央行新政房地產能否驚天逆轉

房地產市場正在發生微妙的變化：數據不容樂觀，而央行日前又發出了新政，傳遞新的信號，可謂是利好和利空參半。

人民日報刊文數據顯示，龍年春節后第一周，北京新建住宅成交均價為18960元／平方米，與春節前最后一周的成交均價相比下跌2 8％，而與去年春節后首周的成交均價相比竟下跌了25％。人們驚奇地發現：北京的房價已經回歸到2010年初的水平了。專家認為，今年房價走勢“跌”仍是主基調，預測房價年中見底的言論過于樂觀。

2009年很難再復制，地產界應當有這個心理準備。2009年在信貸的刺激下，在地王的拉動下，房價在年中迅速反彈，樓價又上了一個新臺階。

問題是，今年和2009年情況很不一樣，主要政策環境變了，首先是信貸環境發生了逆轉。和2009年相比，資金更加緊張，高利貸的破產就是其中最明顯的例證。如果還期待管理層放松信貸，可能性會有的，但是力度要很小了。這一正一反的差距，說明今年的資金仍然非常緊張，現金為王還應當是一個主流特征。這一次宏觀調控是不達目的不罷休的，而這一輪市場之所以調整，最主要是因為限貸令遏制了投機。被視為“空調”的宏觀調控這一次是真的啟動了。再說，油價日前又開始上調，達到了歷史的高位，通脹壓力的確還是很大的。股市又不好，理財產品也受到了抑制，就連高利貸也在全國范圍內不時的破產，房地產的融資渠道環境沒有明顯的好轉。

事情暫時也是有了一些變化：央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使市場對于首套房利率放開的預期進一步增加。即使如此，我們還是對政策不要抱有太多的幻想，同時，我們呼吁要給真正的需求者一定的機會，而非一部分人生病讓所有人都吃藥。

事情的另一面指向了土地財政，數據顯示，在上海、北京、蘇州、天津、重慶等五大城市中，土地收入占當地財政收入的平均比例已超過三成。即便市場調整，土地財政依然成為地方收入的主要來源，如果市場繼續調整，房產稅又名不正言不順，地方債務危機很可能就像高利貸破產一樣肆意蔓延。土地問題越來越復雜，很多事情都出在拆遷和征地問題上，這里的利益糾葛牽一發而動全身，想要兩全之策很難。大家都清楚土地收入對房價推動力最大，而且可能管理層有意想讓土地冷一下，否則，“圈地中國”和“拆遷中國”制造的問題可能遠比創造的效益多得多。

房地產和實業是唇亡齒寒，如果實業都垮掉了，房地產就失去了生存的機會。只有把實業救活了，才能有房地產的持續性未來，否則，一股煙、一股煙的冒著，早晚會燒掉自己。

央行新政還明確表示將加快信貸產品創新，繼續推動信貸資產證券化等金融創新。這表明新的機會可能正在醞釀，畢竟正券化是資產市場的總趨勢，只要不要過度的金融化，金融對于實業的支持正效應還是有的。房地產企業或許擺脫只靠信貸的單一路徑依賴帶來的巨大危險。

房地產市場正在發生微妙變化，市場繼續探底，但政策也在觀察和評估效果，并隨時發生改變。一個務實的政策當如此隨時而變，喊口號誰都會，但這種口號式的思維，最終是害人害己不解決問題的。