美國評估師執業過程中的教育研究

余炳文

【摘要】美國評估師的管理隸屬于非營利性的組織，對評估師的教育實行執業繼續教育、大學等價課程教育與學歷教育融合，評估師即使沒有接受正式的學歷教育，也可以通過大學等價課程的學習獲得執業所需的理論知識和水平，評估師的繼續教育也大多通過大學等價課程學習完成。本文借鑒美國資產評估促進會在評估師執業過程中受教育的經驗，提出改進我國資產評估師教育的政策建議。

一、美國資產評估促進會介紹

美國評估促進會成立于1989年，是美國評估界影響最大的非營利性評估組織。該會由16家協會會員單位組成，發起人分為評估單位、相關的團體單位和國際評估單位。其中評估單位有9家，相關團體單位有5家，國際評估單位有2家。所制定的標準為會員單位的最低標準。評估促進會由三個獨立的委員會組成：評估實踐委員會（the Appraisal Practices Board ），評估資格委員會（the Appraiser Qualifications Board ） 和評估準則委員會（the Appraisal Standards Board）。其中評估資格委員會負責評估的教育、考試、培訓及注冊管理等工作。

評估資格委員會至少包括5名執業評估師，任期為三年，由促進會董事會委任。根據1989年美國《金融機構改革、整頓和強制執行法令》（FIRREA）的規定，美國評估師的教育、考試由資格委員會統一負責，如考試大綱的修訂、評估師的考試要求、通過的標準等。

不動產評估是美國評估促進會最主要最完善的評估類型，制定了較為完善的不動產評估師認證體系。資格委員會對不動產評估的考試、注冊和教育等事項不定期公開征求社會意見，修改相關條款，經過1991年、1993年、1994年、1999年、2004年、2008年6次較大的修改，資格管理和教育體系日趨成熟。本文將以不動產評估為例，說明評估師在執業過程中的繼續教育、大學等價課程教育與學歷教育的關系。

二、不同層級評估師的學歷教育要求及執業范圍

美國不動產評估師分為見習評估師、許可評估師、注冊不動產評估師和注冊通用評估師四個層級，每一層級評估師的工作范圍、受教育程度等都有較為嚴格的限制。

資格委員會規定了不同層級評估師受教育的要求，評估師的層級越高，對受教育的要求就越高。見習評估師和許可評估師沒有教育程度的限制，但需要接受繼續教育，并有實際從業經驗，如見習評估師需要接受州注冊評估師的培養、指導和管理，州注冊評估師負責監督見習評估師遵守通用評估準則（USPAP）的情況，并檢查見習評估師出具的評估報告，見習評估師無權單獨出具評估報告；而許可評估師可以獨立完成報告，評估的不動產類型也僅限于對1～4個單元、交易價值低于100萬美元的非復雜的住宅交易作出評估（復雜的1～4住宅單元意味著評估的權屬關系、市場條件是非典型的），并且可以對1～4住宅單元交易價值低于25萬美元的復雜住宅交易作出評估。

注冊不動產評估師和注冊通用評估師對受教育程度有一定的要求。注冊不動產評估師應具有大學兩年課程的肄業證書，或者能夠證明完成了大學等價課程教育1，等價課程教育至少要修滿21個學分，其課程主要有：英語寫作、微觀經濟學原理、宏觀經濟學原理、金融、代數幾何或者高等數學、統計學、計算機科學、經濟法、不動產法等。注冊不動產評估師可以對所有1～4個單元的不動產進行評估。注冊通用評估師應具有學士以上的學位，特殊情況下，可以提供證明完成了大學等價課程的學習，等價課程至少要修滿30個學分，其課程主要包括：英語寫作、微觀經濟學、宏觀經濟學、金融、幾何高數、統計學、計算機科學、經濟法、不動產法、會計、地理、農業經濟、企業管理或者不動產的選修課等。注冊通用評估師可以對所有類型的不動產進行評估。

三、不同層級評估師執業繼續教育、大學等價課程教育與學歷教育的融合

（一）執業繼續教育與大學等價課程教育的對接

評估師在執業過程中需要接受繼續教育，每一層級的評估師都有相應的繼續教育內容，當向更高一層級的評估師晉升時，又會接受要求更高的繼續教育。評估師的繼續教育與學歷教育無關，繼續教育的重點是專業領域的知識，而不像學歷教育需要基礎知識、專業知識和相關知識等系統性的學習。

繼續教育的課程與大學課程相比具有相似性，繼續教育往往借助于大學的學歷教育來完成。由于繼續教育需要掌握的知識與大學課程所講授的知識是類似的，將繼續教育內容與大學課程對接，依托大學的課程教育來實施繼續教育，收到了較好的效果。一般情況下，評估師根據需要選擇一門或者多門大學等價課程學習，在保證學習時間的情況下，參加并通過考試即視為通過該課程的學習，如果完成資格委員會規定的全部課程，則視為完成繼續教育。

