上海農(nóng)莊:資本新寵的風(fēng)險

趙磊

“上海絕大部分農(nóng)莊是不賺錢和虧損的，比例非常高。”上海財經(jīng)大學(xué)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心教授吳方衛(wèi)說。

但這絲毫澆滅不了各方資本的熱情。

資本涌入上海農(nóng)莊

4月11日，上海市發(fā)布的《上海農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展報告》稱，2011年上海已建成各類農(nóng)業(yè)旅游景點(diǎn)近200個，其中年接待規(guī)模萬人以上的農(nóng)業(yè)旅游景點(diǎn)90個。據(jù)統(tǒng)計，2011年該市涉農(nóng)旅游總?cè)藬?shù)約1500萬人次，同比增長12.5%；直接帶動各類涉農(nóng)旅游總收入22億元，帶動農(nóng)民就業(yè)約4.5萬人（包括季節(jié)性就業(yè)）。

上海農(nóng)業(yè)旅游景點(diǎn)的最主要組成部分就是農(nóng)莊。作為距離市區(qū)最近的郊縣，閔行區(qū)農(nóng)莊的增長可以視為滬上農(nóng)莊增長的一個縮影。

閔行區(qū)農(nóng)委農(nóng)業(yè)發(fā)展科的張曹民對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》介紹說，閔行的農(nóng)業(yè)旅游項目是從2007年開始的，當(dāng)時大量政府的扶持資金投入。2008年以后，各路民間資本開始大規(guī)模進(jìn)入。目前，閔行有13個已經(jīng)建成投用的農(nóng)莊項目，其中絕大部分是2008年以后建成的，此外還有5個在建項目。

在上海，像房地產(chǎn)、IT、生物醫(yī)藥等資金狀況比較好的企業(yè)，甚至專門成立了投資部去郊區(qū)尋找土地和項目。而不少區(qū)縣的農(nóng)業(yè)主管部門，因為投資商蜂擁而至以及規(guī)劃控制的原因，已基本不再審批新的項目。

“一方面，近年來食品安全事件一再刺激公眾神經(jīng)，消費(fèi)者希望找到安全、健康的食品，對高品質(zhì)食品的需求呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢，市場前景廣闊。另一方面，在政策上，‘十二五規(guī)劃綱要明確提出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的過程中，要同步推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。今年的中央一號文件更是將科技興農(nóng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)放到了顯著位置。”上海多利農(nóng)莊創(chuàng)始人張同貴分析說，“這些因素都吸引到了市場上越來越多的企業(yè)投入到綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)中來。”

在農(nóng)業(yè)投資領(lǐng)域有深入研究的上海博蓋企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理高劍鋒，將目前市場上投資農(nóng)莊的資金劃分為三類：首先是房地產(chǎn)商，這部分人主要沖著便宜的土地而來，主要目的是，將來如果土地政策有所松動，能在農(nóng)村土地市場分得一杯羹；其次是餐飲、酒店業(yè)人士，隨著城市消費(fèi)向鄉(xiāng)村消費(fèi)轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；第三則是以IT業(yè)為代表的新興行業(yè)，“現(xiàn)金比較充沛，他們投資農(nóng)莊純粹以投資回報為目的。”

“尤其在房地產(chǎn)市場遭遇宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)投農(nóng)業(yè)和農(nóng)莊。”東方菲尼克斯國際鄉(xiāng)村俱樂部（下稱“東方菲尼克斯”）董事長俞斌告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為了如今上海投資農(nóng)莊的主力軍。

一家在松江投資農(nóng)莊的投資公司負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬：一畝農(nóng)業(yè)用地的租金平均在每年1500元左右，由于國家每年還要反哺800元左右的農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，實(shí)際每畝土地的租金只有700元。也就是說100畝農(nóng)地的租金只有7萬元，“這相對于建設(shè)用地動輒上億的轉(zhuǎn)讓金，簡直是九牛一毛。”

“雖然農(nóng)莊的基礎(chǔ)設(shè)施投資巨大，但即便將來不搞了，或者遭遇拆遷，基礎(chǔ)設(shè)施都可以作價轉(zhuǎn)讓或者得到賠償?shù)模又恋厥褂贸杀救绱说土戕r(nóng)莊還是一筆劃算的買賣。”一位農(nóng)莊經(jīng)營者說。

只有5%到10％的農(nóng)莊在贏利

俞斌應(yīng)是較早進(jìn)入這個市場的投資者之一，他所經(jīng)營的東方菲尼克斯，是上海近郊罕見的莊園式俱樂部，與常見的“農(nóng)家樂”刻意營造某種“土”的度假狀態(tài)截然相反，東方菲尼克斯無論是整體設(shè)計還是細(xì)節(jié)布置，都很“洋氣”。

作為上海最早一批投資進(jìn)入農(nóng)莊領(lǐng)域的私企，地產(chǎn)商人出身的俞斌幾乎將自己在房地產(chǎn)行業(yè)上積累的資金都投了進(jìn)去。據(jù)他估算，開張至今，僅土地租金和硬件設(shè)施的投入就達(dá)到了5000萬元，而隨著三期工程規(guī)模擴(kuò)大到1600畝，投入將更大。

在俞斌的莊園產(chǎn)業(yè)中，農(nóng)莊的度假功能只是其中很小的一部分，大頭則是一套班子的另一塊牌子——“中穗有機(jī)農(nóng)業(yè)”，這是俞斌所追求的贏利點(diǎn)。從去年11月拿到國家有機(jī)認(rèn)證以來，“中穗有機(jī)”已經(jīng)發(fā)展了數(shù)萬名客戶，通過有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品的會員制配送，營業(yè)額也已經(jīng)達(dá)到千萬元級別，俞斌夢想中的“俱樂部+農(nóng)莊”的復(fù)合體模式已經(jīng)成型。

