北京演繹租金神話

郝杰

北京商鋪租金瘋狂上漲已是不爭的事實，有預測稱不久的將來北京將成為全球租金最貴的城市。

有人說，來到一座陌生的城市，必須看的地方，書店是其中的一個。從一座城的民營書店多寡、品性，可以看出這座城市的文化底蘊。

而在北京，民營書店的影子卻越來越少。它們被城市日益發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟不斷驅逐，猛漲的鋪租開始令不少民營書店選擇了逃離或關閉。風入松，光合作用等獨立書店紛紛不堪重負，消失在這座城市中。而在廈門的曉風書屋，租金更是上漲10倍之高。位于藍色港灣的單向街也迫于壓力，選擇搬出現(xiàn)有店面。其搬遷的原因是“與所在商圈藍色港灣的優(yōu)惠合約到期，回歸正常的房租無論如何無法承受”。而在今年，萬圣書園租期將至，它是否存在變數(shù)？獨立書店面臨的寒流似乎只增未減。萬圣書園的老板劉蘇里在電話里不愿多談租金的事情，只反復強調萬圣書園不會因為此事有變化。

成倍增長的租金讓民營書店無法喘息，選擇逃離。而在城市的繁華地帶，租金上漲之勢更是迅猛。

漲勢未停

近兩年來，中國的商業(yè)地產租金整體呈現(xiàn)飛速上升趨勢，特別是核心黃金商圈的物業(yè)租金成本年均增幅達到雙位數(shù)。以王府井，CBD，西單，中關村等核心商圈最為明顯。

王府井商圈一直以最昂貴租金領跑北京商鋪市場。例如位于王府井大街上的新東安商場，據(jù)租賃部的工作人員介紹，這里的租金情況為一層2800元/平米/月，二層2000元/平米/月，三層是1100元/平米/月。另外還有每月68元的物業(yè)費。而新東安商場的租金則是大概以每年20%的比例增長。

不同的樓層和位置會產生不同的租金價格。而位于商場的首層，則是各大國際品牌爭相入駐的最佳位置。當然，與之相對應的可能就是成倍的租金。新東安商場的GAP店與首家入駐中國的FOREVER?21，是臨街的旺鋪。商場工作人員介紹，F(xiàn)OREVER?21占地2500多平米，而租金則要比一層2800元/平米/月的價格更高。

同樣位于王府井大街上的東方新天地和樂天銀泰百貨，也是高檔奢侈品商鋪的聚集地。各大國際名品都想占據(jù)“金街”的有利位置。在東方新天地里，記者發(fā)現(xiàn)，商場有很多商鋪在進行調整和升級改造，有一些商鋪要改變位置，還有一些新品牌會進來，當然更多的還是“opening?soon”。這里的工作人員介紹，各路大牌商家都想要爭得一席之地，排隊已經(jīng)排到明年，真可謂是“一鋪難求”。位于東方新天地里的歐時力(Ochirly)旗艦店，每年就要上交2000萬租金，相當于每月200多萬。這個數(shù)字足可以解釋“金街”的巨大魅力以及租金的瘋狂走勢。

樂天銀泰百貨亦是如此。均以高價格的租金傲視整個王府井商圈。

離王府井不遠的西單商業(yè)區(qū)，同樣炙手可熱。法國老佛爺聯(lián)手I.T集團定案入駐西單金融界廣場，引領更多的國際名品進入中國市場。在西單明珠，新一代這樣的商城里，個人想要租一間合適的店鋪，大概在7000--10000元/月左右。一些店主表示，這已經(jīng)是很便宜的價格了。而在大悅城，君太百貨這樣的高端商場里，租金價格和王府井不相上下，也在2000元/平米/月左右。

7月14日開業(yè)的凱德MALL太陽宮店，位于燕莎商圈附近。據(jù)凱德商用的相關人員介紹，目前已完成超過90%的招商租賃，吸引約270個品牌入駐，其中多個品牌均為首次登陸北京。而在租金方面，一開始是大概600-800/平米/月，到后期調整后，也會上調租金到千元左右。

逐金地租

其實，商鋪租金上漲，不只是最近才出現(xiàn)，去年上半年，就已經(jīng)出現(xiàn)上漲苗頭。

據(jù)高力國際發(fā)布的2011年二季度北京商鋪物業(yè)市場報告顯示，北京商鋪市場平均租金創(chuàng)2009年一季度以來的新高，中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲1.77%。到了第四季度，根據(jù)最新研究報告顯示，2011年第四季度北京的高端商鋪首層租金環(huán)比上漲了3.8%。從上漲幅度較大的商鋪來看，商業(yè)區(qū)的首層商鋪最為搶手，租金漲勢快。

到2012年第一季度，北京中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲3.97%，至795.76元每月每平方米。王府井、金融街和CBD商圈環(huán)比漲幅最為顯著，分別為13.37%、8.33%和6.97%。王府井仍是北京最昂貴的零售商圈，截止到2012年一季度末，平均租金升至1,683.28元每月每平方米。

2012年第二季度，市場有限的有效供應以及成熟物業(yè)的良好商業(yè)氛圍進一步提升業(yè)主對整個租賃市場的信心，相應地也維持了對優(yōu)質商鋪租金水平預期。北京中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲1.63%，至808.76元每月每平方米。東直門商圈最大漲幅，環(huán)比增長8.99%，CBD、王府井商圈緊隨其后，環(huán)比分別增長4.01%和2.60%。

有機構預測，未來5年，國內商業(yè)地產租金水平將持續(xù)上升。北京將成為商鋪市場租金水平升幅最高的地區(qū)。高端品牌和零售商的入駐同樣帶來了“高端”的物業(yè)管理和運營水準，在內外因合力作用下，北京在租商鋪的品質和租金均會有進一步的提升。

來自中介機構的數(shù)據(jù)，也印證了租金上漲的瘋狂。

根據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，建外SOHO大部分店面每平米的租金均價在40美金左右，例如建外SOHO西區(qū)的復式商鋪，面積340平方米，每月租金8萬元。國貿和財富中心的出租價格更是有過之而無不及。我愛我家工作人員表示，需求旺盛是租金上漲的主要原因之一。

商鋪租金的上漲是跟顧客消費力、社會經(jīng)濟狀況、通貨膨脹、市場環(huán)境等方面相關聯(lián)的。但也取決于一個深層次的更重要因素，就是商業(yè)的經(jīng)營狀況。如果商家都能賺錢，自然樂意支付更高的租金。而國際品牌在增強，所以它們不惜代價擠走國產品牌。它們在稅收方面、商場的扣利、合約的長久性等優(yōu)勢，使國有品牌在這些方面完全失去了競爭力。

但在去年年底，出現(xiàn)了“商鋪和寫字樓租金倒掛”的現(xiàn)象，相對于運營成熟的購物中心，新興的購物中心更易出現(xiàn)。記者在華貿購物中心租賃部了解到，目前購物中心二三層寫字樓報價16-20元/平米/天。同等位置，二層商鋪報價低于20元/平米/天，成交價格在16元左右。北京CBD優(yōu)質甲級辦公樓，租價已經(jīng)漲至建筑面積13元/平米/天，甚至更高，而北京CBD很多商鋪的租金都達不到這一數(shù)字。

不管是寫字樓還是商鋪，商業(yè)地產的租金都已經(jīng)成為了市場上的一塊“肥肉”，難怪潘石屹都心動，轉型去做“包租公”了。