“教育樓盤”陷阱

“綁定北京小學(xué)學(xué)籍”“贏在起跑線”“享九年全程精英教育”。

５月份開始，又一個小學(xué)入學(xué)報名季臨近，北京等地的樓盤又展開一輪“樓盤+名校”的廣告攻勢。

據(jù)《中國新聞周刊》的調(diào)查，上述教育樓盤熱的背后，一邊是開發(fā)商對教育大盤趨之若鶩，另一邊，不少原本購買了名校樓盤的家長們，卻因?qū)W校不能按時開學(xué)、加盟分校被剝離等諸多原因與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，甚至對簿公堂。

“名校” 傍樓盤

“孩子要上學(xué)！”這是位于北京市西城區(qū)廣安門外紅山世家的業(yè)主們最近最迫切的呼聲。開發(fā)商曾經(jīng)許諾小區(qū)業(yè)主，建成后的紅山世家小區(qū)內(nèi)將新建一所配套小學(xué)——北京小學(xué)紅山分校（以下稱北小紅山）預(yù)計在2011年9月即可開學(xué)。然而至今，小學(xué)內(nèi)仍然一片狼藉。

剛結(jié)束的五一小長假，韓仁杰根本沒有休息，為孩子上學(xué)的事忙得焦頭爛額。他是紅山世家的業(yè)主，原以為住進(jìn)高價買下的“引入名校”的樓盤就可以高枕無憂了。

然而，眼看著2012小學(xué)招生季即將到來，學(xué)校卻絲毫沒有能夠開學(xué)的跡象。雖然透過鐵皮圍成的柵欄中可以看到教學(xué)樓已經(jīng)落成，但操場上仍堆放著沙石、灰磚等施工材料，裸露的土地上只覆蓋著一層防揚(yáng)塵紗網(wǎng)。

4月13日開始，近百名業(yè)主派代表6次向西城區(qū)政府、西城區(qū)教委反映問題，望相關(guān)部門兌現(xiàn)承諾，保證學(xué)校今年招生，如不能如期開學(xué)，要妥善安排這批孩子。但并沒得到今年9月1日可以如期開學(xué)的書面答復(fù)。

“花200多萬買這個房子就是為孩子能上北京小學(xué)。”韓仁杰在接受《中國新聞周刊》采訪時仍有些激動。“當(dāng)初決定購買這個樓盤主要是被其引進(jìn)的小學(xué)所吸引，開發(fā)商極力宣傳的也是這方面。”

紅山世家是由華潤置地有限公司開發(fā)的樓盤，因成功引入北京市名校“北京小學(xué)”，以及幼兒園－小學(xué)－中學(xué)（北京第十四中學(xué)）“全程精英教育”模式，吸引了不少購房人。據(jù)《京華時報》報道，2009年4月1日紅山世家二期開盤，兩天之內(nèi)，共成交近600套精裝公寓，實現(xiàn)銷售金額10個億。

韓仁杰是在2011年5月購買的這套房產(chǎn)，他說，當(dāng)時該樓盤是每平米42000元的售價，即便是扣除6000元/平方米的裝修費(fèi)（買的時候開發(fā)商已裝修好），價格也仍然比周邊樓盤貴20%。如今，盡管樓市低迷，但紅山世家的新盤售價仍然在均價30000萬/平方米左右，而二手房則維持在37000元/平方米的高價位。一位二手房買賣中介代理人告訴《中國新聞周刊》，“盡管價格很高，但因名校資源，這里的二手房仍然很受追捧。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商所宣傳的教育資源優(yōu)勢，成了紅山世家最具競爭力的附加值。華潤置地紅山世家品牌經(jīng)理馬赟曾經(jīng)在“教育地產(chǎn)前景研討vs價值分析論壇”上公開表示，引進(jìn)名校北京小學(xué)為項目帶來了成交量和成交價格的雙重回報，華潤的經(jīng)驗也在于教育地產(chǎn)并不一定在于它有多大的議價空間和利潤收益，而是在市場蕭條的時候可以賣得好一些，在市場景氣的時候，可以賣得貴一些，在房產(chǎn)的價值與升值方面，教育資源會起到錦上添花的作用。

