房企難熬的冬季

陳宏

2011年，萬科率先提出了“過冬論”。而不久前中央經濟工作會議“要堅持房地產調控政策不動搖”的這—表態，也讓更多房企認識到：房地產調控不會放松。對于房企而言，也許2012年才是最為難以渡過的冬季。

房企生存將更艱難

此前，當萬科總裁郁亮拋出“過冬論”時，還有許多人對2012年抱有幻想，期待政策能夠有所放寬。不過，隨著中央經濟工作會議再次強調此輪房地產調控政策方向水會改變，“2012年才是樓市真正的寒冬”這一判斷已然成為旁地產業界的共識，而“冬天模式”也成為房企策略的代名詞。

事實上，對于房企來說，2012年企業將選擇何種模式以應對更加趨冷的市場，這是比2011年底沖業績還要重要的事。在業內人士看來，降價促銷、消化庫存、回籠現金這些看似是“年底沖業績”的企業策略，實則透露了房企“為過冬做準備”的焦慮心態。

有地產研究機構報告指出，隨著對市場造成沖擊最大的限購政策在2012年的持續，市場的有效購買群體將日趨減少。更嚴重的是，市場信心難以恢復。在2011年消化率有限的背景下，市場庫存增長態勢明顯。2012年各項目不但將面臨同樣嚴峻的市場環境，而且還將處于競爭激烈的狀態中，對房企來說，這無疑是個極大的考驗。

房企儲存實力“過冬”

就像是許多動物在面臨冬季時，會大量進食儲存體力，并且通過冬眠減少體力消耗，來渡過寒冬—般。由于對未來市場的信心不足，不少房企如今紛紛降價促銷，快速回籠資金，保證現金流。

受當莉嚴厲調控的影響，談及未來戰略，不少開發商認為應該“先生存再發展”，放緩壘地已經是他們默認的策略。筆者了解到，全國房企巨頭恒大，雅居樂等公司已明確表示要暫緩拿地。而福州的不少房企也已經調整了發展節奏，“緩拿地、穩開發”成為這些房企的主流思想，除了加大在售房源的推盤力度和優惠，部分項目則暫停開工，以節約資金。

“實際上，2011年的土地市場已經顯露了開發商‘緩壘地的苗頭。”省內某房地產投資公司高層歐先生表示，從全國市場來看，往年曾經火熱的土地市場，2011年也陷入一片冷清，多個城市紛紛出現土地流拍，底價成交更是成為“主流”。福州市場同樣也不例外，2011年下半年，福州共出讓11幅地塊，其中流拍或是暫緩出讓的地塊高達4幅。即便是成功出讓的7幅土地，有四幅地塊也是以底價成交。

實力房企謹慎抄底土地市場

歐先生同時也表示：“如果企業資金充裕，2012年買地是個實惠的好時候，不過也要謹慎才行。”

雖然樓市前景依然不樂觀，但還是有不少資金較為充裕的房企采取了“積極過冬”的策略。筆者了解到，福州的不少房企—方面積極賣房迅速回款，同時減緩拿地，增加資金儲備比應對來年的調控；另—方面，則選擇在福州周邊區域，例如閩侯、連江、福清、長樂尋找抄底土地市場的機遇。當然，這種抄底的行為并不局限于福州，這些房企在省內乃至全國—些三四線城市中都在需找機會。

地產專家指出，對于萬科和恒大這種已經發展到十分龐大的房企來說，在銷售業績已經完成且開發模式逐漸成形的情況下，繼續一味追求規模號致經營風險增加，因此，這類企業的戰略模式往往較為保守。而對于—些資金鏈相對充裕且規模還不算大的房企來說，土地市場低潮期給這些房企帶來的抄底良機，—方面可以減少開發成本，另外一方面，這些房企抄底的土地所在區域，往往不在限購范圍內。這里集中了大量的購買需求，具備一定程度的利潤空間。

寒冬促使房企洗牌加速

“2012年地產行將會迎來行業大洗牌。對于實力弱小的房企來說，不是被‘大魚吃掉，就是面臨資金鏈斷裂而黯然退市。”歐先生表示，隨著調控的進一步深入，明年市場的并購案將會增多。

地產專家表示，實際上201 1年的福州市場已經初現行業大洗牌的端倪。—些實力較弱的開發商在土地市場上已經不再出手。而且也不再開發新的項目，只是在努力消化現有庫存。而且，據了解，福州已經有不少房企目前現金流已是極度匱乏，只能靠舉債來維持日常運作。隨著2012年限購令的持續，這些房企將會因為庫存銷售困難和不斷增加的借貨壓力而不得不選擇被并購或者破產。

“未來1－2年內，活躍房企數量會迅速減少到500家以內。”建業地產董事局主席胡葆森此前在接受媒體采訪時公開表示，調控引發了旁地產市場的格局調整，“大魚吃小魚”后實力強大的大規模房企將成為市場主力。

采訪中，不少業內人士也認為，2012年調控的持續，將使得樓市集中度增加，大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。從目前福州樓市現狀分析，已經出現不少降價促銷的樓盤。但從長遠來看，依靠價格爭奪客戶并非明智之舉，而目價格競爭也并不是唯一的競爭方式。尤其是在樓市不景氣的情況下，對于剛需購房者來說，如果不是價格相差很大，多數還是會挑選品牌房企的樓盤，因為品牌房企的產品抗風險能力較強。