能否適度開展租賃性住房投資

今年以來，國務院和住建部多次強調，地產調控仍將堅持控制投資性需求，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。

然而，當前我國經濟下行壓力明顯，房地產市場陷入低谷，如果適度鼓勵以租賃為盈利手段的住房投資，對租賃性投資和投機性投資區別對待，或許有助于穩定經濟增長預期，也有利于為逐漸退出以“限購”等短期行政調控手段、嚴厲打擊住房投機活動創造條件。

房地產的投資屬性和投機屬性有根本性區別。房地產的投資品屬性是投資者以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投資需求。房地產的投機品屬性是以交易和賺取差價為途徑，而非以租賃為途徑，達到投資盈利的目標，從而形成了房地產的投機需求。

長期來看，居民滿足自身的居住需求，既可以購買，也可以租賃。低收入者應從政府獲得保障，租賃公租房或廉租房，中等收入者在不具有購買能力或沒有購買意愿前提下，存在從商品房租賃市場滿足其住房的需求。目前，剛性需求和適度的改善性需求是政府積極鼓勵和支持的，而投資需求和投機需求一并成為當前房地產調控的主要目標。

目前，經濟下行壓力要求對房地產調控進行微調。今年一季度，我國經濟增長率為8.1%，成為國際金融危機爆發以來的最低點，出口、投資的增速下滑是經濟下行的主要原因。其中，房地產投資增速放緩是投資增幅下滑的重要因素。今年1-3月，全國房地產開發投資同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個百分點，增幅創近年來的新低。

1-3月，全國商品房銷售面積同比下降13.6%，銷售額下降14.6%。其中，住宅銷售面積下降15.5%，銷售額下降17.5%。東部、中部和西部地區商品房銷售額降幅分別為19.9%、7.3%和7.6%，在北京、上海、深圳等大城市商品房量價齊跌的現象比較普遍。與此同時，住宅二手市場，交易量也都跌至低點，居民購房的觀望情緒較嚴重。

其背景是，地產調控政策目標是抑制住房投資性需求，包括租賃性投資需求，這嚴格限制了租賃市場商品房源的增加。與此同時，“十二五”期間我國將建設3600萬套保障性住房，其中70%以上都是公租房和廉租房，這將大大增加地方財政負擔。而保障性住房的投資、分配、運營和管理仍面臨著一系列值得研究探討的問題，并可能出現尋租現象。

當然，與過去政府在保障居民基本住房需求缺位相比，近年來加大保障性住房建設十分必要。但與此同時，也可考慮采取適當措施，對房地產發展進行長期規劃，建立和完善住房體系的雙通路，低收入家庭政府保障，中高收入家庭交給市場，其中包括住房租賃市場，積極鼓勵社會資本投資面向中等收入家庭的租賃性住房。

當前鼓勵居民尤其是中等收入家庭進行租賃性住房投資，無疑可拓寬居民儲蓄的投資渠道，同時為中等收入家庭獲得持續、穩定和無風險的投資收益。

這其中面臨的最大挑戰是如何辨別投資者是以租賃為手段，還是以賺取價差為手段，來實現其投資盈利的目標。這需要制定一系列配套政策，包括：

首先，以征收高額房地產交易稅打擊地產投機。嚴格執行住房購買者資格審查的“限購”政策，的確可以打擊地產投機行為，但同時也抑制了居民的租賃性住房投資。這一政策是行政化的短期調控手段，與我國地產市場長期發展的目標未必吻合。實際上，打擊地產投機最為有效的工具是征收高額房地產交易稅，即投機者在賣出房屋階段征收高額暴利稅，這將徹底打擊投機行為。

其次，征收房屋空置稅和房產稅。房屋長期空置，是資源的巨大浪費。因此應考慮征收房屋空置稅，杜絕這種行為。同時，加快推出房產稅或物業稅，增加房屋的持有成本，使原本空置的、無持有成本的房屋，不得不通過租賃來降低房產稅負擔。是否空置的標準，可依據房屋的水表和電表流量判斷。

最后，建立健全的地產租賃市場。目前，住房租賃市場秩序混亂，地產中介機構幾乎完全壟斷了各類資源，違法行為普遍，應對住房租賃市場嚴格監管，加強執法，扭轉這種失序狀態。同時建立嚴格的住房租賃信息管理平臺，對每套住房的每次租賃行為進行登記，對違規行為進行嚴厲處理。

（作者為中國國際經濟交流中心副研究員）