大學等價課程由資格委員會選定，分為核心課程和選修課程，資格委員會在時間和課程內容上作出了詳細規定。根據資格委員會要求，許可評估師必須接受150小時的教育（其中核心課程75小時：房地產市場分析與最高最優使用15小時，不動產區位價值與成本法15小時，不動產營銷及收益法30小時，不動產評估報告撰寫及案例分析15小時），包括15小時全國通用評估準則的學習。注冊不動產評估師必須接受200小時的教育（核心課程除許可不動產評估師應達到的要求外，還包括統計、模型與財務15小時，高級不動產應用15小時，評估選修課程20小時），包括15小時全國通用評估準則的學習。注冊通用評估師必須接受300小時的教育（核心課程除滿足注冊不動產評估師的要求外，還應有通用的市場分析和最高最佳利用15小時，通用的銷售比較法15小時，通用的成本法15小時，通用的收入法45小時，通用的報告寫作及案例分析10小時），包括15小時全國通用評估準則的學習。

大學等價課程教育具有幾個特點：一是學校的認定。可以提供等價課程教育的院校主要有大專或者大學、社區學院或者專科學院（開設兩年制課程的高等院校）以及州或者聯邦政府機構、評估促進會認定的高等學校。提供網絡遠程教育的高校也包括在內，只是教學應采取口頭和書面的交互方式。二是學時的確定。一般60分鐘為1學時，如果給學生講授知識的時間超過50分鐘以上也可以記為1學時。一門課程的授課時間最短為15小時，需要在一個學期內完成，考試一般采取閉卷的方式。三是授課內容的限定。授課內容由資格委員會指定，課程主要是培養學生解決實際問題的技能，一般要求采用案例分析的教學方法。同時，所有入會評估師必須完成15小時的促進會準則課程學習。

（二）執業繼續教育與學歷教育的結合

在不動產評估師的四個層級中，見習評估師和許可評估師沒有教育要求，但是注冊不動產評估師和注冊通用評估師有接受學歷教育的要求（或者接受資格委員會認定的大學等價課程教育）。當見習評估師和許可評估師要晉升為注冊評估師時，需要滿足一定的學歷教育要求，對于不具備學歷教育要求的評估師，可以到資格委員會認可的大學接受等價課程學習。一方面大學等價課程的學習可以滿足評估師繼續教育的要求，完成大學等價課程學習視同完成了繼續教育，具備該層級評估師所要求的教育條件；另一方面評估師也可以依托大學等價課程學習，繼續在學歷教育上深造，如果評估師通過了學歷教育課程的全部學習并通過考試，滿足頒發學位的條件，可以頒發學歷學位證書，這樣反過來可以促進評估學歷學位的提升。

因此，評估師可以通過大學等價課程的學習，完成繼續教育要求，同時也可以通過大學等價課程學習，獲得相應的學分，減少為獲得學歷學位而參加相同課程的學習。評估師在通過繼續教育的同時，只需參加學校規定的與繼續教育不同的課程學習，就可以獲得相應的學歷學位。繼續教育實際上也為評估師的晉升積累了學歷教育基礎。

（三）評估師層級晉升的教育要求

評估師晉升實行逐級晉升，也可以跳級晉升，跳級晉升需要完成本該屬于所跳層級規定的繼續教育。對于在大學進行等價課程教育的評估師，其等價課程須得到資格委員會認可，從2010年1月起等價課程教育不再包含遠程教育。

評估師層級晉升的具體要求和課程如下：見習評估師申請注冊通用評估師要增加225小時的大學等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用30小時；統計、模型與金融15小時；通用的市場比較法30小時；通用的區位價值與成本法30小時；通用的收益法60小時；通用的報告撰寫與案例分析30小時；選修課程30小時。

許可評估師申請注冊通用評估師要增加150小時的大學等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用15小時；統計、模型與金融15小時；通用的市場比較法15小時；通用的區位價值與成本法15小時；通用的收益法45小時；通用的報告撰寫與案例分析15小時；選修課程30小時。

注冊不動產評估師申請注冊通用評估師要增加100小時的大學等價課程教育。具體課程和時間分布為：通用的市場分析與最高最佳利用15小時；通用的市場比較法15小時；通用的區位價值與成本法15小時；通用的收益法45小時；通用的報告撰寫與案例分析10小時。

通用評估師的要求最高，一般情況下，僅有等價的大學等價課程教育并不能完全滿足要求，晉升成注冊通用評估師還應具有學士學位。

（四）大學等價課程的設置及具體內容

見習評估師、許可評估師及注冊評估師的等價課程是階梯型的，許可評估師是在見習評估師基礎上增加課程，注冊不動產評估師則是在許可評估師的基礎上增加課程，而注冊通用評估師的課程與前三者有較大的不同，具體見表1。

