超過(guò)5％的城市數(shù)量，也從2011年3月的42個(gè)逐月減少至11月的5個(gè)，而且同比房?jī)r(jià)雖然持續(xù)走高，上漲勢(shì)頭卻在減弱，像廣州、長(zhǎng)沙、桂林等同比漲幅超過(guò)5％的城市都在去年第四季度陸續(xù)出現(xiàn)環(huán)比下降或停漲的勢(shì)頭。

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，在“限購(gòu)”、“限貸”等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，疊加效應(yīng)日漸凸顯，或許去年年底房?jī)r(jià)下跌僅是開(kāi)始，預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步調(diào)整。

有業(yè)內(nèi)人士分析，從2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中可以明確，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松已是定局，這至少意味著房?jī)r(jià)不可能過(guò)快上漲。在2011年11月舉辦的第三屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)上。地產(chǎn)界專家們也—致認(rèn)同，中國(guó)樓市已然步入冬天，縱使這個(gè)冬天不會(huì)太冷，但會(huì)很長(zhǎng)。

福州房?jī)r(jià)泡沫不大

在全國(guó)樓市都卷入降價(jià)大潮的背景下，福州房?jī)r(jià)終究無(wú)法“獨(dú)善其身”。隨著市場(chǎng)成交量日益萎縮，開(kāi)發(fā)商們逐漸加大優(yōu)惠力度，打出的廣告價(jià)格也是一個(gè)比一個(gè)吸引人，但似乎仍不能讓購(gòu)房者滿意。

在經(jīng)歷了去年慘淡的“金九銀十”之后，部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇降價(jià)促銷，特別是一些距離市區(qū)較遠(yuǎn)的郊縣新盤(pán)，較好樓層帶精裝修的均價(jià)都不超過(guò)8500元/平方米。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年9月之前福州商品房均價(jià)大致接近13000元／平方米，進(jìn)入第四季度后，平均房?jī)r(jià)基本在12500元／平方米左右徘徊。顯然，不管降了多少，福州房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)松動(dòng)的趨勢(shì)。

福州地產(chǎn)專家江映輝在接受媒體采訪時(shí)表示，在“限購(gòu)令”和“限貸令”兩記重拳下，目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于嚴(yán)峻的狀態(tài)，連萬(wàn)科這樣的龍頭房企都在為“過(guò)冬”做準(zhǔn)備，其他地產(chǎn)商們難道還在春天嗎?當(dāng)然，福州市場(chǎng)有其自身特點(diǎn)，2012年可能不是太樂(lè)觀，但也不要太悲觀。

在2011年12月舉辦的2011～2012福州房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)上，有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，福州房?jī)r(jià)需要擠出的泡沫并不多，價(jià)格會(huì)調(diào)整但幅度不大。首先，在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大環(huán)境下，包括僑匯在內(nèi)的大量資本源源不斷地回閩，這成為福州房?jī)r(jià)的有力支撐點(diǎn)；其次，新增剛性需求伴隨著福州城市化進(jìn)程而產(chǎn)生，首次置業(yè)群體占購(gòu)房者的比例一直保持較高水平；再則，福州房?jī)r(jià)曾經(jīng)在全國(guó)省會(huì)城市中處于“價(jià)值洼地”，近幾年才顯現(xiàn)出“瘋漲效應(yīng)”。

與一手房相比，二手房?jī)r(jià)對(duì)市場(chǎng)更為敏感。福州麥田房產(chǎn)代理公司業(yè)務(wù)總監(jiān)吳祖懷告訴記者，現(xiàn)階段福州二手房成交量比較低迷，部分房源已經(jīng)有10～15％的議價(jià)空間，倘若調(diào)控政策不松動(dòng)的話，房?jī)r(jià)的降幅會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大到15～20％，預(yù)計(jì)2012年上半年這樣的局面不會(huì)有太大改變。

“不過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，困難必然是短暫的，從2002年只有2000套成交量到2011年的15000套，中間也經(jīng)受了起起伏伏的考驗(yàn)，長(zhǎng)期來(lái)看，福州二手房市場(chǎng)的前途仍是光明的?！眳亲鈶颜f(shuō)。

何時(shí)可以出手

在調(diào)控政策不放松，購(gòu)房者持續(xù)觀望等態(tài)勢(shì)下，那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高的城市，房?jī)r(jià)下跌已成必然趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商們將如何“過(guò)冬”自然也成為媒體追問(wèn)的焦點(diǎn)。

“故意不去想春天的事情，以免影響冬天的判斷?！比f(wàn)科總裁郁亮如此表態(tài)，但事實(shí)已“冬天”剛—開(kāi)始，房地產(chǎn)界對(duì)于“春天何時(shí)到來(lái)”的預(yù)判就已經(jīng)是迫不及待。在第三屆中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)上，與會(huì)嘉賓給出了—個(gè)幾乎眾口一詞的答案：此輪樓市調(diào)控幅度不會(huì)太大，但持續(xù)時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。

即便現(xiàn)狀還沒(méi)有多糟，但難以意料的更糟在后頭。在這樣的冬天，“現(xiàn)金為王”是基本理論，“大魚(yú)吃小魚(yú)”是必然局面，因此，“跑得快”將是第—要?jiǎng)?wù)。2008年的經(jīng)驗(yàn)證明，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)—現(xiàn)，帶頭降的賺先機(jī)，越往后的降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)，房?jī)r(jià)下行慣性一旦形成，市場(chǎng)將陷入“越降越?jīng)]人買(mǎi)”的境地。

當(dāng)然，購(gòu)房者則同在這層層加寒的冬天，精挑細(xì)選買(mǎi)到降價(jià)盤(pán)，只不過(guò)別一味求“抄底”，錯(cuò)過(guò)了今冬。