“相比以前投資房地產(chǎn)的回報，雖然眼下已經(jīng)開始逐步贏利，但農(nóng)莊的投資回報率簡直不值一提。房產(chǎn)是賺快錢的，而農(nóng)業(yè)肯定是賺慢錢的，至少5到10年才有回報。”俞斌說。

事實(shí)上，從2008年以來，上海郊區(qū)呈爆發(fā)式興起的農(nóng)莊，超過九成并不贏利或處于虧損狀態(tài)。

日前在上海市農(nóng)委召開的一個關(guān)于農(nóng)業(yè)旅游的內(nèi)部會議上，不少與會的農(nóng)場主甚至表達(dá)“想退出”和“被套住進(jìn)退不得”的想法，這與正想進(jìn)入這個市場的外圍者形成了鮮明的對比。吳方衛(wèi)告訴記者：“絕大部分農(nóng)莊是不賺錢和虧損的，比例非常高。”俞斌等幾位農(nóng)莊經(jīng)營者都曾經(jīng)對上海的農(nóng)莊做過調(diào)研，他們告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，只有5%到10％的農(nóng)莊在贏利，很多農(nóng)莊都在苦苦支撐。

據(jù)了解，除了農(nóng)莊本身投入大、成本回收慢等特點(diǎn)外，最為阻礙上海農(nóng)莊良性發(fā)展和贏利的還有政策性風(fēng)險，即農(nóng)業(yè)用地的土地性質(zhì)。去年5月，上海出臺了《上海市設(shè)施農(nóng)用地管理辦法（試行）》。以經(jīng)濟(jì)作物用地為例，一畝地算上倉儲、管理等用途，只可以配建6.7個平方米的用房，比例只有1%。以一個規(guī)模為500畝的生態(tài)農(nóng)莊計算，僅可配建3300多平方米的地面建筑，分?jǐn)偟接米鞑惋嫼投燃俚拿娣e更少。

“因此出現(xiàn)了不少打擦邊球的現(xiàn)象，例如在玻璃大棚里造餐廳等。即便造了，因為是違規(guī)建造，農(nóng)莊也面臨被拆除或證照難以辦理的風(fēng)險，給企業(yè)增加了大量風(fēng)險和灰色經(jīng)營的成本。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

高劍鋒則表示：“國家在確保18億畝農(nóng)業(yè)用地的紅線上只會越來越嚴(yán)格，所以這一政策性風(fēng)險只會越來越大。”

如何改變生存狀況

如何改變上海郊區(qū)農(nóng)莊贏利難的生存狀況？

吳方衛(wèi)建議，上海應(yīng)該將農(nóng)莊旅游納入到城市旅游的整體體系中，進(jìn)行綜合規(guī)劃。“現(xiàn)在農(nóng)莊的問題不是有沒有投入，而是沒有進(jìn)入上海的旅游體系中，是割裂的。大家到上海旅游，幾乎沒有專門去郊區(qū)農(nóng)莊的線路，應(yīng)該把上海的農(nóng)莊旅游作為城市旅游的一條線路、一個產(chǎn)品。”

對于眼下農(nóng)業(yè)旅游最為棘手的土地問題，吳方衛(wèi)認(rèn)為短期內(nèi)還沒有政策可以突破，建議農(nóng)莊可以采用非永久性的設(shè)施，來彌補(bǔ)服務(wù)設(shè)施不足的缺憾。

位于浦東、以有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品配送為主要模式的多利農(nóng)莊，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“帶頭大哥”，除擁有1750畝有機(jī)種植用地之外，去年年底又簽下了4000多畝有機(jī)農(nóng)業(yè)用地。據(jù)其創(chuàng)始人張同貴介紹，多利農(nóng)莊的經(jīng)營模式以有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品為主業(yè)，而農(nóng)村生活的體驗和展示作為有益的補(bǔ)充，不需要在度假和餐飲上投入太多的財力和精力，有效地避免了土地的政策性風(fēng)險。

不過在高劍鋒看來，多利的模式難以復(fù)制。他表示，多利模式雖然非常好，但并不會成為主流，因為需要大量的資本進(jìn)行前期投入。自從2005年創(chuàng)業(yè)以來，多利農(nóng)莊已經(jīng)獲得了兩輪分別為1000萬美元和3000萬美元的投資。

此外，一些經(jīng)營者認(rèn)為，如果不把投資農(nóng)莊作為一個賺取快錢的項目，而升級為追求一種穩(wěn)定長期的回報，也許更利于農(nóng)莊更好地發(fā)展和生存。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，投資農(nóng)業(yè)和農(nóng)莊，雖然最初幾年并不贏利，但其第一產(chǎn)業(yè)以及和第三產(chǎn)業(yè)混合的屬性，使之會成為一個有長期穩(wěn)定收益的項目。通常經(jīng)營穩(wěn)定后，獲取每年5%?10%左右的收益并不太難。

據(jù)了解，目前如遠(yuǎn)大、正泰等國內(nèi)知名的制造業(yè)企業(yè)也已經(jīng)投身到這一行業(yè)中，除了對食品健康的追求之外，已經(jīng)把農(nóng)莊作為企業(yè)分散風(fēng)險的一種經(jīng)營方式。