“新地王”猜想

李海霞

隨著近兩個(gè)月的樓市回暖，市場(chǎng)對(duì)于高端住宅的銷售也開始表示樂觀。

10輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)、46輪價(jià)格競(jìng)拍、326輪競(jìng)配回購房面積……7月10日下午，北京萬柳地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)在市國(guó)土局拍賣大廳舉行。經(jīng)過78分鐘的暗戰(zhàn)，最終由中赫置地旗下的赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的價(jià)格競(jìng)得，樓面價(jià)達(dá)到3.38萬元/平方米，刷新北京樓面單價(jià)歷史紀(jì)錄，預(yù)料之中的地王如期誕生。

未來能賺多少

北京新地王的誕生可以說是一波三折。萬柳地塊因地段稀缺，掛牌之初就被貼上了“地王標(biāo)簽”。資料顯示，中赫置地開發(fā)過北京單價(jià)最高的釣魚臺(tái)7號(hào)院，該項(xiàng)目位于玉淵潭公園北側(cè)，均價(jià)達(dá)到30萬元/平方米。

對(duì)于未來項(xiàng)目售價(jià)預(yù)期，中赫置地CEO孫鵬表示，中赫在競(jìng)標(biāo)前已經(jīng)精細(xì)測(cè)算，在萬柳項(xiàng)目上“只追求合理利潤(rùn)”。孫鵬還表示，萬柳地塊的價(jià)格不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，只是北京區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)別案例。地王出現(xiàn)不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)真正出現(xiàn)復(fù)蘇，購房者還是應(yīng)該理性判斷。

中赫沒有給出具體售價(jià)，業(yè)內(nèi)同行都在紛紛猜測(cè)，中房協(xié)經(jīng)管委副秘書長(zhǎng)宋延慶認(rèn)為，折算回購房，中赫拿下的萬柳地塊樓面價(jià)實(shí)際高于4萬元/平方米，估計(jì)今后房?jī)r(jià)會(huì)沖到8萬元以上。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，按照目前萬柳地塊二手房6萬至8萬元/平方米的售價(jià)衡量，預(yù)計(jì)未來該項(xiàng)目定價(jià)將不低于10萬元，并稱雖然萬柳地塊的實(shí)際樓面單價(jià)超過4萬元，加上每平方米1萬元的裝修標(biāo)準(zhǔn)、1萬元的開發(fā)成本以及財(cái)務(wù)、營(yíng)銷成本等等，預(yù)計(jì)總成本在6.5萬元/平方米左右。

為何豪賭高端樓市

那么在新地王誕生的背后究竟有什么深層次的原因支持房企敢如此大膽拿地呢？

動(dòng)機(jī)一：高價(jià)拿地并不需要支付同等額的現(xiàn)金。

別看地王動(dòng)輒就是數(shù)億甚至數(shù)十億的總地價(jià)，但是并不是說拿下這塊地，簽完合同就必須支付這么多的現(xiàn)金。若是這樣，不少房企拿完地之后就基本上沒錢開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目了，而且那些閑置地王虧損根本耗不起，即便是以數(shù)十億的代價(jià)拿地，一般也只需要付出一兩個(gè)億的現(xiàn)金支付前期地價(jià)，拿到土地的開發(fā)權(quán)之后，將其抵押給銀行，獲取銀行貸款。在降息的背景下，銀行貸款難度變小，因此高價(jià)拿地的房企沒有那么大的資金壓力。高價(jià)拿地的背后，資金鏈壓力并沒有想象中那么大，因此還可以承受，項(xiàng)目開發(fā)之后，隨著房產(chǎn)的銷售，資金回籠之后再慢慢還銀行貸款和按照合約支付剩余地價(jià)款，沒有太大的經(jīng)濟(jì)壓力。

動(dòng)機(jī)二：賭樓市回暖，博弈北京高端樓市。

樓市回暖已成定局，既然如此，那么土地就會(huì)成為稀缺資源，尤其像北京這樣的地方，寸土寸金。如果參照周邊同類房產(chǎn)的銷售價(jià)格，只要能夠迅速建成，并且順利銷售出去，那么還是有不錯(cuò)的利潤(rùn)前景。

房地產(chǎn)行業(yè)本就是暴利，土地成本高一點(diǎn)的話也就是從預(yù)期的利潤(rùn)中扣除一部分，并不會(huì)徹底影響盈利，不存在賺不賺的問題，只有賺多賺少的問題。即便在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候，北京的豪宅市場(chǎng)卻一直沒有多少動(dòng)蕩，不僅房?jī)r(jià)逆勢(shì)微升，而且銷售狀況也比較理想。北京集中了太多的優(yōu)質(zhì)資源，因此北京的高端樓市肯定火爆，拿地的中赫置地有著豐富的開發(fā)和銷售高端房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，自然有實(shí)力博弈京城高端樓市。

隨著有錢人越來越多，對(duì)于居住質(zhì)量的追求也會(huì)越來越高，加上一些灰色利益轉(zhuǎn)化的需求，高端豪宅肯定會(huì)受到市場(chǎng)追捧，或許中赫置地這一次能夠賭贏。