我國保障性住房分配問題的探討

陳淑君,龐曉潔

摘 要: 保障性住房是國家為解決中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。目前，隨著我國不斷加大保障性住房建設步伐，保障性住房的分配問題成為人們?nèi)找骊P注的話題。根據(jù)目前我國保障性住房分配中存在的問題，有針對性地提出了完善我國保障性住房分配的對策。

關鍵詞：保障性住房；資格審查；退出機制；懲戒機制

中圖分類號：F293.31文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）02-0096-02

一、我國保障性住房分配現(xiàn)狀

1998年，我國開始對城鎮(zhèn)住房制度進行全面改革，保障性住房進入起步階段。2003年，為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國務院18號文件提出要建立和完善保障性住房制度，其中把經(jīng)濟適用住房歸入到保障性住房。2007年之后，保障性住房步入快速發(fā)展時期。“十一五”期間，各地區(qū)總計建設棚戶區(qū)改造住房及各類保障性住房達到1 630萬套，其中1 100萬套基本完成。到2010年底，各地區(qū)總數(shù)累計用實物方式解決了約2 200萬戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，保障性住房受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)達到9.4％的比重，并且還有約400萬戶住房困難家庭享受到了政府提供的廉租住房租賃補貼。

伴隨著保障性住房建設，保障性住房分配的公平性問題也越來越引起關注。2007年8月國務院提出了要嚴格調(diào)查審核保障性住房申請人的家庭經(jīng)濟收入和房產(chǎn)情況。2008年10月，國家民政部等十一個部門提出做好各類保障性住房用戶的家庭資格認定。2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部提出要完善保障性住房的準入審核和監(jiān)督機制，提出了健全保障性住房申請的各項程序及建立保障性住房的信息管理系統(tǒng)等要求。

二、我國保障性住房分配中存在的問題

1.保障性住房申請中存在的問題

目前，我國保障性住房申請程序煩瑣，需經(jīng)過一系列的流程，歷經(jīng)多達三個月甚至六個月；保障性住房申請程序存在漏洞，有些人填報虛假信息騙取保障性住房；申請人資格核實難度大，沒有與銀行、證券、房產(chǎn)、車管所等機構實現(xiàn)資源共享，所以無法詳盡得到這些信息。

2.保障性住房資格審查中存在的問題

由于目前我國居民收入的多元化和家庭收入信息制度不完善的原因，使得家庭經(jīng)濟收入的審查難度加大。信息不對稱導致一些家庭隱瞞實際經(jīng)濟收入，出現(xiàn)了社會保障性住房尋租問題。審核力度不夠，一方面，社區(qū)審核的主要依據(jù)僅是申請對象提供的材料，缺乏實際考察，使審核缺乏全面性和完全真實性；另一方面，房管部門任務繁重，由于人力不夠很難有足夠的力量進行實際調(diào)查，缺乏定期或不定期的檢查，使得動態(tài)調(diào)整監(jiān)管保障戶的成效不明顯。

3.保障性住房輪候搖號中存在的問題

輪候搖號中最突出的問題是公平性問題。首先，輪候搖號本身公平性受到質(zhì)疑，搖號是指通過電腦隨機抽取數(shù)碼來決定將保障性住房分配給誰。電腦是由內(nèi)部軟件程序控制的，程序卻是可以人為操縱的。這就為人為決定抽取哪一號碼提供了一定的空間。其次，對于搖號中連續(xù)不中者的不公平，在搖號中經(jīng)常會出現(xiàn)后者擠兌前者的情況，即前者連續(xù)數(shù)次參加均未選中，而后來者卻被選中。再次，搖號中對各類人群不加區(qū)分，老年人、中年人以及年輕人，對房屋的需求緊迫性也是存在差異的。不加區(qū)分地給予不同群體的人相同的機會，這本身就是對需求最迫切的人群的不公平。

4.保障性住房退出機制中存在的問題

一方面,申請人收入發(fā)生改變時很難進行有效監(jiān)管。在流通管理和回收保障性住房的過程中，由于個人收入申報制度和個人信用制度不健全的原因，當保障性住房用戶收入發(fā)生改變后，只能期望保障房用戶主動申報，房管部門很難進行有效的監(jiān)管。另一方面，約束體系不健全。以廉租房為例,目前各地區(qū)主要是采用累進繳納自付比例租金和累退租金優(yōu)惠的方式實行強制退出，但廉租房用戶的家庭收入本身就相對較低，對其進行經(jīng)濟上的懲罰很可能使廉租戶陷入經(jīng)濟困境,而且也無法達到制度設計的初衷。

