國(guó)土部縮減供地保地價(jià)？

就在國(guó)務(wù)院督查組密集調(diào)研各地房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈情況之際，土地市場(chǎng)漸趨活躍的信號(hào)引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

8月25日，溫州市一次性推出52宗交易地塊，總面積達(dá)3220畝，為過(guò)去數(shù)年所供土地之和。

自7月以來(lái)，杭州、南京、西安和大連等多個(gè)大中城市的政府供地漸呈井噴態(tài)勢(shì)，除了供地?cái)?shù)量和體量驚人外，一些位于城市中心地段的優(yōu)質(zhì)地塊也紛紛入市刺激需求。

8月13日，上海市將“突擊供地”推向高潮。奉賢區(qū)密集推出11幅地塊，總面積近360萬(wàn)平方米，總市值約為600億元；而在7月就已誕生單價(jià)“地王”（萬(wàn)柳地塊）的北京市，8月23日再度掛出6宗經(jīng)營(yíng)性用地。其中位于朝陽(yáng)區(qū)的孫河地塊備受關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該地塊或許將成為下一個(gè)北京“地王”。

令人費(fèi)解的是，一方面各地政府加大力度突擊供地，另一方面，國(guó)土資源部8月初卻公告稱，將縮減20個(gè)城市的土地供應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)。經(jīng)調(diào)整后，今年全國(guó)土地供應(yīng)的總量將減少1.32萬(wàn)公頃。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)土部縮減用地計(jì)劃，似有促成“饑餓供地”的嫌疑。為了完成全年土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)率，且要在土地市場(chǎng)疲軟、成交同比下降的形勢(shì)下保持地價(jià)堅(jiān)挺，減少供應(yīng)無(wú)疑是最好的辦法。

而地方政府的“突擊供地”，實(shí)質(zhì)上也是一種地價(jià)維護(hù)策略，即通過(guò)控制土地供應(yīng)的“節(jié)奏”和“結(jié)構(gòu)”，來(lái)刺激市場(chǎng)需求，繼而抬高地價(jià)。這套供地“潛規(guī)則”在以往曾屢試不爽。

地方供地井噴

從5月開(kāi)始，伴隨“穩(wěn)增長(zhǎng)”、降息等諸多政策利好的刺激，在北京和杭州等一些大中城市，房地產(chǎn)成交量及價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)一波明顯的回暖。

隨后，借勢(shì)這股市場(chǎng)“反彈”預(yù)期，各地方政府在7～8月開(kāi)始加急供地。

在限購(gòu)式房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)兩年有余、后繼政策未出臺(tái)的情況下，北京新地王的誕生給業(yè)界留下頗多猜想。在地王受到高度關(guān)注的輿論氛圍下，一些地方政府認(rèn)為“推地最佳時(shí)機(jī)已至”。

最先行動(dòng)的是南京市。早在7月6日和13日，該市就已經(jīng)發(fā)布了10宗地塊的出讓信息。但在隨后，一日之內(nèi)又以“刷屏式”的速度推出41宗出讓地塊的預(yù)公告，總面積達(dá)236萬(wàn)平方米。

公開(kāi)信息顯示，7月份，西安共有19宗經(jīng)營(yíng)性地塊掛牌出讓，總面積達(dá)121萬(wàn)平方米。

同樣，沈陽(yáng)市推地力度也明顯加強(qiáng)。8月初，該市連續(xù)推出多宗位于二環(huán)內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性用地，一改之前郊區(qū)地塊唱主角的推地策略。

此外，杭州市國(guó)土資源局在7月23日也發(fā)布公告稱，將于8月份掛牌出讓7宗地塊，集中推出多宗優(yōu)質(zhì)宅地。黃金地塊齊亮相，此“盛宴”景象在今年尚屬首次。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，地方政府大規(guī)模推地有兩方面原因：一是嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控使得上半年土地成交量太少，地方政府需要抓緊時(shí)間、抓住機(jī)會(huì)推地；二是由于房企拿地謹(jǐn)慎，拿了某個(gè)城市，就不可能再拿其他城市，政府要給企業(yè)增加信心，否則政府的壓力也比較大。

但在深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)吳志輝看來(lái)，在現(xiàn)有的土地財(cái)政體制下，高企的城投債也逼迫地方政府必須加大推地的力度。他告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，今年1～7月地方政府發(fā)行的城投債整體規(guī)模已超過(guò)2011年全年。這意味著，地方政府必須通過(guò)土地市場(chǎng)的成交且保持高價(jià)格，才能應(yīng)對(duì)未來(lái)的危機(jī)。

有媒體報(bào)道，截至2010年底，全國(guó)地方性債務(wù)已達(dá)28萬(wàn)億元，而且還沒(méi)包括高校債務(wù)、政府性實(shí)體的信托融資等。

