我國房地產業稅負不合理的影響及原因分析

【摘要】房地產行業在國民經濟發展中起到了基礎性和支柱性作用，但該行業容易滋生投機行為，并產生經濟泡沫，因此，房地產市場需要政府采取稅收政策進行干預和規范，直接對市場進行調節。筆者從宏觀和微觀的角度對我國房地產稅負情況進行分析，認為稅負存在不合理的影響。本文將在對我國房地產稅負不合理影響及其原因分析的基礎上，提出一系列減輕稅負的建議措施，以促進房地產行業健康和平穩的發展。

【關鍵詞】房地產行業稅收負擔

一、我國房地產產業稅負不合理的影響及原因分析

（一）稅負不合理的影響

房地產業稅負的不合理影響表現為：（1）過重的稅負將加重房地產企業開發的成本，削弱開發商開發房地產的積極性，為了減少開發成本，開發商將通過哄抬房價，在銷售市場上彌補成本增加的部分，目前過重的稅負已經導致我國商品房價格的攀升和空置率的提高，而房地產投資的資金大部分來自金融行業貸款，不健康的房地產投資環境，將直接影響金融行業的良性發展。（2）根據世界銀行專家基恩的調查研究表明，高稅負行業投資、人均薪酬、就業、勞動生產等增長率要低于低稅負行業。也就是說，高稅負的房地產行業投資環境中，資本擁有者很有可能將投資的目標從房地產行業轉移到其他低稅負的行業，從而導致房地產行業出現行業資本外逃和人力資本外流的情況。（3）為了減輕高稅負帶來的成本負擔，房地產行業的納稅人很有可能采用各種手段逃避稅收，而目前我國房地產稅收征管難度相對較大，主要是因為房地產行業的運作模式特殊，存在逃稅、偷稅和避稅的漏洞。從房地產稅負機關的稅收專項檢查案件可以直接看出，房地產行業的涉稅案件數量逐年遞增，嚴重降低稅制的運行效率。

（二）稅負不合理的原因分析

我國房地產行業不合理的稅負表現為稅負不均、征稅重復和稅外收費過多等問題，其原因有：（1）根據房地產運行環節，稅收分為開發、交易和保有三個階段征稅，其中開發環節的稅收有契稅、印花稅、耕地占有稅3種，交易環節有營業稅、城市維護建設稅、印花稅等8種，保有環節僅有城鎮土地使用稅、房產稅2種。由此可以看出，房地產稅收存在稅制結構不合理的問題，其產生的直接影響是房產出讓成本增加，開發商只能通過提高房產價格進行調節，另外也容易滋生炒房投機行為。（2）現有的房地產稅制，契稅和印花稅、土地增值稅和營業稅、城鎮土地使用稅和房產稅等存在重復征稅的問題，造成了稅負的不公平。（3）房地產稅收是地方政府的主體行為，由于政策模糊，再加上稅收征管的強制性，隨意性的征管將影響稅制的規范性和穩定性，使得房地產企業對稅收產生抵觸情緒，如遇房地產市場經濟蕭條，房地產企業的銷售量將會降低，開發項目空置囤積，利潤也就無處可言，影響房地產市場的可持續發展。

