房價下調(diào)通道未改

近期樓市處于各種糾結(jié)中，政策到底該堅持還是放松存在爭議、市場是回暖還是回調(diào)依然有待觀察。政策糾結(jié)、市場搖擺、觀點對撞是當(dāng)前樓市現(xiàn)狀的真實寫照。

從近期種種跡象看，我國樓市可能依然處于下調(diào)通道中。

宏觀經(jīng)濟不容樂觀。不管管理層承認與否，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，這是客觀存在。只有正視這一客觀事實才能更好地運用政策手段，促進房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。一季度數(shù)據(jù)顯示，我國GDP增幅繼續(xù)回落、外貿(mào)進出口增幅回落，PPI漲幅回落較多。這表明我國宏觀經(jīng)濟形勢依然嚴峻，房地產(chǎn)市場也面臨繼續(xù)調(diào)整的可能。

貸款增量方面，中國人民銀行發(fā)布的《2012年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款一季度增加2427億元，同比少增2812億元，一季度增量占同期各項貸款增量的10.2％，比上年全年水平低7.3個百分點。可見，雖然國家有關(guān)部門在強調(diào)貨幣政策的適調(diào)微調(diào)，但實際看投向房地產(chǎn)市場的貸款依然在回落。

購房利率政策方面，年初以來針對首套自住需求購房，商業(yè)銀行提供的貸款利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進行了下調(diào)，一般為8.5折。但最近上海個別銀行卻取消了這種利率優(yōu)惠，如工商銀行。實際上，業(yè)內(nèi)此前就有傳言，5月份之后，商業(yè)銀行將取消首套房貸款利率優(yōu)惠。商業(yè)銀行的這種做法似乎與整體的政策氛圍和市場期待相悖，但傳言變成了現(xiàn)實，只能說明商業(yè)銀行已經(jīng)或多或少看到了房地產(chǎn)市場未來存在的風(fēng)險，并且提前開始調(diào)整風(fēng)控措施。

央企開始打折出貨。央企的動作向來是樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。此前，國資委要求非房產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)項目，就一度被看成給央企放風(fēng)，提前規(guī)避政策風(fēng)險。實際上，后來接連兩年的限購、限貸政策印證了這種判斷。

4月份行情不及市場預(yù)期。傳言總歸有八卦的成分，那么從實際市場運行數(shù)據(jù)看，當(dāng)前樓市也是不容樂觀的。北京中房研協(xié)研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場研究》4月報顯示，2012年4月份，十大重點城市成交面積環(huán)比幾乎全面下跌，其中重慶跌幅最大，達26.51％，成都的跌幅次之，跌幅為26.02％；從全國來看，監(jiān)控的30個重點城市中，22個城市成交面積環(huán)比呈現(xiàn)下跌，平均跌幅為14.93％，其余城市成交面積環(huán)比均有所上漲。

4月份市場表現(xiàn)出乎各方的意料，預(yù)期中的回暖并沒有來臨。4月份的數(shù)據(jù)更加印證了筆者此前對這輪所謂“回暖”行情的憂慮和謹慎。另外，從連續(xù)四個季度的行業(yè)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)投資增幅表現(xiàn)為持續(xù)回落，商品房銷售量和金額都出現(xiàn)了絕對量的同比回落。因此無論是短期的月度走勢，還是中期的季度走勢，房地產(chǎn)市場趨勢是向下調(diào)整的。

綜合來看，3月份房地產(chǎn)市場的所謂“回暖”行情是短期異動，是剛性需求壓抑過久的正常釋放，這種反彈不構(gòu)成整體市場的反轉(zhuǎn)。無論是外部經(jīng)濟環(huán)境，還是房地產(chǎn)業(yè)的政策尺度，行業(yè)投資及銷售形勢都不支持市場的轉(zhuǎn)向。業(yè)界要密切關(guān)注市場動向，為未來市場的可能調(diào)整做好充分準(zhǔn)備。