銀發浪潮下“以房養老”的可行性探索

【摘要】為應對老齡化浪潮帶來的養老問題，就“以房養老”這一新興模式展開可行性的探究。通過實證分析、建立函數、引入模型等方法，來論證當今實行“以房養老”的可行性，以及它對整個社會的影響。“以房養老”在中國擁有著巨大的市場潛力，通過政府積極支持、完善金融體制、運用正確的風險管理方式，這種模式可以有效地幫助我國應對“銀發浪潮”，并引領老年消費市場，化危機為動力。

【關鍵詞】以房養老供求分析風險管理

一、引言

隨著時代的發展，“銀發浪潮”態勢洶涌，我國目前已步入老齡化社會，老齡化危機成了繼金融危機之后的又一時代焦點。

2010人口普查顯示，我國60歲及以上人口為17765萬人，占13.26%，其中65歲及以上人口為11883萬人，占 8.7%，我國65歲以上的老年人口將近1.2 億，成為世界上唯一老年人口超過1億的國家。在老年人口數急劇攀升的情況下，我國的現實國情令老齡化現狀雪上加霜：

（1）撫養比居高不下。我國一般的家庭模式是“4∶2∶1”，這意味著中青年人成了整個家庭的支柱，平均每個中青年人除了養活自己以外，還要負責2.5個人的全部或部分生活開銷，壓力很大；萬一中青年人發生意外，社會的補助也不足以支撐這個家庭其他成員的基本生活。

表1是我國2000-2008年人口普查的撫養比情況：

表1我國2000-2008年人口普查的撫養比情況

中國

65歲及以上人口數所占比重（%） 撫養比（%）

2000年 7.0 9.9

2001年 7.1 10.1

2002年 7.3 10.4

2003年 7.5 10.7

2004年 7.6 10.7

2005年 7.7 10.7

2006年 7.9 11.0

2007年 8.1 11.1

2008年 8.3 11.3

（2）人均GDP不足。發達國家進入老齡社會時人均國內生產總值一般都在5000美元以上，有的超過了1萬美元，而我國進入老齡化社會時人均國內生產總值還不到1000美元，目前只有4000美元。相比于發達國家在積累一定財富量的基礎上實行完善的養老政策和福利保障，我國則是典型的“未富先老”，為我國解決養老問題、發展養老事業造成了一定的困難。

有效解決養老問題的關鍵，其實就是要做到“老有所養”。借鑒目前國際上流行的“以房養老”模式，可以緩解整個社會的養老壓力，同時讓一些中低收入的老年人群體能夠較好地安度晚年，從而提高社會整體幸福指數。我國已初步具有“以房養老”的條件：

（1）產權房數量多。根據中國統計局數據，中國的住房自有率已達到89.3%，遠遠超過英美等發達國家。

（2）老年人對生活質量的要求提升。老齡化必將帶動老年消費市場的發展，而單靠退休金及子女有限的生活補助是不能滿足所有老年人的需求的。

（3）新一代老年人對新生事物的接受能力增強。老年人的普遍受教育程度會隨著時間推移增加，對新生事物的接受能力更強，也更愿意嘗試時代發展的產物。

自“以房養老”提出及在少數地區試運行以來，只有短短幾年，但成效并不好，其原因主要有以下幾點：

（1）傳統觀念制約。老年人多數想把房產留給子女而不會選擇將其反向抵押。

（2）房地產市場波動。由于房產價格上下波動引致的風險，限制了“以房養老”反向抵押市場的發展。

（3）土地所有權年限制約。我國《物權法》規定，土地所有權的使用年限不得超過70年，當金融機構拿到房產時要為它的剩余年限支付機會成本。

綜上所述，“以房養老”在中國市場具有存在價值，且其市場潛力巨大，在未來，對“以房養老”模式的需求會更多。但是，“以房養老”還需要克服現有的難關，包括觀念問題、機制缺陷等，才能夠真正地在中國發展起來。下面，本文就將從不同角度對“以房養老”問題進行分析，進行方案可行性的探索。

二、“以房養老”模式的市場供需分析

目前“以房養老”的整個市場現狀是，市場需求不足，如何對其市場容量進行正確的估計，如何從不同角度尋找提高市場供求的突破口，是首先要加以分析和探討的。

（一）供需視角下的住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款的需求函數，可以表示為：

D=f(Q，△k，Rk，S，I，N )

其中，D表示住房反向抵押貸款的市場需求數量

Q表示老年人口的數量

△k表示老年人口老化的速度

Rk表示老年人擁有自住房的比率

s表示老年人的收入及儲蓄水平

i表示市場利率

N表示住房反向抵押貸款的便利程度

住房反向抵押貸款的供給函數，可以表示為：

S=f(R，M)

