巨量存貨壓頂房企

孫維晨

除了資金，2012年最讓開發商們頭疼的是什么？當然是如今已難以消化的存貨。

清明之后，在滬深兩市上市的房地產企業中，近三分之二公布了2011年年報。盡管銷售和盈利依舊呈現增長，但大量的存貨讓這些已在資金方面勒緊褲腰袋的公司倍感焦慮。

上述企業存貨總額已經超過9059億元，同比增長超過40%。其中存貨同比增速超過30%的企業有30多家，有15家超過50%。

據統計，在報告期內有4家企業的存貨同比增速超過100％。其中，華夏幸福（600340。SH）在2010年報中的存貨為0。4615億元，而其最新年報顯示，該數據為206。6504億元，同比增幅達到44677。98%。此外，金宇車城（000803。SZ）、魯商置業（600223。SH）、云南城投（600239。SH）的存貨同比增幅分別為432。71%、111。12%、103。93%。有媒體認為，即使不再新拿一塊地，上市房企目前的存貨也需要接近4年才能賣完。

“壓低存貨是我們目前的一個重要任務。”一位要求匿名的業內知名房地產負責人在接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，“或許今年會選擇一些項目降價。”他們也有為難之處。“我們很多項目是在調控之前高價拿地，這就意味著如果降價可能會讓我們基本無利可圖，甚至逼平成本。所以我們能忍就忍。”

以價換量一直都是市場和政府希望看到的“奇跡”。但是中國的房地產市場發生奇跡的次數基本沒有可統計樣本。很多開發商除了因為土地成本過高無法降價之外，很多都抱有“等等再看，忍忍再說”的心態。

某香港上市房企的高級財務經理告訴記者：“在北京，我們在售的一個項目現在的價格基本與成本持平，根本無法降價。因此集團索性決定就放在那里慢慢賣。能買幾套算幾套。”

與這種財大氣粗的大型企業無法比較是一部分中小企業。他們既無可靠的融資渠道，也缺乏政府背景，盡管自己的存貨并不多，但是他們寧愿降價也要及時甩貨。在采訪中，甚至一些開發商希望記者能多介紹一些買家以便為“消化庫存”盡一份力。

“大企業應該向中小企業學習。早降價，早去存貨。”中國房地產協會某高層人士如此評價。他告訴《中國經濟周刊》，目前很多地方成交的客戶都是剛性需求為主。誰能得到這部分購房者的青睞，誰就能在目前的市場中占據先機。“投機和投資需求被打壓，本來就縮小了需求方人群。現在很多房企已經堅持了很久，通過今年全國兩會和中央平日的連續表態，大家也應該對政策有了較為明確的預期。他們真的到了應該降價的時間段了。”

歷來，中國市場上的3月到5月，都被認為會出現一波購房“小陽春”。北京市住建委數據顯示，3月北京新建住宅成交8085套，這一成交量不僅同比2011年3月的5743套有明顯上升，相比今年前兩個月亦漲幅明顯，與今年2月5514套的新建住宅成交套數相比，環比大漲46。6%。而來自市場機構的統計，2012年全市第一季度純商品住宅成交均價為18980元/平方米，比去年一季度下降14。5%，環比2011年四季度下降10。5%，已跌破2010年一季度19450元/平方米的同期價位。

北京房地產協會數據則顯示，房價有了更為明顯的下降：今年一季度北京新建普通住房成交均價12326元/平方米，比去年同期下降20。7%。