中小房地產企業實施隱性知識管理探討

孔令富

2002年，中國房地產市場在悄然中開始發生翻天覆地的變化，房價劇烈上漲，人們開始囤積、倒賣房產，為了投資獲利，抑或是為了應對通貨膨脹。在房價的上漲中，大型房地產開發企業在幕后扮演著重要的角色。隨著上漲的潮流，無數中小型房地產企業也涌現在國內各個城市。2010年中國開始實行房價調控政策，價格控制、限購、首付比例增加等等，房地產企業再也不似幾年前那樣暴利。在這樣的走勢中，大型房地產企業往往可以憑借強有力的土地、資金、人力等資本很好地生存下去，但是中小型房地產企業的實際狀況卻不容樂觀，沒有完善的規模、高素質的人才、合理的制度和高效的執行力，這種現狀亟須改變。

隨著知識經濟的日益崛起，房地產企業的經營和持續發展不再主要依賴資本、自然資源、勞動力等傳統資源，而是更多地依賴專業知識、想法和洞察力這些智慧資產。21世紀的社會已經進入一個以知識為主導的時代，知識管理正逐漸成為房地產企業管理的核心內容。

一、隱性知識管理對中小房地產企業發展的作用

1.隱性知識管理。知識以顯性知識與隱性知識兩種形態存在。顯性知識是可以通過語言、文字等清晰表達的知識，具有規范化、系統化的特點，通常表現為著作、報告、文件、數據庫等形式。而隱性知識則是不能或者很難用語言、符號來表達的抽象知識，具有難以規范化的特點，往往根植于行為本身，不易與他人共享，通常以經驗、默契、訣竅、文化等形式存在。然而，隱性知識與顯性知識相比，它卻更能創造價值，對隱性知識的挖掘和管理能力，已經成為企業成功的關鍵。

2.隱性知識管理對于中小房地產企業發展的作用。首先，有助于企業形成獨特開發設計優勢。員工頭腦中的設計開發理論知識及創新思維，通過培訓、學習、交流等方式在上下級員工中展開，每個部門用頭腦風暴等方式綜合起來，由管理者引領整體思路，在開發樓盤過程中，新想法、新思路會不斷涌現，再通過人力資源管理和信息管理對隱性知識進行分類處理，使其顯性化并存儲在圖紙、文件等載體中，形成獨特的開發設計優勢。這種優勢最直接的體現就是樓盤的外觀、舒適度、視覺沖擊力等，有了這種游戲，不怕吸引不了顧客的眼球。其次，有助于企業形成獨特市場營銷優勢。通過隱性知識管理捕獲企業內、外部資源中的營銷隱性知識，將其作為知識源融入到企業內部，并且對營銷人員進行口頭和書面培訓，讓內部營銷人員學會把握客戶心理、分析客戶群、對不同客戶群采用不同銷售方式等，形成獨特的營銷優勢，從而有效地實現企業核心競爭力從挖掘、培育到形成市場獨特競爭優勢這一管理過程，有效地實現個人和企業的知識創新，大大地增強企業核心競爭力，使企業立于不敗之地。

二、中小房地產企業實施隱性知識管理存在的問題

1.文化氛圍不濃。中小房地產企業內部人與人之間的隱性知識壟斷、部門間的隱性知識壟斷、毫無價值的知識保密、部門內的貿易壁壘，以及缺乏及時準確的隱性知識流動與共享意識等，都嚴重阻礙了隱性知識管理的實施。隱性知識管理對企業管理者將提出新的更高的要求，他們不僅要懂技術、 善經營、會管理，而且更要具有創新能力和戰略眼光。目前，我國房地產開發企業這方面的人才比較缺乏，現有的管理人員有一部分不了解隱性知識以及隱性知識管理的概念，還有一部分雖了解隱性知識管理，但看不到企業知名度和社會形象、物業人員的服務態度、安全性與便利性等隱性因素對銷售業績的明顯影響，只看重最終開發了多少賣出了多少房產，更不用說實施隱性知識管理。他們多數急需更新知識、更新觀念，特別是急需掌握隱性知識管理的理論與方法。

2.企業資源匱乏。中小型房地產公司不如大型房地產公司，人力、財力、物力都不充足，在極力提高開發、售房效益的同時，不愿意或者沒有能力去提供足夠的資源建立起隱性知識管理的架構。沒有專門的隱性知識管理者，或者說引導者，也沒有資金方面的支持，隱性知識管理實施起來十分困難。即使有部分中小房地產企業愿意投入一定成本，但隱性知識管理是個長期過程，并不能帶來立竿見影的效益，對企業的銷售額也不能十分明顯地起到推動作用，經過一定時間后，隱性知識管理也會成為空想，或是半路夭折，被扼殺在搖籃里。

