不同企業銷售房產會計核算的比較

【摘要】由于企業的性質及房地產在企業的用途不同，企業在對房地產相關的業務進行確認、計量、報告時也有不同。文章僅就房地產開發企業與非房地產開發企業銷售房產的會計核算進行比較予以論述。

【關鍵詞】企業銷售房產會計核算比較

房產是企業的不動產之一，但是由于企業的性質和房產在企業的用途不同，企業在對房產進行確認、計量、報告時亦有不同。房地產開發企業將其開發建成的商品房作為企業的存貨、固定資產或投資性房地產予以確認、計量和報告；而非房地產開發企業則將其擁有的房產作為固定資產或投資性房地產加以確認、計量、報告，并且兩企業在銷售房產的過程中，涉及的會計核算區別很大，尤其是銷售房產時涉及相關稅費的計算與核算。

一、房地產開發企業銷售房產的會計核算

雖然商品房的建設周期較長、價值較高，流動性相對較弱，但是房地產開發企業卻將其開發的大部分商品房用于銷售作為企業的存貨予以確認，還有可以將開發的商品房自用作為固定資產予以確認和用于出租賺取租金的商品房作為投資性房地產予以確認。因此，商品房的開發建設與銷售是房地產開發企業的主營業務，其銷售商品房的會計核算主要按照《企業會計準則—存貨》和《企業會計準則—收入》的規定予以核算。但房地產開發企業將已作為固定資產或投資性房地產核算的商品房出售，應遵循《企業會計準則—固定資產》（與非房地產開發企業銷售房產的會計核算相同）和《企業會計準則—投資性房地產》的規定進行核算。

例1：位于市區的某房地產開發企業，將其開發的普通商品房對外出售，共取得收入4000萬元，企業為開發該項目支付土地出讓金600萬元，發生的開發成本為1400萬元，發生的開發費用300萬元，其中專門為開發該項目支付金融機構的貸款利息120萬元，當地政府規定，企業可以按土地使用權出讓費、房地產開發成本之和的5%計算扣除其他房地產開發費用。其銷售房產業務的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）確認銷售商品房的收入并結轉其成本

借：銀行存款 4000

貸：主營業務收入 4000

借：主營業務成本 2000

貸：開發商品2000

（二）計算應交的營業稅、城建稅與教育費附加

應交營業稅=4000×5%=200（萬元）

應交城建稅=200×7%=14（萬元）

應交教育費附加=200×3%=6（萬元）

借：營業稅金及附加 220

貸：應交稅費—應交營業稅 200

—應交城建稅 14

—應交教育費附加 6

（三）計算應交土地增值稅

轉讓房地產扣除項目金額=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（萬元）（注：房地產開發企業銷售普通商品房可以按土地出讓金、房地產開發成本之和的20%加計扣除）

轉讓房地產的增值額=4000-2840=1160（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=1160/2840=40.85%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應交土地增值稅=1160×30%=348（萬元）

借：營業稅金及附加 348

貸：應交稅費—應交土地增值稅 348

（四）計算應交企業所得稅

應交企業所得稅=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（萬元）

借：所得稅費用283

貸：應交稅費—應交所得稅283

二、非房地產開發企業銷售房產的會計核算

非房地產開發企業擁有房產的目的是為企業的生產經營管理服務的，由于房產在企業使用期限較長、單位價值較高，因此將其作為固定資產進行管理。只有房產不能或不適宜為企業的經營管理服務時，企業才將閑置的房產依法有償轉讓，這樣不僅可以充分發揮房地產在社會上的有效利用，減少土地資源的浪費，而且還可以盤活企業的資產，促進企業經濟效益的提高。非房地產開發企業銷售房產業務的會計核算應遵循《企業會計準則—固定資產》的規定。

例2：位于市區的某工業企業將其閑置的一座倉庫對外出售，該倉庫取得時成本為160萬元，已提折舊為110萬元，未提取減值準備。出售取得收入100萬元，存入銀行，支付清理費用1萬元。該倉庫經評估機構評估確定的重置成本為200萬元，成新度折扣率為40%。其銷售房產業務的會計核算如下（以萬元為單位）：

（一）將固定資產的賬面價值轉入“固定資產清理”科目

借：固定資產清理50

累計折舊 110

貸：固定資產 160

（二）支付清理費用

借：固定資產清理 1

貸：銀行存款1

（三）取得銷售收入，存入銀行

借：銀行存款 100

貸：固定資產清理 100

（四）計算應交營業稅、城建稅和教育費附加

應交營業稅=100×5%=5（萬元）

應交城建稅=5×7%=0.35（萬元）

應交教育費附加=5×3%=0.15（萬元）

借：固定資產清理 5.5

貸：應交稅費—應交營業稅5

應交稅費—應交城建稅0.35

—應交教育費附加0.15

（五）計算應交印花稅

應交印花稅=100×0.5‰=0.05（萬元）

借：固定資產清理 0.05

貸：庫存現金（或銀行存款） 0.05

（六）計算應交土地增值稅

轉讓房地產扣除項目金額

=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（萬元）

轉讓房地產的增值額=100-85.55=14.45（萬元）

增值額占扣除項目金額的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，適用的土地增值稅稅率為30%

應交土地增值稅=14.45×30%=4.335（萬元）

借：固定資產清理 4.335

貸：應交稅費—應交土地增值稅 4.335

（七）結轉固定資產清理凈損益，計入“營業外收支”科目

固定資產清理凈收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（萬元）

借：固定資產清理 39.115

貸：營業外收入—處置固定資產凈收益 39.115

（八）計算轉讓該固定資產應交企業所得稅

應交企業所得稅=39.115×25%=9.77875（萬元）

借：所得稅費用9.77875

貸：應交稅費—應交所得稅9.77875

通過上述兩種企業銷售房產會計核算的比較發現，一是會計核算適用的企業具體會計準則不同，運用的會計核算科目也不同。房地產企業主要運用“開發商品”、“主營業務收入”、“主營業務成本”、“營業稅金及附加”等會計科目核算； 非房地產開發企業主要運用“固定資產清理”、“營業外收入”、“營業外支出”等會計科目核算。二是影響企業會計報表的項目不同。在資產負債表中，房地產開發企業主要影響的是流動資產中“存貨”項目；而非房地產開發企業主要影響的是長期資產中“固定資產”項目；在利潤表中，房地產開發企業銷售房產直接影響企業的“營業利潤”項目，而非房地產開發企業則影響企業的“利潤總額”項目。因此，相同的業務在不同企業進行會計核算時，應給予不同的關注。這樣，既可以保證和提高企業會計信息的可靠性與相關性，同時，也可以加強國家對房地產轉讓的有效管理。

參考文獻

[1] 中華人民共和國財政部.企業會計準則.北京：經濟科學出版社，2006(10).

[2] 中國注冊會計師協會.會計.北京：中國財政經濟出版社，2009(4).

[3] 中國注冊會計師協會.稅法.北京：中國財政經濟出版社，2010(4).

[4] 董菊紅，鐘學云.稅務會計實務.北京：對外經濟貿易大學出版社，2009(6).

作者簡介：郝淑娟（1974-），女，內蒙古民族大學經濟管理學院講師、注冊會計師、注冊稅務師，研究方向：會計學。

(責任編輯：劉影)