在北京，其他打教育牌的樓盤也同樣享受著名校的福利。據(jù)《中國新聞周刊》調(diào)查，如今遠(yuǎn)洋萬和城、璞瑅、唐寧one等知名的教育樓盤成交價格仍然以每平方米40000元的均價領(lǐng)銜于地產(chǎn)市場，并紛紛保持熱銷。

據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心與搜狐焦點網(wǎng)做的關(guān)于北京教育地產(chǎn)的調(diào)查顯示，京城購房人當(dāng)中，9成以上的置業(yè)者購房時會考慮在名校附近。而在升級置業(yè)者當(dāng)中，6成以上表示，未來會因為子女就學(xué)問題而重新置業(yè)。

“教育樓盤”是與非

事實上，京城教育地產(chǎn)的發(fā)展已歷時十余年。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《中國新聞周刊》，最初的發(fā)展模式實際是“學(xué)區(qū)房”概念，即開發(fā)商的樓盤建在有優(yōu)質(zhì)教育資源的地段。業(yè)主獲得的僅僅是鄰近學(xué)校的地段概念，在資格上仍然難以優(yōu)先享用這些資源。近幾年來，因土地、教育資源稀缺，此種模式已近絕跡。

地產(chǎn)和教育的真正聯(lián)姻，始自2005年前后。這一階段，學(xué)校不再是附屬于地段的純概念，而是被直接引入樓盤。小區(qū)業(yè)主子女可享受直接入學(xué)、優(yōu)先入學(xué)和收費(fèi)優(yōu)惠等特權(quán)。

據(jù)陳國強(qiáng)介紹，第二代教育地產(chǎn)的操作方法分為兩種，一是公辦民助，由開發(fā)商出地、出資金，在校舍、設(shè)備等硬件上投資，幫助公辦名校在樓盤內(nèi)建分校。另一種是民辦公助，即開發(fā)商直接在樓盤建民校、辦民校。由于公辦名校資源稀缺性更為顯著、更受追捧，因此市場上扎堆出現(xiàn)了樓盤聯(lián)手名校的現(xiàn)象。

近年來包括芳草地小學(xué)、北京小學(xué)、人大附中、北京四中等教育資源成為了房地產(chǎn)項目引進(jìn)的重點。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京市在建或已經(jīng)入住的項目中，至少有7個樓盤宣布引進(jìn)芳草地小學(xué)分校，6個樓盤引進(jìn)北京小學(xué)分校。

一位不愿透露姓名的小學(xué)負(fù)責(zé)人告訴《中國新聞周刊》，“所謂的分校有三種：一種是引入名校品牌，業(yè)內(nèi)叫加盟，這類分校只有校長等個別高層是接受過總部培訓(xùn)的，其余教師均為后期就近聘請；第二種則是真正的直營，與總部共享一切教育資源，雙方老師定期輪崗，學(xué)生也有到總部就學(xué)的機(jī)會；第三種干脆偷換概念，把附近樓盤的名校資源寫入自己的廣告，房子賣完了再說規(guī)劃審批有變動，都是教育部門的錯等等。”

該名校負(fù)責(zé)人舉例稱，以芳草地小學(xué)和北京小學(xué)為例，盡管每家都有數(shù)個分校，但真正直營的只有一兩個，盡管直營與加盟之間在硬件條件上差別不大，但教師本身的經(jīng)驗與素質(zhì)卻是千差萬別。

為均衡教育資源，從2005年開始，北京市財政計劃在3～5年內(nèi)，拿出了3億～5億元支持名校去郊區(qū)辦分校，從建設(shè)資金、學(xué)校用地、學(xué)校運(yùn)行費(fèi)用、招生范圍及師資待遇等方面給予傾斜。但現(xiàn)實情況是，大多數(shù)名校和分校簽署的都是“松散型協(xié)議”，本校和分校并沒有真正融為一體。相反，一些開發(fā)商聯(lián)合名校開辦的分校，在樓盤交付以后，由于和總校融合困難，很多都宣布與名校脫鉤。

