減輕房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的對(duì)策建議

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)如日中天的發(fā)展壯大，使得該行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)之一，但該行業(yè)在市場(chǎng)投機(jī)行為以及各種不規(guī)范因素的影響下，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，因此需要國(guó)家在發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制積極作用的前提下，利用相關(guān)的調(diào)控手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，而稅收政策是常見(jiàn)、直接和有效的調(diào)控方式之一。本人將在研究房地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)不合理影響及其原因進(jìn)行分析，并提出減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)樓市調(diào)控

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的不合理影響

房地產(chǎn)業(yè)稅收政策造成的稅收負(fù)擔(dān)，其影響內(nèi)容如下：

1.稅收政策在發(fā)揮樓市調(diào)控積極作用的同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不合理上漲。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)稅收過(guò)重，會(huì)直接加大開(kāi)發(fā)的成本，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平被降低到一定程度，就會(huì)提高項(xiàng)目的銷售價(jià)格，減少成本帶來(lái)的壓力，影響房?jī)r(jià)的良性走勢(shì)。

2.稅負(fù)引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲高潮，遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，很多購(gòu)房置業(yè)者選擇了觀望的態(tài)度，使得房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)處于蕭條狀態(tài)，而原先房地產(chǎn)的投資客，將投資的目標(biāo)轉(zhuǎn)移出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從宏觀的經(jīng)濟(jì)角度分析，房地產(chǎn)的投資額在短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)急劇下跌跡象，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員也會(huì)開(kāi)始就業(yè)于其他行業(yè)，產(chǎn)生人力資源外流現(xiàn)象。

3.人們對(duì)稅收有種不自覺(jué)的抵抗情緒，在稅收政策壓制下，逃稅、避稅等違法行為屢見(jiàn)不鮮，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身運(yùn)營(yíng)模式的復(fù)雜性，致使稅收征管難度比較大，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃稅和避稅留下諸多漏洞。就目前稅務(wù)機(jī)關(guān)稅專項(xiàng)檢查和違法案件查處的情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)涉稅案件的數(shù)量龐大，與其他稅收案件相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)投入受到納稅影響，當(dāng)追求利潤(rùn)最大化的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，將降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的熱情，制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的政策體系

（一）房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的基本原則

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)基本原則的科學(xué)設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)稅收改革的基本點(diǎn)，需要以房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)：

1.公平性原則，包括稅收負(fù)擔(dān)公平、經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平三方面內(nèi)容，即通過(guò)建立平等的稅收機(jī)制外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，要求具有相同納稅能力的人繳納等額的稅款，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)成員收入的公平調(diào)節(jié)。從目前房地產(chǎn)稅收機(jī)制形成的稅負(fù)狀況分析，稅負(fù)的公平性需要實(shí)行內(nèi)外資兩套稅制，并統(tǒng)一不同的經(jīng)濟(jì)行為，將保有環(huán)節(jié)稅收的征收范圍擴(kuò)大化，另一方面，要對(duì)稅率、起征點(diǎn)和稅收優(yōu)惠等進(jìn)行合理設(shè)置，發(fā)揮收入公平的分配職能。

2.效率原則，在稅收政策執(zhí)行當(dāng)中，將執(zhí)行成本控制在最低狀態(tài)，并換取最大的稅收收益，收益包括稅收收入，以及稅收對(duì)產(chǎn)業(yè)資源配置的調(diào)節(jié)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，間接促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

3.財(cái)政收入原則，通過(guò)稅收滿足國(guó)家財(cái)政支出的部分需求，將房地產(chǎn)稅制培養(yǎng)成地方的主要稅種，并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，適當(dāng)提高房地產(chǎn)稅收在地方政府收入中的比重。

（二）國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒

房地產(chǎn)稅收體系是世界各國(guó)稅制體系中的重要組成部分，是各國(guó)政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，各國(guó)在稅收實(shí)踐中沉淀很多成功的經(jīng)驗(yàn)，某些先進(jìn)的稅收模式值得我國(guó)參考和借鑒：

1.美國(guó)稅收模式：房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié)，是以遺產(chǎn)凈額作為遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的計(jì)稅依據(jù)，設(shè)有30%的最低值和77%的最高值，在稅法規(guī)定價(jià)值范圍內(nèi)的遺產(chǎn)和贈(zèng)送物品是不征稅的；土地和房屋保有稅歸入財(cái)產(chǎn)稅的內(nèi)容當(dāng)中，以從價(jià)征收為原則，稅收收入全部歸政府所有；房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)需要征收交易、所得和收益等稅收，是房地產(chǎn)所有權(quán)人獲得增值收益而征收的稅種。

