樓市調控政策進一步向“剛需”傾斜

眼下，住建部著手調研修訂住房公積金管理條例，有望進一步擴大公積金的使用范圍，將促房價合理回歸和鼓勵“剛需”向政策常態又推進了一步。

從2009年三季度至今，政策層面的變動無疑是決定樓市持續下行的決定性因素。當以房價為代表的基本面一次次負隅頑抗時，政策調整一次次大力壓頂。而如今，眾多城市的房價進入下降通道，一些政策層面出現局部放松，尤其是在2012年宏觀經濟走勢變得十分復雜與不確定的情況下，關于房地產行業調控政策局部修正的討論越來越廣泛。

眼下，來自調研機構和行業分析的觀點是，可能出現局部松動政策包括：信貸額度增加，商業地產和工業地產類別的非住宅項目貸款，存在定向寬松的可能；限購政策存在局部放松的可能；以及公積金貸款額度存在全國性提高的可能。

公積金條例第二次修訂

據悉，4月份，住房和城鄉建設部(簡稱住建部)邀請數名房地產領域的專家就住房公積金管理的相關問題展開討論，啟動了《住房公積金管理條例》的第二次修訂前期工作，研究將首套住房的階段性優惠政策常態化的可能性。

目前，住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。此外，住建部考慮協調和配合相關部門，將針對居民首套購房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。

對于上述政策趨勢，業界人士普遍認為，在樓市嚴調之下，房地產投資明顯放緩，已經拖累中國經濟投資增長，中央急需刺激政策以達到以價換量，穩定投資。促房價合理回歸和鼓勵“剛需”均將成為政策常態。

據悉，現行的《住房公積金條例》于1999年4月頒布，2002年進行第一次修訂，經過10年的發展，現有制度的效率、公平等問題已引起了政府高層的重視。二次修訂后的條例，有望進一步擴大住房公積金的使用范圍，修改方向是讓公積金能更便利地用于包括租房、裝修在內的住房消費，改善繳納者的住房條件。同時，盡管本次修訂的具體內容尚未明確，但大量公積金閑置的情況有望得到改變。其中，住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點有望進一步放開。另據悉，目前針對首套房的公積金貸款優惠政策還是由各地方政府自行制定，住建部暫時不會出臺統一文件予以制度化。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，未來中央關于樓市政策有可能朝著兩個方向推進：一是，促使房價合理回歸，以滿足居住需求；二是，在促進房價合理回歸的同時，保持交易量的增長，即保證開發商積極性，保證房地產投資穩定，以達到不拖累中國經濟之目的。他認為，中央必然是在不松綁樓市調控的大方向之下，繼續抑制投資性需求，同時不斷向“剛需”傾斜。

二三線城市貸款額度上限提高

針對“剛需”購房的政策傾向日益明確。近日，全國多個二三線城市開始放松公積金提取和貸款政策，住房公積金貸款額度上限悄然提高。蚌埠、南昌等國內二三線城市住房公積金貸款額度上限的上調幅度普遍在15％-25％之間。

在江西南昌市，住房公積金管理中心日前對公積金貸款最高限額進行了調整。調整后，對在市城區購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度也上調至60萬元，此調整已從4月1日起執行。

安徽蚌埠市住房公積金管理委員會審議近日也通過了《關于提高蚌埠住房公積金最高貸款額度的意見》。從4月1日起，職工夫妻雙方均連續足額繳存住房公積金，公積金貸款額度上限由30萬元提高到35萬元；購買二手住房及在市轄三縣購買住房的，公積金貸款額度上限由25萬元提高到30萬元。

在內蒙古呼和浩特市，關于住房公積金的使用率及貸款額度，單身職工貸款額度由30萬元提高到40萬元，雙職工家庭貸款額度由40萬元提高到50萬元，由此提高居民的購房能力。

事實上，近期上調公積金貸款額度的城市名單仍在進一步擴大。據不完全統計，近期還有遼寧沈陽、新疆克拉瑪依、山東濱州、河南鄭州和信陽等多座城市上調公積金貸款額度，調整額度均在15％至25％之間。其中，新疆克拉瑪依個人在公積金中心的最高貸款上限由50萬元增加到70萬元。濱州將住房抵押貸款的最高額度及最長期限由現在的25萬元／15年提高至30萬元／20年，以提高職工購買、建造自住住房的能力。在鄭州，公積金貸款最高額度上調5萬元，購房者最多可以貸款45萬元。此外，信陽住房公積金最高貸款額度由原來的個人16萬元、夫妻雙方28萬元分別提高到26萬元和38萬元。

據新疆克拉瑪依住房公積金管理中心主任曹建斌分析，放寬公積金提取和貸款政策主要基于兩個原因。其一，住房公積金是一項惠民政策，應該將政策用好用足；其二，全市公積金賬戶余額充足，客觀上可以滿足較為寬泛的提取和貸款需求。不過，值得注意的是，近期上調公積金貸款額度的城市多屬于二三線城市。在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動。