目前芳草地小學(xué)的富力分校、世紀(jì)分校等4家分校便宣布與總校脫離關(guān)系。

入學(xué)迷局

無論是哪一種模式的合作辦學(xué)，開發(fā)商在售樓階段都會信誓旦旦地向業(yè)主表示，不限戶籍，只要業(yè)主子女通過入學(xué)考試，就可以進(jìn)入配套名校讀書。但事實上，業(yè)主買了房之后，現(xiàn)實往往低于期待。

紅山世家的業(yè)主龍格告訴《中國新聞周刊》，之所以如此焦慮，是因為看到了諸多樓盤學(xué)校出現(xiàn)了問題。

2009年6月，位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)的華僑城小區(qū)，業(yè)主因小區(qū)“九年一貫制學(xué)校”未能落實，多次與開發(fā)商發(fā)生糾紛。華僑城一位業(yè)主李先生說，當(dāng)初買房時，售樓員說小區(qū)里會建一所從小學(xué)到初中的九年一貫制學(xué)校，銷售人員當(dāng)時還說跟北京師范大學(xué)附屬小學(xué)和中國人民大學(xué)附屬中學(xué)談得差不多了，而且宣傳資料上、售樓沙盤上都標(biāo)注得清清楚楚。

“沒想到后來承諾的九年一貫制學(xué)校不見了，變成了‘初中+高中’的‘完全中學(xué)’”， 李先生說，開發(fā)商解釋稱，規(guī)劃是教委根據(jù)綜合教育資源改的，開發(fā)商也沒有辦法。為此他上小學(xué)的孩子只能到兩三公里外的田華小學(xué)讀書。

“如果想找個好點的學(xué)校，需要再次搬家，或交贊助費(fèi)，而且還不一定能進(jìn)得去。”李先生說。

華僑城的業(yè)主將開發(fā)商訴上法庭，經(jīng)過一年半的訴訟，雖然業(yè)主敗訴，但最終結(jié)果還算讓業(yè)主欣慰，朝陽區(qū)教委決定，將臨近華僑城的一所小學(xué)交由一家知名中學(xué)籌辦小學(xué)部，滿足業(yè)主需要。

代理華僑城業(yè)主訴開發(fā)商一案的律師王東林認(rèn)為，開發(fā)商往往以各種手段宣傳將引進(jìn)某某名校，然而，引進(jìn)學(xué)校一般是由開發(fā)商協(xié)助教委進(jìn)行的，而教委的規(guī)劃中有很多的模糊概念，致使很多不確定性。如果在購房合同中沒有明確約定將引進(jìn)的學(xué)校，那么業(yè)主維權(quán)時將很難舉證開發(fā)商欺詐，僅僅是售樓人員的口頭承諾，只能算是誤導(dǎo)而已。

事實上，無論開發(fā)商做出何種承諾，在北京上小學(xué)、初中基本上都是劃片入學(xué)，并且對于很多知名的小學(xué)來說，入學(xué)還是有很多要求。

華潤置地北京區(qū)域總經(jīng)理劉文在4月29日面對業(yè)主維權(quán)時也表示，非京籍人員子女入學(xué)，仍然需要準(zhǔn)備居住證明、工作證明、戶籍所在地?zé)o監(jiān)護(hù)人等證明文件，方能辦理入學(xué)手續(xù)，華潤置地將為業(yè)主提供居住證明。一位業(yè)主氣憤地表示，原來高價買的房，只是換來了一紙居住證明。

西城區(qū)教委副主任張艷軍告訴韓仁杰，北小紅山已經(jīng)列入今年的招生計劃，但是目前工程時間也確實很緊。目前北小紅山的招生范圍、對象、條件等具體要求還未公布，適齡兒童也需符合條件才能入學(xué)。為保險起見，最好還是給孩子在戶籍所在地的學(xué)校也同時登記一下。 ★

（應(yīng)采訪對象要求，部分人名為化名。實習(xí)生王燁對本文亦有貢獻(xiàn)）