理順物業價格機制 促進行業健康發展

朱志榮

1991年11月23日，上海市第一家物業管理公司誕生。至今，上海物業管理行業已經走過了20年的歷程。物業管理是現代城市進程中最基本的社會管理內容，是社會性、公益性、服務性功能最突出的勞動密集型產業。目前，全市具有資質的物業服務企業約有2450余家，管理總面積達5.81億平方米，其中居住類房屋4.63億平方米，占全市居住房屋面積的92%。

物業服務行業為城市管理和社會發展作出了重要貢獻。物業服務創造了大量的社會就業崗位。第二次全國經濟普查數據顯示，2008年末我國物業服務從業人員達250.12萬人，比2004年末增加106.7萬人，增長74%。僅承擔2009年當年銷售的9.37億平方米商品房的物業管理就能增加就業崗位60萬人。當前上海物業從業人員達到了39萬人，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上，吸收了大量企事業單位分流人員、大中專畢業生、部隊復轉軍人、下崗待業人員再就業、農民工和殘疾人。物業管理作為勞動密集型行業，在擴大就業方面容量大、覆蓋面廣。隨著住宅建設的發展和物業管理覆蓋面的擴大，物業管理對增加就業將持續發揮積極作用。

物業服務對改善人居環境、提高城市管理水平作出了積極貢獻。第二次全國經濟普查數據顯示，2008年底物業服務企業管理物業面積達125.46億平方米，較2004年增長了335%。目前，物業管理服務領域已經從住宅拓展到辦公、工業、醫院、學校等多種業態。物業服務的全面覆蓋，極大改善了人們的居住環境和工作環境，有效提高了城市管理水平，為我國城鎮化發展作出了積極貢獻。無論是2010年上海世博會還是2011年上海世界游泳錦標賽，物業服務人員都承擔了大量的保安、保潔和場館后勤保障工作，為兩大世界級盛會的成功舉辦作出了重大貢獻。另外，物業管理服務通過對房屋及其設施設備的專業化管理，使得既有物業處于良好的使用和運行狀態，有利于物業的保值和增值，為社會創造了財富。

物業服務為國民經濟增長作出了貢獻。第二次全國經濟普查數據顯示，2008年全國物業服務企業主營業務收入達2076億元，比2004年末增加了205%。物業服務業主營業務收入甚至還略高于旅游飯店業和文體娛樂業。上海市物業服務行業經營總收入由2002年的78.5億元提高到2008年的324.4億元，占全市GDP的2.48%。

近些年來，上海優秀的物業服務企業拓展和衍生服務內容，在商務樓宇招商、穩商方面發揮了積極作用。比如商務樓宇物業服務企業為樓宇入住企業高管、特別是跨國公司外籍高管，提供機場接送、尋找住房、安頓子女入學、協助配偶就業等一系列深度服務和衍生服務，受到服務對象的歡迎和好評，給跨國公司高管留下了深刻印象，有效提升了上海的投資環境和配套服務水平，為吸引外資、留住企業發揮了積極作用。

同時我們也必須重視物業服務行業面臨著的困境。目前物業服務行業所面臨的最大問題就是價格機制問題。售后公房長期實行政府定價，目前還沿用1996年制定的價格標準，多層每戶每月4.5-7.5元，高層每戶每月5-10元，部分物業服務企業入不敷出。商品住宅前期物業的分等服務收費為固定價格，目前還沿用2005年的標準，不能反映勞動力、水電能耗等成本的變化，影響整個物業服務市場的健康發展，難以形成優勝劣汰的競爭機制。而成本方面，2010年物業服務成本較2005年平均增長了45%，其中保安服務成本增長了68%，保潔服務成本增長了51%，綜合管理成本和綠化養護成本分別增長了33%，設施設備運行成本增長了30%。物業服務行業屬勞動密集型行業，人工成本的增加將對物業成本的增長產生較大影響。

由于未形成動態調整的價格體系，物業服務企業盈利少、企業效益差，直接導致行業人才流失、從業人員素質不高，物業服務技術水平和服務質量難以提高。由于薪水低、晉升機會渺茫，上海保安“用工荒”日益加劇，從業人員缺口達30%。中高端小區的保安每年流動率在50%-60%，物業管理水平相對較低的小區保安流動率則更高，對物業的安全管理和居民的生活帶來了不安定因素。由于成本上升、收費不變，服務物業水平下降，造成業主不滿意，業主拒付物業費，部分企業無奈“棄盤”，形成惡性循環。

韓正市長在市十三屆人大五次會議上所作《市政府工作報告》中指出：要加快理順物業服務價格機制，提升住宅物業管理服務水平。可見，市政府對物業服務行業的重視，對物業服務行業的健康發展提出了解決辦法和發展要求。對此，我提出三點建議：

1、加快理順物業服務價格機制，按照市場化運作，政府負責托底。物業行業是一個具有市場化、社會化特征的服務性行業，物業服務作為一種商品，應當遵循按需提供、按質論價的市場定價原則，建設單位或者業主大會可與物業服務企業協商,按照物業服務合同的約定履行相應的權利和義務。

2、將物業服務行業納入現代服務業范疇，給予稅收優惠。當前物業服務行業存在重復納稅和稅率較高問題。許多物業服務企業將專業保潔、綠化、專業安防等專項服務分包，費用從物業費中支出，但稅務部門計征營業稅時，未在物業服務企業和專業分包公司間進行合理抵扣，存在重復征稅問題。

物業服務是與廣大民生緊密相連的服務行業，從保護民生和扶持企業角度出發，建議給予稅收優惠。

3、呼吁社會給予物業從業人員更多的關注和理解，從精神上振奮這個行業。雖然目前社會對物業行業服務的滿意度還不夠高,物業從業人員的素質還有待提高,但還是有不少感人的地方,不管是逢年過節，還是臺風暴雨，物業服務企業和從業人員都會堅守崗位，默默無聞地維護物業的安全，保持居住環境的清潔和美麗。呼吁社會理解物業服務從業人員的艱辛、尊重物業管理的勞動成果，鼓勵他們為提升物業管理服務水平而努力。

物業服務雖是小事，但關系著千家萬戶和我們每一個人，我們大家應該關心物業服務行業，給予物業從業人員更多的關注和理解。 (作者系市人大代表、上海市物業管理行業協會會長）