長沙變速:土地的力量

鄒禮卿

長沙變了。

統計數據顯示，2005年以來，長沙的經濟總量在全國省會城市中先后超過石家莊、哈爾濱、濟南、鄭州等城市，由全國省會城市第12位提升到第7位；從全國地級市來看，長沙的經濟總量先后超過廈門、西安、長春、哈爾濱、濟南等5個副省級市，躋身國內具有一流影響和極具發展潛力的城市之列。

這是一種長沙速度，也是一種長沙現象，更是一種長沙模式。而隱藏其后的則是一種長沙精神！

短短數年，長沙不是小變，而是大變、巨變、快變。那么，長沙變化的內在因素是什么？影響長沙發展的關鍵幾步是什么？又是哪些力量在支撐著長沙？

大起點：搭建城市發展平臺

長沙之變，是從做大開始的。

從城鄉看變化，變，是長沙城鄉面貌貫穿始終的“關鍵詞”。

5年，長沙市以平均每天投入1億元、累計投入1800億元拓城。城區面積由556.3平方公里擴展到954.6平方公里；建成區面積由167.7平方公里擴展到249.3平方公里；城鎮化率由53.9%提高到62.6%。

湖南省社會科學院城市發展研究所所長童忠賢的認為：做大，是城市發展的一條規律，也是城市發展的趨勢。

長沙“芯”變的第一站是什么？就是要做中部地區的中心城市。目前中部地區的中心城市是武漢、鄭州，長沙的目標就是趕超它們。而城市只有做大，才能成為中心。

做中心城市，大是第一位的，也只有做大，才能聚集資源。北京、上海大是聚集了全國的資源，長沙只有做大才能聚集中部的資源。如果長沙做不成中部中心城市，不是資源聚集的問題，而是資源流失的問題，是向其它中部中心城市流去。

做大，需要土地的支撐。就2011年而言，湖南省政府下達給長沙2011年新增建設用地指標1990公頃。“在用地指標不足的情況下，我們積極與部省協調，得到大力支持，較好地保障了重大工程、重要基礎設施、新型工業化和民生項目的用地需求。”長沙市國土資源局局長汪澤秋說。

數據是做好的佐證。2011年，長沙市全年上報國務院城市建設用地1個批次162個項目，總用地面積1524.34公頃，其中農用地轉用1239.61公頃。上報國務院單獨選址用地項目1個，總面積65.81公頃。上報省政府項目317個，總面積3647.54公頃，其中農用地轉用2628.49公頃。全年經國務院和省政府批準項目384個，總面積4075.99公頃（包括往年上報），其中農用地3299.50公頃。經市政府批準農民安置用地及企業使用集體建設用地128宗，總面積221.47公頃，其中農用地201.93公頃；批準臨時用地5宗，總面積26.87公頃。

城市之變，大只是第一步。城市之強，關鍵在于產業。土地批回來了，就有了聚合產業的基礎。長沙市國土資源局的決策者們深知：土地服務城市經濟發展，還必須堅持主動服務，提前介入，重點項目用地得到及時保障。

由此而來的是，長沙市國土資源局對市“兩幫兩促”活動領導小組和市重點辦確定的30個重大工程、100個重點項目和120家重點企業實行專人負責制，及時與項目用地單位銜接，跟蹤服務。

具體而言，長沙市國土資源局及時為杭長、長昆兩段進行用地報批，湘江大道北沿線一期工程、瀟湘大道北延線二期、勞動路東延線、長沙安全食品創業基地等“兩幫兩促”重點項目用地得到落實，藍思科技3D電視顯示屏和顯示屏功能玻璃面板項目、暮云污水處理廠等重大產業項目用地得到保障。

強于精：發揮每寸土地的價值

物理學上有一個現象，就是物質的能量不僅取決于物質的體積，更取決于物質的質量。

一個人高大不一定有力氣，一座城市攤大也不一定有實力。所以，城市光做大不行，空城再大也沒有什么意義，城市還要做強。

2007年12月，長株潭獲批國家“兩型社會試驗區”。對于長沙而言，這必須是一場魚與熊掌兼得的實驗。

但是，“兩型”二字字面意義易懂，“資源節約型、環境友好型”，但以長株潭和武漢兩地試驗的真義何在？國務院批復的試驗方向，“轉變經濟發展方式，促進經濟社會發展與人口、資源、環境相協調，走有別于傳統模式的工業化、城市化發展新路”，有著怎樣的深刻蘊意？土地作為城市做強的重要資源又該如何服務城市發展？

在長沙市國土資源局局長汪澤秋的一篇題為《長沙市土地管理制度改革的探索與實踐》文章中，有著大量的對于土地資源集約節約利用的思考和總結。

長沙在“兩型社會”試驗區建設過程中，大膽探索節約集約用地新途徑，經過3年的探索，長沙成功探索出多種節約集約用地模式。目前，長沙創造性開展了人車豎向分流建設模式，使土地利用從傳統的平面轉為立體開發，實現了利用效率的最大化，集約用地模式也成為全國范本。

面對土地資源緊缺的現實制約，長沙市創新思路，積極探索節約集約用地的方法和途徑。幾年來，已經初步形成了以新河三角洲、黎托武廣新城為代表的人車分流、整合地上地下立體空間資源的城市建設等多種節地模式，促進了閑置土地和存量土地的開發和利用，極大緩解了建設土地供需的矛盾。

據了解，新河三角洲位于湘江和瀏陽河交匯處，長沙市中心城區北端，面積2200多畝，居民2萬多人。從2004年開始，長沙市決定對這里統一規劃建設。但是，由于這里平均海拔32米，而湘江和瀏陽河防洪堤高程在38米以上，形成四周高，中間低的低洼地形，傳統的平面開發方案不能很好地解決交通和投資平衡等難題，許多開發商望而卻步。

