我國房地產泡沫問題及實證分析

項薇 李駿

【摘要】隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產市場近年來發展迅速。伴隨這一現象的出現，全國各地也產生住房供求失衡、房價過快增長的泡沫成分。與此同時，物價指數也不斷上漲，本文將房價的增幅與物價指數的增幅相比較，得出衡量房價泡沫的新指標。

【關鍵詞】房地產泡沫指標實證分析

一、房地產泡沫產生的原因

由于國內外流動性過剩，加之人民幣升值的壓力，引起對房地產投資的需求旺盛；城市化進程加快，形成自住的剛性需求；土地供應不足，成本提高；地方政府的土地財政造成人地矛盾的非均衡經濟現象；國內銀行體系對房地產的金融支持；房地產市場的壟斷性形成暴利。這些都是房價上漲、形成泡沫的原因。

二、房地產泡沫的指標分析

（一）房價收入

其公式為：房價收入比=商品住宅平均單套價格/居民平均家庭收入。反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，產生泡沫的可能性就越大。該指標是最能準確反映房地產泡沫的指標之一，其數據的可得性非常高，而且相對而言計算簡單。目前我國主要的算法為國家一套平均水平的商品住房的銷售價格與居民平均家庭年可支配收入的比值。我國因為存在隱性收入高、特殊住房體制等原因，目前在5-8倍間屬于正常。

（二）房價租價比

房價租金比率是國際上衡量房地產泡沫的標準指標之一。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的售價租金比一般界定為200∶1至300∶1。如果售價租金比超過300∶1，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果低于200∶1，表明該區的房產投資潛力相對較大，房產后市看好。房價租金比率的變化可以從商品房屋銷售價格指數和租賃價格指數這兩個指標的相對變化反映出來。如果這兩個指標之比大于1，說明房價租金比升高，反之則下降。

（三）房屋空置率

房屋空置率是指以當前商品房或商品住宅的空置量與近三年的商品房或商品住宅的竣工量進行比較，其比值即為空置率。房地產市場的空置狀況是反映供求強度的指標，國際上有關機構的研究結果認為，商品住宅空置率合理區間一般為3%-10%，警戒線為10%，通常認為發展中國家商品住宅的合理區間為4%-5%。

三、房價增幅/CPI增幅與房價收入比的實證對比分析

本項目的核心在于借鑒國內外已有的研究理論，涉及出適合新形勢的衡量房地產市場泡沫的新理論。房價控制的目標制定，比較普遍的看法是按照CPI增幅的標準制定對地方政府的壓力適中，而外界指責也不會太大，所以我們提出以房價增幅/CPI增幅來作為泡沫的界定方法。當今研究房地產泡沫的體系中，普遍采用的是房價收入比這一體系，以房價收入比作為參考依據，當房價收入比在7-8范圍之內，認為是房地產泡沫的界限。所以根據各大城市房價收入的具體數值，來分析具體年份的泡沫各指標情況。通過房價增幅/CPI增幅與房價收入比之間的相關性分析，得出各大城市間兩者是否存在相關性。

因為CPI是指數形式，所以房價增幅也是采取房屋銷售的價格指數作為參數，這樣同是基變量所得出的結論會更加準確。

從圖1中可以看出，兩個經濟指標之間基本呈現線性正相關的關系。

通過對于這九大城市2002-2009年的房價收入比以及房價增幅/CPI增幅兩組數據的對比、作圖等，得到結論為房地產泡沫最大的一線重點城市其房價增幅/CPI增幅與房價收入比呈現線性負相關的關系，而其他房地產泡沫相對較小的城市其房價增幅/CPI增幅與房價收入比之間呈現線性正相關的關系。

根據以上城市所測量出的數據，在以房價收入比為7-8的參考下，認為是房地產泡沫的界限，借此我們對比各大城市，一一推算比較，得出符合各城市普遍規律的 增幅比范圍為1-4，見圖2。

圖1

圖2

四、結論

為了防止經濟過熱，房地產泡沫繼續膨脹，對其進行一定的預控。根據房地產泡沫產生的原因角度，政府可以進行宏觀調控，規范住房的投資需求，推進保障房建設，滿足城市化中城市人口的住房需求，緩解社會矛盾。提供全面的房市信息，控制資金流向房地產市場，規范土地市場，加強房地產金融管制。

除此之外，在房市調控的進程中，為了合理保護各階層的利益，維護社會和諧和政策的推進，我們需要利用房價增幅/CPI增幅這一指標，對其進行調控，大幅度地降低房價可能造成既得利益群體的抵制，所以可以通過限制房價增幅這一指標，既滿足人民群眾對于房市調控的要求，又保護了房地產商的合理利益，同時也為地方政府減輕了政策壓力。

（責任編輯：劉影）