被誤讀的樓市松綁信號

進(jìn)入5月，房地產(chǎn)市場調(diào)控綜合效應(yīng)開始顯現(xiàn)：70個大中城市房價數(shù)月總體下探，房地產(chǎn)投資增速和商品房交易量持續(xù)下滑，土地流拍，房企庫存激增，開發(fā)商資金告急，破產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)……一系列刺痛地方經(jīng)濟(jì)和行業(yè)利益攸關(guān)方的現(xiàn)實(shí)，考驗(yàn)著調(diào)控政策的剛性。

是繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控“不動搖”，還是在成效顯現(xiàn)后適當(dāng)“收手”、局部“微調(diào)”，成為近期決策部門的一道棘手難題。

《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心日前正就房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)內(nèi)容向業(yè)內(nèi)專家廣泛征集意見和建議，目的是“為十八大以后的房地產(chǎn)市場做足政策儲備”。

另據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會相關(guān)人士透露，近期中央統(tǒng)戰(zhàn)部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)擬赴商會調(diào)研，“就房地產(chǎn)調(diào)控政策聽取行業(yè)內(nèi)的意見和建議”。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，他在今年4月中旬接到住建部政策研究中心電話，按照邀約，他將在6月份提交自己的建議案，這些專家提案將在十八大召開后集中討論。

保剛需

4月下旬，伴隨央行、住建部等相關(guān)決策部門對“釋放剛需”、“保首套購房”的支持性表態(tài)，各地市場對房地產(chǎn)調(diào)控走向的預(yù)期開始出現(xiàn)分化。

有人認(rèn)為調(diào)控即將放松，政策即將見底；另一些人則認(rèn)為，政策僅是在中央精神允許的范圍內(nèi)適度“微調(diào)”——抑制投資投機(jī)、保障自住型購房需求的差別化信貸政策，在此前的調(diào)控實(shí)踐中過于一刀切，“誤傷”了一部分合理的住房需求。

“無論是溫家寶總理還是姜偉新部長，都強(qiáng)調(diào)要鼓勵剛性需求和首次置業(yè)需求，同時加大中小套型、中低價位商品房的供給。但貨幣部門去年對市場的判斷過于謹(jǐn)慎，甚至將首套房利率也提到了1.1倍，這和整個調(diào)控思路是不符的。”在一個內(nèi)部交流的場合，住建部一位司級官員如是說。

在這位司級官員看來，今年央行對自住型購房需求的信貸放松，實(shí)際上“是一個從錯誤到正確的調(diào)整過程，也就是將過去應(yīng)鼓勵但被遏制一部分購買需求，再重新釋放出來”。

按照上述官員的說法，“釋放剛需”原本是對調(diào)控政策的“糾偏”之舉。但輿論卻普遍將其解讀為“調(diào)控放松”的信號。4月下旬，一則有關(guān)“住建部醞釀刺激剛需政策”的媒體報道迅速引發(fā)樓市和股市的新一輪躁動。

同一時期，全國多座城市相繼出臺“上調(diào)公基金貸款額度”、“銀行首套房貸85折”、“公積金貸款首付兩成”等地方性刺激剛性需求的購房政策。

表面上看，調(diào)控“松綁”的政策信號似乎愈發(fā)強(qiáng)烈。但住建部政策研究中心主任秦虹在接受《財經(jīng)國家周刊》記者采訪時強(qiáng)調(diào)：“目前的政策仍舊是繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收等政策，在控制投機(jī)、投資性需求的同時，支持合理住房需求。”秦虹否認(rèn)調(diào)控松綁的說法。

記者查閱相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，自2009年至今出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策中，“支持居民合理購房需求”始終是調(diào)控一以貫之的精神。據(jù)此，近期出臺的諸多刺激剛需政策，原本就在文件允許的范圍內(nèi)，或者說調(diào)控政策沒有明確禁止這些“刺激”性舉措。

但為什么保剛需的政策現(xiàn)在才被拿出來落實(shí)？有專家表示，恰是由于銀行在去年下半年遭遇“貨幣內(nèi)生性緊縮”，取消了對居民首次購房多年一貫的利率優(yōu)惠政策，致使調(diào)控政策在現(xiàn)實(shí)中走偏。如今，伴隨銀行貨幣的“適度寬松”，支持剛需的購房政策才遲遲得以兌現(xiàn)。

調(diào)控導(dǎo)向糾偏

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，一些受邀向住建部政策研究中心提供建議的專家，也將釋放剛性購房需求作為核心諫言。

前述不便具名的業(yè)內(nèi)專家告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，考慮到調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩、房地產(chǎn)庫存量壓頂以及剛性購房需求旺盛等諸多現(xiàn)實(shí)的情況，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)圍繞“剛需”、“保障房建設(shè)”及“去庫存”三方面做局部調(diào)整。