資格委員會對等價課程內容作出了詳細的規定，課程主要是以模塊為單位構成，由于各高校的課程名稱不完全一致，但所講授的內容可能相同，如房地產金融可能涵蓋在金融學中，也可能涵蓋在貨幣銀行學中，甚至涵蓋在不動產金融與投資中，因此資格委員會要求課程名稱可以不一致，但內容必須類似。同時所有課程的學習必須連續在一個學期內完成。這里以評估基本原理模塊為例說明。

評估基本原理模塊的內容有不動產概念和特征、不動產法律、不動產價值影響因素、價值類型、經濟原理、不動產市場概述、職業道德七個子模塊，每一子模塊又可以分為若干內容，其中不動產概念和特征包含的內容有不動產基本概念、不動產基本特征和不動產法律；不動產法律包括產權形式、產權控制、不動產合同和租賃；價值影響因素主要有政策、經濟、社會、環境和地理位置；價值類型有市場價值類型和其它價值類型；經濟原理主要有古典經濟學原理、經濟學原理應用；不動產市場概述主要有市場基本面、市場特征、市場定義、供求分析和市場分析應用；職業規范主要有職業道德和實踐約束。資產評估基本原理模塊的具體內容見表2（下頁）。

為了保證課程設置的科學性和合理性，資格委員會還會邀請各州的評估管理機構參與到對各大學等價課程的篩選、確認上。

四、啟示及政策建議

美國評估師注重學歷教育，但更注重執業過程中的繼續教育，而繼續教育的完成大多依賴于有合作關系的大學，大學等價課程的學習是評估師繼續教育與學歷教育重要的途徑和方式。通過以上的分析，可以從美國評估促進會關于不動產評估師在執業過程中的教育得到以下啟示：

1.大學等價課程教育在評估師的執業教育中占據十分重要的位置。美國評估促進會對評估師的繼續教育提出了明確的要求。而繼續教育的完成依賴于大學等價課程的學習，評估師可以通過完成大學等價課程的學習來完成繼續教育，并為學歷教育的提升打下良好基礎。同時，如果學歷學位得到提升，也會有助于評估師的晉升。

2.促進會充分依托大學的教育資源推進評估師的繼續教育。促進會通過對高校課程設置、專業特色、培養目標、師資水平的考察，認可一些高校在評估師教育中的作用，只有通過這些高校相關課程的考試并獲得學分，才能通過繼續教育，說明高校的學歷教育資源對評估師的繼續教育構成了有力的支撐。

3.大學等價課程教育以模塊為單位進行，有助于評估師對教育內容的認識。評估師可以根據模塊和子模塊內容，了解需要掌握的知識要點，進一步深化專業技能，避免盲目、大而統、大而全的學習。

我國資產評估師的教育是以學歷教育為基礎，通過資格考試后才有繼續教育的機會，也沒設置大學等價課程培養機制；同時我國的評估師沒有設置層級關系，使許多評估師缺乏進一步接受教育的動力。為此借鑒美國評估師的做法，提出以下建議：

一是將單一的考試過關改變為逐步培養的模式。這里可以將評估師設置為若干層級，對不同層級的評估師設置不同的執業范圍和標準，同時不同層級的評估師對學歷教育和從業經歷可設置不同的要求，較低層級評估師需要的教育背景較低，執業時間較短，隨著經驗豐富和業務水平的提升，當需要較高層級資格時，就設置相應的大學等價教育要求。這樣將短期的一次考試過關變為一種長期的受教育過程。

二是建立協會認可大學的課程學習機制。協會可以認定一批教學經驗豐富、師資雄厚、專業特征明顯的高校，將這些高校的某些專業課程列為繼續教育內容，只要資產評估師接受這些高校的某些專業課程學習并通過考試，就視為通過協會規定的繼續教育要求，這樣評估師在接受執業教育、滿足晉升層級要求的同時，還將獲得高校的學歷學位，達到資產評估的執業繼續教育與學歷教育的融合。

三是大學等價課程設置應與評估師層級匹配，并體現知識的逐步提高過程。對較低層級的評估師，大學等價課程的要求相應較低，當評估師需要由較低層級晉升到較高層級時，這些課程的要求應提高，體現知識的銜接性、遞增性和教育過程的逐步提高，使評估師的理論水平漸次深化。

參考文獻：

[1]美國評估促進會評估準則委員會.王誠軍，譯.美國評估準則.北京：中國人民大學出版社，2009.

[2]國際評估準則委員會.中國資產評估協會，譯.國際評估準則2007（第八版）.中國財政經濟出版社，2010.

注：本文系中國資產評估協會2010年度委托課題“資產評估理論體系與學科框架研究”的階段性成果。

（作者單位：武漢順海資產評估有限責任公司）