其中，S表示住房反向抵押貸款的市場供給數量

R表示金融機構提供住房反向抵押貸款遇到的風險

M表示金融機構提供住房反向抵押貸款預期得到的利潤

知道了上述變量，就可以構建模型，設定線性方程：

logD=α1 logQ+α2 log△k+α3 logRk+α4 logs+α5 logi+α6 logN+ε1

logS=β1 logR+β2 logM+ε2

當logD=logS時，達到供求平衡，各變量由于各自的權數不同，對反向抵押市場的影響也不盡相同。針對主要變量對癥下藥，就可以有效解決現在“以房養老”面臨的問題。下面我們就從不同的因素來分析整個“以房養老”模式的市場預期情況。

（二）供求因素影響分析

從老年人角度看，如今老年人口數量Q和人口老化速度△k增幅穩定，老年人自住房比率Rk維持在70%-80%的高位，所以這些因素的影響力很小。主要就要看老年人的收入與儲蓄水平s，市場利率i，貸款便利程度N，以及第三方影響因素ε的作用。

由于現階段通貨膨脹利率走高，使得老年人的儲蓄增加，抑制了老年消費市場的發展，也對住房反向抵押貸款市場造成了沖擊。“以房養老”對于老年人來說，還是新生事物，要向廣大老年同胞推廣“以房養老”，一方面需要金融機構有效的營銷，另一方面也要求養老機構等社會福利機構引導老年人進行新的養老模式的嘗試。而金融機構的主要營銷對象其實是大量的中青年客戶，這種間接營銷方式不見得能起到很好的成效。所以，筆者認為，銀行等金融機構應當與養老機構聯合，加強老年人對“以房養老”的認知度，并建立專門的中介部門進行引導性服務和咨詢業務，從而增加老年人對反向抵押貸款的需求。

從金融機構的角度看，目前“以房養老”的風險影響其利潤，是阻礙金融機構發展此業務、造成供給不足的最主要的原因。利率風險Ri對銀行利差的影響可以通過建立OAS模型獲得，如何減少銀行利率風險是影響反向抵押貸款供給的決定性因素。

此外，第三方造成的影響ε，既會對需求造成影響，也會對供給產生影響。比如：對房地產市場的預期，它會影響金融機構的反向抵押貸款的業務供給量，也會影響人們對房屋自留還是房屋抵押的理性抉擇；還有養老機構的影響，養老機構與金融機構的良性聯盟，可以形成金融機構對反向貸款業務的間接性的風險管理，同時，養老機構可以聘用老年戶主作為工作人員，以其房屋作為養老站點，從而使得老年人在實現晚年人生價值的同時，獲得一筆額外收入，進一步推動“以房養老”的市場需求。

三、“以房養老”模式的風險管理探究

由供求分析，可以基本確定，解決主要因素的發展問題，“以房養老”的市場預期良好。然而，從供求因素出發，在市場穩定的前提下，只有實施有效的風險管理措施，才能確保整個住房現象抵押貸款市場的高效、專業的運行。下面仍是從不同的角度，分析適合“以房養老”模式的風險管理方法。

（一）老年借款人風險因素管理

反抵押貸款業務運作時，房主申請到貸款后可繼續居住，但有責任承擔房子的維護費用，反抵押貸款到期時，以抵押房產售后收入一次性歸還貸款本金和利息。由于貸款人對借款人除住房外的經濟財產沒有追索權，借款人以房產對所貸款項負有限責任，因此，貸款到期時房產價值低于貸款總額的風險將全由貸款人承擔。借款者對房屋的維護行為，對房產進行良好的維護、檢修甚至裝潢都將對房產再次出售的價值產生重要的影響，這一部分完全取決于借款者的行為選擇。如果借款者預期在還貸時房產價值很有可能低于其貸款總額，還貸后自己將得不到任何房產價值的剩余，而資不抵貸的風險又全由貸款者、政府或保險機構來買單，那么，他就有激勵不對房屋進行正常的維護，而將節省出的這部分維護款用于自己現在的消費或作為遺產留給后人。這就由老年借款人引發了反向貸款的道德風險問題。

針對道德風險問題，可以采取以下的解決方法：

（1）規定合理的貸款價值比例。

這就需要建立一個反向抵押貸款的信息平臺，綜合借款人的信息，通過計算，給出合理的貸款方案，減少事前信息不對稱發生的概率。

（2）建立高效的動態監管體系。

建立房地產預測、壽險監控等服務市場，這些機構應當密切合作，對抵押物進行動態追蹤管理，減少信息不對稱發生的概率。

（3）引入商業保險機構，分散貸款發放者的風險。

成立專業性擔保機構或利用商業性保險機構對反抵押貸款合同進行擔?；虮ｋU，可分散目前過度地集中在反抵押貸款發放者身上的風險。若貸款到期時房產售價不及償還貸款，擔保公司或保險機構可承擔部分或全部償還未清償貸款的義務或責任。這樣，就相當于是金融機構實現了風險轉移。