2007年，長沙吸收世界先進理念，大膽采取人車豎向分離立體開發的設想，在原地面海拔32米左右標高形成快速便捷的機動車交通系統，在38米標高以下架空兩層形成3萬個停車泊位的靜態交通系統，在標高約38米平臺層形成步行和非機動車交通系統。記者在長沙市國土資源局看到，新河三角洲開發立體模型圖已經繪制完畢，三角洲地區形成自上而下人、車庫、機動車三層的立體交通格局。新河三角洲實行人車豎向分流的多層次規劃，與平面設計方案相比，總建筑面積由300多萬平方米增至近600萬平方米，開發強度提高了40%，相當于節約土地58.62公頃，國土資源部多次給予充分肯定，并認為“值得在全國各地推廣”。

同時，長沙采取同樣方式在黎托片區推行節約集約用地試點。根據《長沙市城市總體規劃》的人均建設用地指標，經統計，黎托片可居住18.4萬人，通過“人車分流”節地模式，實際規劃可居住37.4萬人，若按人均建設用地指標82.83平方米計算，共需用地30.98平方公里，可節約城市建設用地15.76平方公里。并優化了土地利用空間結構，增加了10%的綠地率，解決了交通堵塞和辦公、生活便捷等問題，從而營造了高質量的人地和諧的新城環境，經測算其城市建設投資也不會增加，共節約造價92.77億元。

動力在于人：促進城鄉協調發展

城市發展的真正動力是什么？不是城市本身，而是生活在城市中的人。是人創造了城市，并推動了城市的發展。人才是城市舞臺上最活躍、最精彩的元素。以人為本，天人合一，是城市發展的終極理念。

政治社會學家莫里斯·詹諾維認為：“城市絕不只是一種與人類無關的外在物，也不只是住宅區的組合；相反，城市中包含著人類的本質特征，它是人類的通泛表現形式。”

所以說，城市發展要做好“人”的文章，圍繞“人”來進行。讓人們生活更美好，這是城市之優的根本體現。

“兩型”概念下長沙，“人”的文章被賦予的更為豐富的內涵。

長沙市市委副書記，市長張劍飛說，長沙被列為“兩型社會”試驗區，明確要求把統籌城鄉發展作為一個重要內容，推進城鄉一體化發展是我們必須堅持的戰略思想，是我們必須面對的緊迫任務，是我們必須搶抓的歷史機遇。

59歲的文華，是瀏陽市永安鎮農民。他跟鎮里簽訂了煙葉種植項目，利用自家8畝地，又租了2畝地。每年純收入10多萬元。這在長沙并非個案。根據《長沙市推進城鄉一體化工作發展綱要》，長沙市制定下發了《長沙市農村土地綜合整治試行辦法》，于2010年7月1日起實施，計劃在“十二五”期間，全市完成100個片區，綜合整治面積100萬畝，新增耕地5%以上，盤活建設用地3%以上。通過土地綜合整治，全面提高農業綜合生產能力，優化城鄉用地結構，改善農村人居環境，發展現代農業生產，持續增加農民收入，推動城鄉統籌協調發展。根據試行辦法，我市土地綜合整治由單一的土地整理向“田、水、路、林、村”綜合整治轉變，由國土資源部門一家投入轉向政府牽頭、多部門以及社會資金共同參與、集中投入轉變；由增加耕地、改善耕地質量的單一目標向增加耕地、提高農業綜合生產能力、推進村莊整治、優化城鄉用地結構、改善人居環境、發展現代農業、促進農民增收等多目標轉變。

汪澤秋說，開展農村土地綜合整治是城市反哺農村、統籌城鄉發展重要舉措，是促進農民增收、農業增效、改變農村面貌的有效途徑，是提升農民生活質量的綜合性工程。

2008—2010年，按照“市領導、縣統籌、鄉實施、村落實”的工作機制，在寧鄉縣金洲鄉關山村、望城縣白箬鋪鎮光明村、岳麓區蓮花鎮、長沙縣北山鎮、瀏陽市永安鎮、望城區白箬鋪鎮大塘村等地開展土地綜合整治項目的試點，共實施項目55個，總建設規模達20278公頃，總投資10.19億元，可新增耕地1538公頃，其中關山村、光明村、大塘村等項目實施效果較好。

與之同時，為有效規范農村土地承包經營權、林權、集體建設用地使用權流轉秩序，推進農業規模化、集約化經營，發展現代農業，盤活農村土地資產，促進農村土地資源的優化配置和農民收入的持續穩定增長，長沙市在農村土地流轉交易上進行了積極探索。

2009年，成立了長沙農村集體土地流轉交易中心，與市國土資源交易中心合署運行。

2010年6月24日，長沙市舉行首場農村土地流轉交易會，2宗掛牌流轉交易的農村土地順利成交。

2011年8月18日，長沙市再次舉行農村土地流轉交易會，寧鄉縣湘湖等4家土地合作社的4個土地承包經營權流轉項目，總面積2978.72畝，順利通過市農村土地流轉交易中心流轉，成交價為1473元/年。這是在提高土地利用率的同時，長沙在農村集體土地流轉市場構建層面試水，以扭轉長期以來農地流轉價格嚴重偏離實際價值的現象。

“農村集體土地承包經營權流轉根本目的是實現農村土地的資本化。”中南大學地學與環境工程學院教授戴塔根坦言當前要著重解決的是流轉的規范化，以及“誰有地、地誰要”的信息歸集與溝通。

由于農村土地流轉層面一直存在著隱形流轉、流轉價格偏低、流程不規范等問題，外界期待農村集體土地流轉市場的設立有望能根除這些問題。