3.實施動力不足。從中小房地產開發商自身來看，缺乏商業動機。隱性知識管理這種新的管理方式可以去除多余的和不必要的流程，使企業效率提高，帶來更多的商業利潤。目前，一些房地產企業為隱性知識管理而隱性知識管理，對其商業效益認識不足，缺乏實施的商業動機。從中小房地產企業的員工來看，缺乏知識貢獻、知識創新的激勵措施，很多員工不愿將自己腦中的知識拿出來供大家分享。眾所周知，房地產企業員工中有相當一大部分都是銷售人員，其業績直接與薪資緊密相關，很少有人愿意將自己頭腦中的隱性知識與他人共享，以免自身競爭力降低，這就更不利于隱性知識管理的實施。

4.內涵理解不深。隱性知識管理是將隱性知識作為一種資源，重在系統地開發、利用，它的目標是增強企業內部隱性知識的存量和價值，提高企業競爭力。目前大多數中小房地產企業沒有形成自己的知識鏈，做的較多的是存儲，隱性知識的顯性化、共享和創新不夠。例如，部分員工知道用好的態度對待客戶，但如何用好的態度，又如何使所有員工都具有這種態度；公司人才流失后，原本所具有的好想法、好思路怎樣保留下來，并傳給他人以達到項目的成功，做的還遠遠不夠，從而很難實現真正的隱性知識管理，也難以獲取隱性知識管理所能夠帶來的益處。

三、中小房地產企業實施隱性知識管理的對策

1.營造寬松的人文環境。中小房地產企業需要營造隱性知識共享型的企業文化，這是建立在企業的信仰、態度和習慣上的。隱性知識共享型企業文化的創建是一個循序漸進的過程， 要經過相當長的時間，潛移默化地滲透到全體員工的核心價值觀中去。 一方面，增加員工之間的信任感。公司為員工提供交流的機會和場所，通過交流促進員工之間相互理解從而建立相互信任的關系， 在公司內部形成員工之間共享知識和傳播知識的氛圍， 鼓勵員工的創新行為。人們總是愿意自己的知識和技能被發揮作用， 因此， 他們愿意幫助自己的同事， 而且愿意從他們信任和尊敬的人那里學習隱性知識。 另一方面，公司高層管理人員應該大力支持知識共享。在發展隱性知識共享文化過程中， 應當充分發揮企業領導者的作用。高層管理人員不但要參與，而且要帶頭支持并促進企業隱性知識文化的建設，這就是領導的榜樣作用。

2.設立知識主管。首先，管理者必須了解設立知識主管的重要性。設立知識主管在大企業中很容易實現，在中小型房地產企業中老板往往不愿意投入人力、財力、物力等成本來設立一個短時間內并沒有顯著效益的崗位。這就要求管理者必須先了解隱性知識管理的重要性，用長遠的眼光來看待隱性知識管理。其次，設立兼職知識主管。中小型房地產企業中，可以讓中高層管理者兼任知識主管，重要的是實現知識主管的各項職能，推動企業中隱性知識管理的實施。 再其次，知識主管必須明確個人工作任務。知識主管是為了主要負責企業的隱性知識管理，通過對企業的隱性知識管理系統、編纂方案、共享空間、保護政策和創新模式等進行總體設計，來改造企業的思維模式和行為模式。

3.完善隱性知識貢獻的激勵機制。當我們將新的隱性知識系統化、整理歸納實現了創新的飛躍、取得了新的成果時，我們也知道這正是同事想要得到的，而我們此時往往不會去把自己頭腦中的隱性知識拱手讓給別人，是因為我們認為這種所謂的貢獻是不公平的。對組織而言，要想真正實現持續創新、促使組織中的成員熱誠地貢獻與自由地交流隱性知識，則必須首先建立一套公平的報償機制、有效地激勵機制，這是無可回避的問題。

中小房地產開發企業雖沒有足夠的財力，但仍應該通過精神和物質兩種不同的、互為補充的激勵方式，依據員工對隱性知識的貢獻量和質量進行獎勵。另外，在傳統的獎勵手段外，最好設立特有的隱性知識產權激勵手段，授予貢獻者以專利權，通過保護隱性知識貢獻來調動員工貢獻知識的積極性和對知識的創造性。每位員工掌握著自己的客戶資料，知道什么樣的房子適合什么樣的客戶，但是員工不可能毫無保留地把自己的客戶信息與其他人交換，以免流失客戶。

4.建立隱性知識流程管理，形成隱性知識流。房地產企業的隱性知識管理應該與業務流程相結合，將隱性知識作為流程來管理，使企業資源更加合理地在知識鏈上形成隱性知識的識別、獲取、分解、儲存、傳遞、共享和評價這樣一個知識流，讓每個員工在獲取與業務有關的知識的同時，也能為企業貢獻自己的知識、經驗與專長。只有企業的隱性知識流暢通無阻，隱性知識管理才能夠有序、有效地實施，并帶來預期的效益。

（作者單位：鄭州航空工業管理學院工商管理學院）