而全國(guó)的土地出讓金在2011年僅為3.15萬(wàn)億，2012年上半年全國(guó)300個(gè)城市的總額只有6525.98億元，同比下降38%。

房企謹(jǐn)慎拿地

作為土地市場(chǎng)的另一方，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)置土地方面卻并未如地方政府那么熱情。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1～6月份，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地約1.2萬(wàn)宗，面積約為5萬(wàn)平方米，同比減少27%，其中成交價(jià)格每平方米約為791元，平均溢價(jià)率為5%，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)。

該院的數(shù)據(jù)還顯示，7月份全國(guó)300個(gè)城市土地成交約2259宗，面積約8364萬(wàn)平方米，環(huán)比減少19%，同比減少28%。

丁祖昱告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，雖然相對(duì)來(lái)說(shuō)6～7月份的土地市場(chǎng)有些成交量，但是相比去年同期，或者之前，還遠(yuǎn)沒(méi)有回到正常月份的水平，更多企業(yè)認(rèn)為當(dāng)前土地價(jià)格略高，還未見(jiàn)底。

北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的研究報(bào)告則認(rèn)為，銷售回暖使得房企利用資金回流，增加土地儲(chǔ)備，且開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也直接影響到土地交易，在拿地時(shí)態(tài)度依然謹(jǐn)慎。同時(shí)，住宅項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)期已有很大收縮，資質(zhì)一般的居住用地很難引起開(kāi)發(fā)商興趣。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地的房企多為現(xiàn)金流充裕的央企或者上市公司。在前10家標(biāo)桿房企中，5家拿地金額接近或超過(guò)100億元，其中萬(wàn)科132億元，恒大111億元，保利101億元，龍湖97億元，中海91億元。

思源顧問(wèn)土地運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目經(jīng)理余敦成認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了兩種情況：對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊，還是會(huì)出現(xiàn)房企爭(zhēng)搶的局面，而對(duì)于一般的地塊，流拍或者低價(jià)成交的情況也屢見(jiàn)不鮮。

據(jù)北京鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師常清觀察，今年8月第三周，相對(duì)于供應(yīng)量的上市，土地成交量開(kāi)始出現(xiàn)下滑。與7月份土地交易市場(chǎng)的回暖相比，8月份全國(guó)的土地市場(chǎng)交易反應(yīng)一般。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)吳志輝則認(rèn)為，房企的心理預(yù)期在8月稍微弱了些，一是因?yàn)橐幌盗姓叩募磳⒊雠_(tái)；二是整體的資金流動(dòng)性緊張，盡管央行采取了很多逆回購(gòu)，但這遠(yuǎn)沒(méi)有降準(zhǔn)來(lái)得明顯，因此預(yù)期降低。

地價(jià)或難下降

8月初，國(guó)土資源部縮減了20城市的土地供應(yīng)規(guī)劃，使今年土地供應(yīng)總量減少1.32萬(wàn)公頃。其中約有1.07萬(wàn)公頃是商品住宅用地，占比達(dá)81%。

在業(yè)內(nèi)多位專家看來(lái)，此次國(guó)土資源部發(fā)布的土地減調(diào)計(jì)劃，與降房?jī)r(jià)、增加普通商品住房的政策似乎背道而馳。

但國(guó)土資源部土地利用管理司相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，調(diào)整后，全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量仍達(dá)15.93萬(wàn)公頃，仍為歷史計(jì)劃完成量最大年份的117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。

上述負(fù)責(zé)人還表示，從歷年的土地供應(yīng)節(jié)奏看，一般從2季度土地供應(yīng)開(kāi)始逐漸放量，3-4季度達(dá)到供應(yīng)的高峰。按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，2012年住房計(jì)劃落實(shí)情況正常，下半年土地供應(yīng)量將會(huì)增加，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

深圳世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，如果推地目的不改變，依舊以土地財(cái)政為考慮的話，中央與地方的矛盾依舊存在。未來(lái)土地市場(chǎng)依舊會(huì)出現(xiàn)核心地塊價(jià)格高、郊區(qū)地塊不斷流拍等現(xiàn)象。

在全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)張雪舟看來(lái)，土地市場(chǎng)還是會(huì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)保持一致。目前中央仍強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控不放松，這意味著，土地市場(chǎng)的供需格局現(xiàn)階段不會(huì)有太大變化。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則表示，土地市場(chǎng)的走向除受住房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)影響外，還受土地資源條件和政府土地供應(yīng)政策的影響。“因?yàn)槟壳案鞒鞘衅毡椴捎昧讼扔烧M(jìn)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)，之后再出讓熟地的模式，所以政府也承受著巨大的資金壓力和高昂的融資成本。”

此外，保障房供地增加也使政府回收土地收儲(chǔ)成本的能力削弱。因此劉洪玉認(rèn)為，從土地供給方的角度看，降低土地供給價(jià)格的可能性也不大。