京西南崛起商業地產“新主角”

孫維晨

2012年在核心區域相對飽和的情況下，北京地區周邊的寫字樓或將成為市場的新寵。

北京的寫字樓市場早已在金融危機離去的腳步中復蘇。

無論是購買者、開發商還是市場分析人士，都認為2012年北京甲級寫字樓的新增供應量將無法滿足市場的需求。預計2012年寫字樓市場供應會出現明顯的真空期。無論是租用還是投資，擁有寫字樓所需花費的成本都將進一步提高。

在核心區域已經相對飽和的情況下，2012年北京城區周邊不斷崛起的寫字樓或將成為北京寫字樓市場的“新主角”。

供給跟不上火熱市場

戴德梁行認為，北京寫字樓租用成本攀升主要原因是業主加租幅度較高，以及寫字樓供應緊張所致。

上月，當全國都在討論住宅價格是否還將繼續下降的時候，SOHO中國董事長潘石屹則大吼一聲說從今年3月份開始其旗下產品要漲價，先從望京漲，漲幅2%。潘石屹漲價的底氣來自兩個方面，一方面是由于存款準備金率下降，各個行業都會受益，另一方面，是對北京、上海寫字樓的分析，他認為需求量非常大，供不應求的緊張局面在三五年內不會改變。

事實上，寫字樓市場的供不應求在去年就有了突出表現。

2011年，中央對房地產住宅市場的調控不斷加深。而銀行信貸、信托等融資大門陸續被控制，也迫使市場上觀望情緒更加濃厚。一大批持幣待購者將目光轉向寫字樓市場。

于是短時間內，無論是在寫字樓銷售市場還是租賃市場均表現積極。特別是在中央出臺“十二五”規劃、北京將打造為世界城市的利好消息刺激下，加之北京城市建設步伐不斷加速，致使北京寫字樓市場供不應求的程度超出了市場的原本預期。

去年北京的寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯。寫字樓租賃市場入駐率持續提升，寫字樓租金刷新歷史新高。據來自市場機構的分析顯示，北京甲級寫字樓2011年的整體租金累計上漲超過50%，空置率降至3.8%，創歷史新低。

寫字樓成投資新寵

數據顯示，2011年寫字樓市場新增供應與2010年相比下降36.7%。市場需求方面，受益于中國經濟將步入平穩增長期，北京寫字樓市場需求也在持續上升。其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫藥和制造業最為強勁。同時，在產業轉型和升級中，北京周邊區域企業獨棟、總部基地以及產業園區的獨棟產品市場需求旺盛。

而實際上，隨著商業地產的不斷升溫，投資寫字樓已經逐步成為一種日漸顯著的新趨勢。

近期剛剛購置了寫字樓的投資者郭東升告訴記者：“我預計未來幾年內，北京的寫字樓投資空間將越來越明顯。尤其是核心區域外正在成長的新商圈，其內的寫字樓市場可以說是現金最大的投資價值洼地。”

這位投資者上個月剛剛在北京西南四環的中關村科技園豐臺園區的北京諾德中心購置了近千平米的寫字樓物業。他告訴《中國經濟周刊》記者：“盡管國貿和金融街地段的寫字樓租金和買賣價格都很高，但是現在在那里買寫字樓，投資價值微乎其微。”他認為，相比之下，位于北京西南四環處的寫字樓則具有明顯的投資價值。

按照他的理解，他所投資的北京諾德中心背靠中鐵建工的國企招牌，且位于中關村科技園豐臺園區的東擴范圍內，與總部基地近在咫尺。“在豐臺園區創業可以享受到稅費減免等政策優惠，對吸引創業型企業有非常大的優勢。而且在西南四環路邊，還有地鐵，交通方便。”

“其實，我認為投資寫字樓是十分保險的策略。”郭東升認為，現在房地產住宅市場受到壓制，前途不明，而國家又鼓勵實體經濟發展。不同類型的企業都愿意來北京發展。目前物價依舊處于高位，在這種具有通脹風險的背景下，投資商業地產可謂是收益大風險小。

郭東升將數千萬元購房款一次繳清，并無過多擔憂：“我前不久剛簽約，現在就已經有很多的企業來和我談租賃意向了，不過我現在已經不著急了，等著待價而沽了。”

寫字樓市場的火熱對物業持有者來說確實是好事。但是對于“剛性需求”來說則意味著要費盡周折。因為核心區域的寫字樓價格已經居高不下，而且無空缺，配套設施等難以再度跟進。一些想擁有自己的辦公空間的購買者開始將視野向西南方向拓展。

自己創業多年的張正此前曾為尋找新的辦公場所費盡心思。這個已到而立之年的創業者回憶起年前的幾天，便大倒苦水：“我去國貿附近一問，根本沒有空閑的寫字樓。出售的價格都在每平米五六萬，平時連停車都找不到地方。”

最后張正通過反復對比，還是選擇了中關村科技園豐臺園區的北京諾德中心。他告訴記者：“這里交通方便。而且戶型很適合我們這種創意型企業。”“更重要的是價格合適，我個人認為這里是性價比最高的。”