（二）金融機構利率風險因素管理

建立OAS模型，可以得到反向抵押貸款的利差模型。

該式表達的是：反向抵押貸款的價格為P，在反向抵押貸款持續的T年內，即期利率為rtn，現金流入為cf nt，抵押住房期末的變現價值，和借款人提前償還的貸款。

利用該公式，可以計算得到因為利率風險而造成的價格變化。銀行等金融機構可以通過以下手段防范利率風險：

（1）利率保險作為一種有著巨大潛力的新型險種，可以有效地降低利率風險。

（2）同時，建立利率風險預測、發展利率衍生工具等手段，也可以有效地對利率風險進行有效管理。

（四）政府對“以房養老”模式的作用

政府的財政支持及政策協調作用。政府在以房養老中發揮著財政支持及政策協調的作用。由政府出面向老年人推出了以房養老的倒按揭貸款，并制定相應的扶持政策，對個人推行以房養老模式。即：60歲以上老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這個機構處分，剩余價值(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。作為金融機構，一般不太愿意推出以房養老的倒按揭項目，因為有很多潛在的風險在未來時，而且在現有國情下，有以房養老意愿的老人數量不足，導致這種風險可能難以分散。政府應通過金融創新，調動金融機構積極性，推動以房養老模式走向成功。

四、發展“以房養老”模式的宏觀經濟效應

綜合“以房養老”模式的市場供求預期，和針對市場預期做出的相應的風險管理措施，我們大致構建了發展的整體框架。那么，結合“以房養老”模式的核心理念，它對于整個社會究竟會有什么樣的影響？它就整個社會來說發展的價值在哪里？這是進行可行性分析的終極目標。下面，就讓我們從房地產和消費市場兩個方面，來看“以房養老”模式對社會的綜合影響。

（一）“以房養老”模式對房地產業的影響

中國經過20多年的改革，房地產業或住宅產業的發展已初具規模，并對國民經濟發展和人民生活水平的提高產生了積極影響，逐步成為國民經濟的支柱產業，而且帶動了相關產業的發展。但目前，房地產業的銷售并不景氣，房屋空置率高達20%，市場走勢偏低，供需矛盾嚴重，大多是無效供給，不適合居民的需求，積壓了大量建設資金，影響了整個行業市場的正常運轉。

“以房養老”可以通過一種房產觀念的轉變，把房產從子女繼承向房產拍賣轉變，可以增加中青年對房產的需求程度，不再依賴于老房單傳的模式。使得在除卻利用房產進行投資這一需求原因外，人們對居住房的需求增加了。

此外，金融機構拍賣反向抵押貸款的房屋，可以繁榮二手房地產市場。

由“以房養老”衍生而出的新的房地產需求可以成為一劑很好的冷卻劑，對沖現在因為房地產業過度繁榮而造成的供給過剩。它對房地產業的總體作用如下：

“以房養老”模式增加對房產的需求—>對沖房地產業的供給過?！?提升人們對房地產業的預期—>給予金融機構以激勵作用，更好地從事養老業務—>使得整個老年市場良性循環

（二）“以房養老”模式對老年消費市場的影響

“以房養老”模式可以很好地促進老年消費市場的發展。通過抵押房屋每月獲得一定的經濟補貼，其實相當于是老年人在現有的工資收入的基礎上又增加了一部分可供開銷的費用，這部分額外增加的收入△s，使得老年消費的需求曲線整體上移，見圖1。

圖1 “以房養老”對老年消費市場的供求曲線變化

現在通貨膨脹導致利率升高，居民CPI指數持續上漲，假如不推行“以房養老”，而且沒有其他模式來改善老齡化帶來的經濟后遺癥，那么，整個社會就會面臨老年消費市場持續惡化的情況：

居民CPI指數上升—>老年人儲蓄增加—>老年消費市場萎縮—>企業整體信心下降—>金融機構放貸困難—>金融系統性風險增加

“以房養老”可以有效緩解收入因素s和利率因素i對老年消費市場造成的影響，同時，還可以對老年消費市場起到推動作用。比如：老年人通過以房養老獲得補貼的同時，可以與銀行等金融機構協商將房屋提前拍賣給養老機構，由戶主經營，這樣，有利于養老服務業的發展，從而帶動整個養老消費市場的長足發展。

五、結論

“以房養老”在我國尚存在一些觀念上和操作中的風險，但確有實施的必要性，而且有很大的發展空間。正如計劃生育和住房制度改革一樣，雖然困難重重，但有所行動才能有所改變。“以房養老”在我國勢在必行，而且前景看好，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受并選擇以房養老；伴著各項法律、法規和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項模式會成為我國解決養老問題、應對老齡化問題的一項重要的不可替代的舉措。同時，針對影響其市場供求的主要因素所面臨的問題，一一尋找解決方案，并進行合理的風險管理規劃，勢必有助于推進我國和諧社會的建設。

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作者簡介：費韻宇（1991-），女，江蘇吳江人，就讀于南京大學商學院金融與保險學系。

（責任編輯：劉晶晶）