2.英國(guó)稅收模式：房地產(chǎn)取得的環(huán)節(jié)，由買賣雙方協(xié)商印花稅的稅率，通常在1%～24%的稅率中取值，而遺產(chǎn)稅是以財(cái)產(chǎn)所有人的遺產(chǎn)總額為征收對(duì)象，與贈(zèng)與稅合并征收，但時(shí)限和稅率都有可變性。保有環(huán)節(jié)分為住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅兩種，稅率根據(jù)地方政府開(kāi)支情況等確定，財(cái)政部門逐年核定或者變更計(jì)算依據(jù)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收所得稅和資本利得稅，所得稅是以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利息和投資收入等作為課收的對(duì)象，利得稅是以土地買賣和房屋資產(chǎn)等利得作為課收對(duì)象。

（三）合理設(shè)置稅種

根據(jù)上文的稅負(fù)基本原則和國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)稅收模式的參考借鑒內(nèi)容，筆者結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，以便合理設(shè)置稅種：

1.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)設(shè)置取得稅，當(dāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，以出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地和轉(zhuǎn)讓房屋為征稅對(duì)象，納稅人為土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人，并根據(jù)土地、房屋取得方式的不同設(shè)定計(jì)稅依據(jù)，譬如房屋遺贈(zèng)，根據(jù)土地使用權(quán)和房屋的成交價(jià)設(shè)置計(jì)稅依據(jù)，稅率在3%～5%之間。

2.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置房產(chǎn)稅和土地稅，前者是房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，以房屋的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，就經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)為征收對(duì)象，根據(jù)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)0.8%～1.2%的稅率和非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)0.1～0.3%的稅率進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，后者土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以申報(bào)低價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，就包括農(nóng)用地在內(nèi)的一切國(guó)有土地和集體土地為征稅對(duì)象，并以1%～3%為一般稅率和0.5%～2%為優(yōu)惠稅率。

3.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一是所得稅和營(yíng)業(yè)稅，筆者建議借鑒美國(guó)個(gè)人所得稅的經(jīng)驗(yàn)，采用每環(huán)節(jié)累加5%的四級(jí)稅率征收個(gè)人所得稅的稅率，稅率分別為5%、10%、15%、20%；保留現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅。二是城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅，加入建設(shè)附加費(fèi)、污水處理費(fèi)，取消市政設(shè)施建設(shè)費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套費(fèi)等收費(fèi)項(xiàng)目，沿用現(xiàn)行的稅法規(guī)定為計(jì)稅依據(jù)，為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供足夠的資金保障。三是消費(fèi)稅，國(guó)內(nèi)建造別墅、高檔公寓的單位和個(gè)人，以所建造別墅、高檔公寓的實(shí)際銷售價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，并按10%～20%的稅率征收消費(fèi)稅。四是取消土地增值稅，減少對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域資源配置的不利影響。

（四）房地產(chǎn)稅收體系的完善內(nèi)容

房地產(chǎn)稅收體系內(nèi)容，要從以下幾方面進(jìn)行完善：

1.提高房地產(chǎn)稅收的立法層次，鑒于目前房地產(chǎn)稅的立法層次偏低，因此要根據(jù)房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)企業(yè)的類型和經(jīng)營(yíng)方式，進(jìn)行稅收法規(guī)細(xì)則地修正，提高法規(guī)的規(guī)范性和可操作性，發(fā)揮稅收體系改革后的調(diào)控功能。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)主要源自于名目繁雜的收費(fèi)項(xiàng)目，筆者認(rèn)為有必要取消不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，并實(shí)行項(xiàng)目收費(fèi)公布制度和反饋機(jī)制，減少和避免亂收費(fèi)等情況發(fā)生。

3.通過(guò)將土地批租制度改為土地年租制度，并按照使用年限收取土地出租金的方式，以及在把握好土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和提高居住用地供應(yīng)比例的基礎(chǔ)上，進(jìn)行土地管理體制的改革，實(shí)行對(duì)閑置土地的清理。

4.在征收房產(chǎn)取得稅的同時(shí)，建立稅務(wù)、城建、房管多部門之間的互動(dòng)機(jī)制，通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息化建設(shè)，建立明晰的產(chǎn)權(quán)登記制度。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，作為一種置業(yè)投資的商品，逐漸演變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支柱之一，但目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系尚不合理，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，要通過(guò)稅務(wù)的改革，調(diào)整房地產(chǎn)稅制本身的結(jié)構(gòu)，合理減輕房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)稅制的功能，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：王曉靜（1975-），女，漢族，天津市人，本科，會(huì)計(jì)師，任職于天津貽成實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)會(huì)計(jì)。

（責(zé)任編輯：陳岑）