二、減輕我國房地產產業稅負的建議措施

（一）稅制體系改進，體現全面調節原則

目前房地產稅制開發、交易和保有的3個環節存在征收比例失調現象，因此要進行稅制體系改進，體現全面調節的原則：（1）開發環節的稅收包括契稅、印花稅和耕地占用稅，筆者認為隨著農用地轉用的限制和耕地保護政策的強化，以后農用地轉為城市建設用地的情況將會越來越少，而且取得土地的時候已經繳納了土地出讓金，因此耕地占用稅的征收要進行適當減少或者取消；契稅和印花稅具有重復征收問題，事實上契稅的所有功能在印花稅中都能夠體現出來，因此筆者認為有必要將契稅和印花稅進行合并。（2）交易是稅負體現的主要階段，該階段的稅收名目最多，進行稅制體系改革的內容主要有3個方面：①營業稅，可借鑒增值稅合理分擔的原則，一方面將房地產開發環節營業總收入減去其他稅費余額，避免重復收稅，另一方面是在房地產銷售轉讓時以各個房地產企業新增環節收入作為計稅的依據。②就目前的房地產交易市場行情分析，土地增值稅應適度減少稅率，通過降低稅務部門的課稅成本和納稅人的納稅成本，簡化該稅種，在房地產行業的利潤處于平均化狀態之后，則可以將土地增值稅與其他稅種合并。③新增遺產稅和贈與稅，將遺產和贈與稅的起征點定位為一百萬，提高遺產和贈與的投機成本，一方面可以解決地方政府財政壓力，另一方面則可以調節社會貧富差距的問題。（3）鑒于保有環節稅收體系的不健全，譬如城鎮土地使用稅達不到節約用地、提高土地使用率和調節土地級別收益的目的，以及房產稅房產余值和房租收入計稅理論的不科學，筆者認為要將兩者進行合并，并簡化稅收征管的程序，降低征管成本。

（二）收費體系的規范和完善

房地產收費體系的規范和完善，分為以下幾個步驟：（1）在房地產企業開發的前期，企業處于純投入階段，稅負應該進行適當減輕，一是將房地產收費項目法制化，從法律的高度上界定地租、稅收和其他收費項目的標準，并取消違背房地產行業正常發展的不合理收費項目；二是收費制度的公開化，譬如給予房地產企業舉報未征收公開稅費項目行為的權利和渠道；三是通過稽查處罰的方式取締明令禁止的收費項目，責令亂收費和攤派的機關退還當事人所收費用，并對直接責任人進行相應的處分，其中包括行政處罰和刑法追責等。（2）對基礎設施建設的費用進行劃分，譬如住宅小區，政府出資負責銀行、學校和醫院等紅線外的基礎設施建設費用，經營性的配套則由開發企業負責承擔，在房價中予以體現；土地出讓金中剔除基礎設施建設費用；道路消防設備、地下給排水設施和城市綠化等市政基礎建設費用要適當取消。（3）通過稅費改革，合理確定稅費體系：首先通過費改稅的方式，取締原有的管理性和建設性的收費項目，保留原有資源性和補償性的收費項目；其次分離經營性和行政性的收費，取消不合理的收費項目，以減輕房地產企業的稅負。

（三）房地產企業合法減輕稅負的措施

房地產企業的稅負主要源自于企業所得稅、土地增值稅和營業稅，為了減輕自身稅負，企業可在獲得政府政策支持并在法律法規允許的范圍內，采取以下方法合理避稅：（1）房地產企業在轉讓環節，如果銷售價格過高，營業稅、城市建設稅、土地增值稅等就會相應增大，因此，房地產企業要合理制定項目售價，杜絕盲目追求高售價，正確處理好售價與稅收之間的關系，使得兩者的利益得以平衡兼顧。（2）房地產企業要設置稅務籌劃部門，以開發項目的利潤率為基本依據，對毛利率等進行核定，并通過與稅務部門的溝通，爭取較低的計稅毛利率。（3）房地產企業對企業所得稅、土地增值稅等進行深入研究，根據國家的規定政策，對稅費征收名目的合理性和合法性進行判斷，在法律允許范圍維護自身的權益，以消除稅負的不合理影響。

三、結束語

綜上所述，近幾年房地產行業發展得如日中天，逐步成為我國的支柱行業，也成為國家稅收的主要來源之一。但稅收方面存在的問題，形成了稅負的不合理影響，為了消除這些影響，筆者認為一方面要對房地產企業稅收的實際情況進行分析，了解清楚實際的稅負狀況，另一方面是通過稅收改革，減輕稅負的不合理影響。總之，房地產行業的稅負屬于稅制中弊端因素引起的不合理現象，可能會成為高房價和行業泡沫的始作俑者，因此我們要在保證房地產行業健康發展的同時，從各個方面提出改革的思路。

參考文獻

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作者簡介：任麗（1975-），女，漢族，天津人，本科，中級經濟師、中級會計師，任職于天津貽成實業集團有限公司，研究方向：總賬會計及財務管理。

（責任編輯：陳岑）