北京房地產協會副會長兼秘書長陳志表示，在北京的一些寫字樓集中區域，出租率已經接近百分之百。“這說明北京寫字樓的租賃市場十分火熱。”他說。

京西南崛起“新主角”

老牌的國貿、金融街等地依舊紅火，但是在北京的投資者和自用商人們發現，在城區的周邊，一些“新主角”已開始悄然崛起。

北京諾德中心所在的中關村科技園豐臺園區就是一個新興寫字樓商圈的代表。這里有其他區域并不具備的各種優勢。

該園區作為北京市唯一的國務院直屬高新技術開發區的一部分，享受“三減三免”政策。自1993年開始建設至今，已形成了一期以電子信息、生物醫藥、光機電一體化為主導的產業格局。二期以“商業公園”為主題。三期則定位為高端寫字樓集群。園區緊鄰西南四環等交通要道，容積率1.59，綠化率過半。

正是看中這些優勢才決意購置物業的郭東升和張正不知道，這個項目融入了負責人多少心血。“我每天不止一次去看項目，基本上每層都轉遍了。”說這話的是北京諾德置業有限公司項目經理李新春。

李新春最近很忙。他每天早上7點半出家門，8點鐘就要趕到辦公室或項目現場。“周一是人才建設綜合日，周二和周三主要是生產管理和工程進度等方面的工作，周四主要探討推動營銷工作，周五則研究成本與技術方案等內容。”

這種忙碌的狀態已經持續良久。“現在主要的工作就是盡量加快工期進度。”李新春之所以“趕進度”并非擔心工期延長無法按時交房，而是要將進度提前，更早交房。“之前我們承諾今年年底第一批客戶入駐，但是我們希望通過努力將第一批入駐時間提前到9月份。”

作為一名房地產從業者，李新春一直對北京諾德中心充滿信心：“無論是中關村、金融街還是CBD，寫字樓出售和租賃價格都已經到了一定高度。京西南地區一直被稱為黃金角，正在快速成長，是整個北京市的價值洼地。區域內像諾德中心這樣的高端寫字樓極其罕見，這個項目帶動了周邊地區的經濟發展以及配套設施的完善。區域發展對于項目也是一種利好，項目是在與區域共同發展。”

中關村豐臺管委會宣傳處處長程詩認為，北京諾德中心稱得上提升整個東擴區域品質和形象的標志性項目。

2002年，豐臺科技園二期建設時，管委會在全國首次使用“總部經濟”模式，并創造了良好效果。“二期的運營模式是把原來工業園區內制造業的發展調整為總部經濟的發展，由制造業調整為創新的高科技發展模式。”程詩說，園區發展到現在的三期又做出了相應的調整。“這次調整主要是產業的升級。我們鼓勵大型央企、高科技企業、服務型企業進駐園區。這種升級更期待高端寫字樓項目的出現，北京諾德中心無疑滿足了園區建設的定位空缺，對園區具有明顯的提升品質作用。”

程詩認為，北京諾德中心對園區東擴有重要的帶動作用。“從園區商業環境和氛圍來說，原本總部基地的小體量整棟出售形態依舊發揮著自己的作用。但是我們現在希望以類似北京諾德中心這樣的高端寫字樓業態吸引大型跨國企業以及國內知名企業。北京諾德中心作為一個綜合體項目，其本身的檔次就比較高，這也符合未來高端客戶的入駐要求。”

諾德項目負責人李新春也告訴《中國經濟周刊》記者：“我們目前對于項目一期的A和C座寫字樓，更傾向于尋找大型的公司和企業。他們一般都有整棟或整層購買的傾向。目前我們也接觸了很多這樣的公司。”

一位上市公司負責商業地產項目的高層管理人士對記者說：“當中心城區的寫字樓價格高居不下，自用和投資都難以涉足的時候，城市周邊區域的寫字樓價值就會凸顯出來。北京西南區域的商業環境和氛圍相對完善，各類型和層次的企業交織在一起，有利于未來企業的發展。”

北京房地產協會秘書長陳志表示，有些房地產企業調整投資戰略，轉做商業地產，銷售和持有并重。而另一些企業則很希望能購買一些商業地產項目。因為現在物價趨高，而股市短時間內高起的可能性不大，因此企業為保證資金的安全性，會選擇持有寫字樓、商鋪、大型的購物中心等商業地產項目，以保證資金不貶值。

聲音

中關村科技園豐臺園

管委會宣傳處處長程詩：

我們鼓勵大型央企、高科技企業、服務型企業進駐園區。這種升級更期待高端寫字樓項目的出現，北京諾德中心無疑滿足了園區建設的定位空缺。

北京諾德置業有限公司

項目經理李新春：

諾德中心帶動了周邊地區的經濟發展以及配套設施的完善。區域發展對于項目也是一種利好，項目是在與區域共同發展。

數字

2012年1月，北京諾德中心成交4023.23平方米，成交均價約2.5萬元/平方米，該項目入市兩個月來累計成交面積超過6600平方米。

截至2011年12月，北京寫字樓市場平均售價30555元/平方米（建筑面積報價），與2010年相比上漲23.2%；平均租金262元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2010年相比上漲55.0%；平均空置率12.5%，與2010年相比下降36.5%。

數據來自房訊房地產研究院（CORC）