香港樓市調控的另一面

香港特區政府10月25日宣布，從10月27日起新增買家印花稅，并調高額外印花稅率。

此舉意在壓抑樓市炒風，但此番調控能否奏效呢？

很明顯，特區政府此舉很大程度上可以說是出于無奈。按照官方數據，沒有香港身份證的外來投資者占香港樓市的整體成交量從2008年的3.1%，升至去年的6.5%，其中在一手房屋市場的占比，更是由2008年的5.7%大幅升至2011年的19.5%。在今年1月至9月，香港中小型住宅的房價累計上升21%，升幅拋離大型住宅的11%，平均下來每月漲幅約為2%。樓市升溫，甚至帶動了香港股市的地產板塊在9個月內飆升了40%。

特區政府想出用大幅增加外來投資者的買樓風險與成本來減低短線投機者的購買意欲。

這看起來似乎有效。新政公布當天，香港新界一個新樓盤決定當晚提前開售，并在數小時內賣出275套住宅。而在新政生效后的第一個周末，樓盤只售出63套，當中內地買家已經絕跡。港股地產板塊在周一（10月29日）開市后更是大幅下跌。

因為按照新政，物業持有期為6個月或以內的，稅率由原來的15%上調為20%，物業在半年至1年內轉手的，稅率由原來的10%上調至15%，持有期為1年至3年的，稅率則由5%上調至10%。此外，非香港永久性居民買家以及購買房屋的所有本港或外地注冊公司，還需再繳付15%的買家印花稅（BSD）。

有不少人認為，嚴厲的征稅措施將會降低香港樓市的成交量及房價。但如果我們詳細分析此次新政背后的宏觀經濟環境，恐怕效果存疑。

要知道，作為境外因素影響力超過80%的外向型經濟體，以及因為盯住美元的聯系匯率制而被限制政策工具選擇的貨幣區，香港近期的火爆樓市，其實是國際熱錢、內地買家、本港買家三者合力的結果，因此，特區政府無法以一己之力加以扭轉。

美聯儲公布第三輪量化寬松措施（QE3）后，預期美元將對人民幣繼續貶值的國際熱錢繼續大量涌向與人民幣相關的資產。由于中國的資本項目管制政策，國際熱錢必然首選港元和香港資本市場進行投資，以對賭人民幣升值或套取利差，近期數據也已顯示香港市場的流動性大增，部分造成香港房價上漲。因為國際熱錢注重的是投資的流動性，原先對香港房地產的投資性置業行為就略顯謹慎，因此香港樓市新政在這方面可以造成的需求下降并不算大。

內地民間資金投資渠道一直不暢，加上國內居民基于傳統觀念對購房置業的顯性偏好，內地富裕居民赴港購房置業，以便閑散資金保值增值，的確是近年來支撐香港房價的重要力量。但問題在于，這部分內地買家本來對房價就不甚敏感，外加內地樓市調控政策猶有余威，相信香港樓市新政對投資于大型高價住宅的內地買家影響也頗為有限。

如果因為流動性持續過剩而繼續維持極不合理的低利率水平，本地買家入市買樓的意愿很有可能會繼續上升。因為他們不必負擔15%的境外買家印花稅，又可以享受本港永久居民獨有的低首付以及低利率下的低供樓負擔。

另一方面，已有房屋的賣家又沒有太大的沽貨壓力，所以在本地需求提高同時二手樓供應量并未突然增加的情況下，香港房價在新政策下仍然很難出現大幅向下調整。

事實上，特區政府的新政更多地只是安撫本地居民的動作而非實用招數。在低息、資金充裕及實際需求高漲的背景下，新措施注定難以對香港樓市產生長期的打壓作用。受政策影響最大的，恐怕只是在香港工作、持有香港身份證、每年向特區政府交稅、但是又尚未居港滿7年獲得香港永久居民身份的香港居民，他們真正自購自住的剛性需求受到極大壓抑。

長遠看來，政府所設定的房價上下變動超過10%即出手干預的政策、針對境外買家以及所有公司買家的印花稅措施、在短期內將香港樓市交易事實上控制在本地供求封閉市場的用意，很有可能影響香港自由經濟體的形象，削弱香港長期的市場競爭力。

香港樓市的核心問題，是供給與需求不匹配、收入與房價不匹配的問題。相應地，特區政府真正應當關注的，是努力增加樓市供應，并通過經濟轉型與結構升級，降低政府收入對賣地收益的過度依賴、全港經濟對房地產業的過度依賴。唯有解決這些深層次問題，香港的房地產市場發展才能真正健康起來。

（作者為專欄作家）