房地產企業精細化管理方法探析

費文玨

［摘要］ 房地產企業精細化管理是提升企業競爭力的必由之路，是企業實現可持續發展的重要途徑。本文以精細化管理為中心，通過對我國房地產企業管理現狀以及精細化管理內涵和方法的介紹，闡述了精細化管理在房地產企業管理中的作用與地位。

［關鍵詞］ 房地產企業； 精細化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中圖分類號］F270.7［文獻標識碼］A［文章編號］1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在現代房地產市場的競爭中，越來越多的企業認識到把管理做精做細的重要性，精細化管理已成為決定未來房地產企業競爭成敗的關鍵。

１我國房地產企業管理現狀

我國房地產企業管理經歷了手工作坊管理、粗放管理、規范管理、精細化管理、精益化管理5個階段。目前，６５％以上的房地產企業還處在粗放管理階段，２２％的企業正處在由粗放式管理向規范化管理的過渡階段，只有不到１３％的企業已經開始從規范化管理向精細化管理過渡。２０１０年以來，隨著國家對房地產業的連續調控，房地產市場的環境條件發生了很大的變化，在國家一系列調控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機炒作行為，房地產企業不得不面臨轉型和調整。在內部、外部環境的雙重壓力下，精細化管理成為當前我國大多數房地產企業面臨的重要的戰略選擇。一些房地產企業已致力于從規范化管理向精細化管理轉變，以期通過管理的精細化構筑新的競爭力。在目前的環境下，行動比別人快一步就是競爭優勢［１］。

２精細化管理的內涵

可以將精細化管理的內涵歸納為3個方面：一是規范化，二是精細化，三是個性化。它是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的關鍵一步。精細化管理就是要求把每一項工作都抓細、量化，有利于落實到行動中［２］。精細化管理就是以人為根本，以細為基礎，以精為目標，以綜合運用現代管理方法為手段，通過建立和優化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態化管理過程。

３房地產企業的精細化管理方法

實施精細化管理是一項系統工程，需要采取相應的管理方法。房地產企業的精細化管理方法分為項目策劃精細化、項目規劃設計精細化、選材與施工管理精細化、成本管理精細化人力資源管理精細化和物業服務精細化等幾個方面。

３．１項目策劃精細化

房地產企業依據自身現狀，根據對客戶需求的準確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細”思路，找準關鍵問題與薄弱環節，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進行合理分析的基礎上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。

３．２項目規劃設計精細化

優秀項目規劃設計的核心是節約成本和對業主的人性化關懷，是保證工期、工程質量和控制成本的關鍵。項目規劃設計精細化要求房地產企業認真研究所開發土地的特質、周邊生態環境與人文環境，完整把握設計整體造型、建筑風格、戶型結構和建筑細節，實現房地產商品價值最大化。因此，規劃設計階段是價值創造的源泉，規劃設計上的精益求精是很重要的一步［３］。

３．３選材與施工管理精細化

良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產品品質的重要因素［４］。房地產企業應以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材與施工管理這一關鍵環節。選材與施工管理的精細化是鑄就品牌房產的重要環節。施工質量精細化要追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。

３．４成本管理精細化

在房地產企業，現在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產企業往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發現增加了許多非預期成本，導致投資回報比預期的降低了許多。房地產企業要實現更精細化的、可實施的成本管理，應建立配套的相關基礎體系，并使這些體系之間保持一致性、協調性、系統性。這些基礎體系包括：成本職能戰略、成本業務流程及其他關鍵流程體系、數據庫與知識管理體系、產品標準化體系、合作伙伴管理體系、全面預算管理體系。

３．５人力資源管理精細化

人力資源精細化管理是指企業在規范化和標準化的基礎上，對人力資源管理流程進行科學細化和合理優化的過程。人力資源精細化管理的目標是最大限度地發揮員工的有效技能，即實現員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機制最大限度發揮員工主觀能動性和工作的積極性、創造性。人力資源的精細化管理對策有：（１）細化人才結構，做好崗位分析，調整企業自身的人力資源配置架構，分類、分層級確定崗位；（２）對企業現有的人力資源管理制度進行梳理，按“精細化”要求進行人力資源的合理管理與分工；（３）實行規范化人力資源精細化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務；（４）引入現代信息管理手段，應用現代信息技術進行人力資源精細化管理。

３．６物業服務精細化

服務的精細化是一種理念、態度和文化，是先進的理念、認真的態度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態度、精細的過程、精品的成績。物業服務的精細化要求房地產企業緊密結合企業文化建設，努力營造物業服務精細化的企業氛圍。物業服務精細化管理的最終目的是通過精細的理念、態度和文化把看似簡單的事情做精、做細、做好［５］。

４結語

精細化管理是房地產企業實現持續快速發展，增強整體競爭實力的必由之路。房地產企業引入相應的管理方法，全面推行精細化管理，同時倡導持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，不折不扣地執行，切切實實地落實，可以起到內外兼修的作用，刺激企業迸發新的活力。

主要參考文獻

［１］ 孫動． 略論房地產企業的成本管理［Ｊ］． 新會計，２０１０（１）：２５－２８．

［２］ 徐超英． 房地產企業經營管理模式研究［Ｊ］． 現代企業文化，２００８（６）：３６－３７．

［３］ ［美］奧伯蘭德． 工程設計與施工項目管理［Ｍ］． 畢星，譯． 第２版． 北京：清華大學出版社，２００６．

［４］ 彭尚銀，王繼才． 工程項目管理［Ｍ］． 北京：中國建筑工業出版社，２００５．

［５］ 楊慶豐，秦旭東． 房地產企業精細化管理模式探索［Ｊ］． 甘肅科技縱橫，２００９，３８（１）：１３１－１３２．