5.保障性住房懲戒機制中存在的問題

我國在建設保障性住房制度的過程中，由于在保障房的立法方面的忽視，沒有從法律的層面確保保障性住房相關政策的有效性和權威性。首先，專門的保障性住房法律法規(guī)還沒有建立，也沒有建成保障性住房立法方面相對完整的體系。其次，部門規(guī)章對違規(guī)方面的懲罰不夠嚴厲和全面，對因故意隱瞞資產(chǎn)情況而騙取保障性住房的處理主要是取消五年內(nèi)申請保障性住房的資格、退出保障性住房以及幾千元的行政性罰款。

三、完善我國保障性住房分配的對策

1.優(yōu)化保障性住房申請程序

利用電子政務簡化保障性住房申請程序；加大對保障性住房資格審核中行政機關的責任追究和行政處罰，將其納入年度考核成績，進一步提高資格審查的有效性；建立全國范圍內(nèi)個人及家庭住房信息系統(tǒng)，包括覆蓋全國范圍的住房信息基礎數(shù)據(jù)庫和系統(tǒng)網(wǎng)絡，全方位了解個人及家庭住房的基本信息和動態(tài)變化，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)住房信息的共享及咨詢。

2.完善保障性住房審核制度

建立保障性住房審核的市-區(qū)-街三級聯(lián)動機制。第一，建立保障性住房申請資格的三級聯(lián)動審查機制，根據(jù)“兩級審核、兩級公示”的要求，街道、區(qū)、市三級通過初審、公示、復審等方式層層檢查，保證資格審核的準確性。第二，建立三級聯(lián)動管理機制，通過實行年審、資格重審及不定期抽查和定期檢查，動態(tài)管理保障性住房的使用情況及保障對象的資格。在此基礎上，保障住房管理機構加大對物業(yè)管理的力度。這樣，不僅可以了解保障性住房用戶的家庭經(jīng)濟狀況，還可以全面掌握保障房的使用情況；加強常規(guī)監(jiān)管，相關部門加大對保障性住房“異地公示”及“購房資格復核”的執(zhí)行力度。在嚴格執(zhí)行“兩級審核、兩級公示”及“異地公示”的基礎上，對保障性住房輪候家庭在購房前增加“購房資格復核”環(huán)節(jié)。

3.健全保障性住房退出機制

首先，建立保障性住房用戶的個人住房信用檔案，通過制度來約束保障性住房用戶的入住行為。保障性住房用戶的個人住房信用檔案在申請之日進行建立，入住后正式建立檔案，從社會保障性住房退出后歸檔。其次，制定有助于保障性住房退出的優(yōu)惠政策。退出機制的設計應思考如何讓保障性住房用戶自發(fā)地去申報個人的經(jīng)濟收入然后順利退出保障性住房，這會在很大程度上節(jié)約行政資源。各地方政府應根據(jù)實際情況適時地制定出鼓勵保障性住房退出的優(yōu)惠政策,使保障對象自動退出保障性住房后，能得到相應的優(yōu)惠補償，比如提供較低利息的商品房貸款、在購買商品房時減免一定的稅費等，這樣就可以很大程度地調(diào)動一些經(jīng)濟條件轉好的家庭退出保障性住房的積極性。

4.加強保障性住房后期監(jiān)管

實行全方位檢查，地方政府可以引導媒體公開報道，廣泛組織、調(diào)動各方力量進行針對保障性住房的大規(guī)模全方位入戶檢查工作。全方位入戶檢查可以采用鄰里訪問和入戶調(diào)查相結合的方法，分復查、普查及重點核查三個層面。其中，重點核查應包括以下兩個方面：一是保障房是否是申請家庭居住，轉讓、轉租、出租等違規(guī)行為是否存在。二是保障房的使用情況，是否經(jīng)常空置并調(diào)查了解空置的原因。引入第三方機構進行調(diào)查，政府通過招投標的方式，委托第三方機構對保障性住房的使用情況進行調(diào)查。第三方機構獨立進行調(diào)查，調(diào)查的程序會更加透明和公正，結果也會更加真實可靠，同時還可以兼顧公平與效率，而且更容易得到社會大眾的認可與支持。

5.健全保障性住房懲戒機制

量化對保障性住房尋租者的違規(guī)懲罰，相關部門對尋租者的違規(guī)處罰較輕的主要原因是缺乏相應的懲罰標準尺度，所以，要轉變這一情況首先應該制定出有效的懲罰標準。違規(guī)者應承擔何種法律懲罰應明確界定出來； 加大對違規(guī)尋租者的懲罰。目前對尋租者的懲罰僅是收回保障房、取消幾年內(nèi)申請資格和幾千元的行政性罰款，這顯然無法達到真正的威懾作用。政府應從行政、法律以及刑法三個層面來增加其尋租風險成本；借助公開手段輔助違規(guī)制約，對騙取保障性住房的各種行為，主管部門除做出相應的懲罰外，地方政府可以建立相應的官方網(wǎng)站對尋租者進行公開通報批評，并且將其基本情況通過報紙、媒體等各種方式向社會公開，同時將其不良行為記入個人的信用檔案。

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