多城市房價呈下行態勢

時至今日，萬人空巷排隊搶房的盛況已恍如隔世。最新的各種房地產統計數據都顯示了樓市的低迷。來自中國指數研究院發布的最新一期“中國房地產指數系統百城房價指數”的數據顯示，2012年3月份，全國100個城市住宅平均價格為8741元／平方米，環比2月繼續下跌0.30％，其中34個城市環比上漲，66個城市環比下跌。與2月相比，3月環比跌幅與上月持平，環比下跌的城市個數較上月減少6個，跌幅在1％以上的有10個城市，較上月減少7個。

其中，根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2012年3月十大城市住宅均價為15454元／平方米，環比上月下跌0.40％。具體來看，深圳、重慶(主城區)、廣州分別環比上漲0.84％、0.60％、0.37％。其余7個城市下跌，其中天津下跌2.33％，跌幅最大；北京、杭州跌幅介于0.2％-0.7％之間；武漢微跌0.07％，跌幅在十大城市中最低。同比來看，十大城市平均價格下跌2.08％，是連續第三個月同比下跌。

就上述數據，中國指數研究院副院長黃瑜表示，3月份盡管成交量在上月的基礎上繼續回升，但庫存仍在高位，去存貨是多數企業短期內的首要任務，調價促量之勢仍在繼續。

與此同時，2012年一季度全國住宅用地市場成交形勢摻淡，土地價格和溢價率也持續走低。中國指數研究院公布的數據顯示，一季度，納入中指院監測范疇的百城住宅用地樓面均價為1388元／平米，同比下降11％。降幅比去年四季度擴大3個百分點。其中，限購城市平均價格同比下降20.7％，而未限購城市上漲6.8％。幾大經濟區域中，長三角地區住宅用地樓面價同比下跌幅度最大，至44.5％。

再看土地溢價，從2011年第一季度以來，百城住宅用地平均溢價率已經連續5個季度下降。今年一季度，百城住宅用地平均溢價率為1.9％，環比再次下降。零溢價率的城市數量比去年一季度增長23個。其中，限購城市平均溢價率同比下降23個百分點，非限購城市下降17個百分點。溢價率同比下降較大的城市主要集中在長三角和中西部地區，如鄭州、揚州等。與樓面價走勢類似，幾大經濟區域中，長三角地區一季度住宅用地平均溢價率降幅最大，近40％。

新政會不會引發房價上漲?

翻翻舊賬，人們時常感嘆，房地產幾輪調控最后都成空調。就拿2008年的那一輪調控來說，從連續上調存準率到個人買房征收個稅，再到把緊土地閥門及嚴格貸款管理，重拳之下，樓市開始搖搖欲墜。然而好景不長，美國金融風暴開始蔓延，出于保增長的需要，政府從2008年10月開始推出了包括降貸款利率、免征印花稅在內的一系列救市新政。結果是樓市像打了雞血一樣再次起飛，房價漲幅創下15年來最大。

不少市場觀點認為，眼下的狀況和2008年有明顯相同之處：其一，由于外需萎縮導致出口嚴重下降；其二，國內消費短期內難以拉動，提振經濟的唯一途徑還是得靠投資。而事實上，由于2008年上一輪刺激政策的后遺癥至今還未完全消除，如今房地產市場的信貸擴張、大干快上等手段，已經沒有當初那么巨大的實施空間了。

對于目前人們普遍擔憂的“新政策可能引發新一輪房價暴漲”的問題，業界的主流觀點是，政策調控對“剛需”的保護，并不意味著調控的放松。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌持認為：“剛需”入市對房價影響不大，尤其是在中央樓市調控政策不放松的大方向之下，房價不會出現大的反彈。

廣東省房協理事趙卓文表示，眼下樓市上空仍有兩朵疑云，一是房產稅，二是銷售的可持續性，“單單依靠‘剛需’刺激，樓市的購買力仍缺乏持續性。”而上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的觀點則是，房價反彈是中央不愿意看到的局面，即便是宏觀經濟下滑超預期，房地產投資和建設指標跳水，抑制房價政策也不可能很快退出樓市。

即便是開發商，對“此次公積金條例修訂將抬高房價”的說法也沒有期待。保利地產董事長宋廣菊表示，當前宏觀經濟下行壓力較大，通脹仍存在不確定因素，但是中央“穩增長”不會再次通過松綁房地產來達到目的。他認為，這一輪政府對宏觀經濟的把握比較成熟。此次不松綁房地產，皆因不愿重走2008年-2009年的老路。眾所周知，2008年政策徹底放松樓市之后，樓市在“大落”之后出現“大起”，房價高漲，負面影響至今未能消除。基于此，宋廣菊相信，“房價合理回歸”這個目標導向決定了中央對房地產調控不會放松，“去投資化”的措施將持續下去。而對于政策針對“剛需”的信貸支持，宋廣菊表示，雖然二季度市場不至于悲觀，但是也不能盲目樂觀，“市場整體庫存壓力依然巨大，行業的‘去庫存’階段特征仍然明顯”。

來自中原地產的監控數據顯示，截至2012年3月底，標桿房企在47個城市的在售項目的庫存量約為2462萬平方米，與上月基本持平。相對于2011年6月底，標桿房企的庫存量增加55％，庫存壓力仍較大。其中，廣州、沈陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較為集中。