這位專家提出的具體建議包括：明確恢復(fù)首套房貸利率及稅費(fèi)優(yōu)惠政策，加大鼓勵剛需入市的力度；紓解房企資金之渴，調(diào)整土地出讓門檻并完善保障房建設(shè)制度；調(diào)整小部分城市的限購、限價政策，對富人購買高端產(chǎn)品不限購、不限價但限貸，等等。

也有專家建議，今后應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)移到比較能夠保民生（如保障房）、保內(nèi)需(旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn))的開發(fā)領(lǐng)域；且政府應(yīng)該改變70年土地出讓金一次性收取的機(jī)制，可以降低收取年限，和房產(chǎn)稅并行收取，一退一進(jìn)。另外，銀行的金融資本改革也應(yīng)該允許民間資本進(jìn)入，以降低炒房資金。

全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前房價已經(jīng)開始筑底。但是反映房地產(chǎn)企業(yè)自身生存狀況和影響地方政府收入的各項(xiàng)指標(biāo)卻在大幅下滑，對上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)、地方政府稅收收入、GDP增速的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。因此，調(diào)控政策支持剛需盡快釋放是大勢所趨。

聶梅生同時判斷，只要支持釋放剛需，商品房交易量上升，房價就還會下降一段時間。政府剛好可以利用這段時間做長效機(jī)制改革。

據(jù)悉，自去年開始，住建部既接受國務(wù)院委托，加緊研究住房制度的頂層設(shè)計(jì)問題。在一位住建部司級官員看來，所謂頂層設(shè)計(jì)，“根本上是一個價值觀的問題”。其中最關(guān)鍵的就是“住房保障到底要保障誰、怎么保”。他表示，這個問題厘清了，基本上市場政策的導(dǎo)向也就解決了。

上述官員同時也強(qiáng)調(diào)，在設(shè)置政策導(dǎo)向方面，有一個非常關(guān)鍵的原則，那就是“一定要兼顧當(dāng)前的利益既得者和利益訴求者，否則很多政策無法實(shí)施，阻力太大”。

顯然，保障剛性購房需求的相關(guān)建議如能在后續(xù)調(diào)控政策中得到落實(shí)，無疑將會是對房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的一次必要校正。

調(diào)控平衡術(shù)

對于輿論普遍關(guān)心的限購政策下一步走向，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人的“個人看法”是，“對于北京這樣的城市是需要繼續(xù)堅(jiān)持的”。因?yàn)椤斑@并不是一個簡單的住房問題，而是一個城市發(fā)展的問題”。從目前的情況來看，北京市的各項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)嚴(yán)重“超載”，必須有一個政策來限制這個城市的人口膨脹，因此“住房限購是非常必要的”。

上述住建部相關(guān)人士還表示，頂層設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)劃是當(dāng)前住房政策“最需要做的事情”。“向上走是頂層設(shè)計(jì)，向下走是建設(shè)規(guī)劃，二者相輔相成”。

目前從國際經(jīng)驗(yàn)來看，有兩種路徑完善住房制度體系設(shè)計(jì)：一種是向上走，最終是立法，例如美國、日本、新加坡和德國，均是先立法再施政；另一種是向下走，先讓地方探索，然后再逐步總結(jié)歸納一套適用性比較強(qiáng)的立法。

不久前，醞釀許久的住房保障立法擱淺，降格為出臺“條例”。這實(shí)際上意味著，目前我國已采取后一條制度設(shè)計(jì)道路。

專家表示，上述兩種路徑各有利弊：“前者能夠保證政策剛性，不容易走樣，但是有可能會造成地方執(zhí)行的困難；后者則更講究適用性，但是可能會在一些地方的執(zhí)行過程中走樣。”

在住建部一位司級官員看來，影響房價的因素主要有三個，房子（供應(yīng)）、錢（貨幣）和預(yù)期。前兩者由市場決定。但在這幾年，“其實(shí)是預(yù)期在決定房價”。因而調(diào)控政策既要抓好供需調(diào)控——房子和錢的問題，也要抓好預(yù)期調(diào)控。“今年我們?yōu)槭裁纯吹秸{(diào)控成效比較不錯，其實(shí)就是領(lǐng)導(dǎo)們不停地在各方面喊話，不停地給大家傳導(dǎo)調(diào)控的決心，在預(yù)期調(diào)控上起到了很好的效果”。

然而，這種“預(yù)期”實(shí)際上也正是業(yè)界專家們普遍擔(dān)心的問題——隨著調(diào)控政策的導(dǎo)向“糾偏”，市場預(yù)期會不會再度失控？

財經(jīng)評論員余豐慧認(rèn)為，必須精準(zhǔn)把握刺激樓市剛需政策。要堅(jiān)決防止開發(fā)商、個別地方政府借支持剛需入市政策而大肆放松樓市調(diào)控政策，從而影響市場對房價下行的預(yù)期。

根據(jù)亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓分析統(tǒng)計(jì)，至今年5月8日，全國共有29個地方政府先后出臺了不同角度的刺激樓市剛需的舉措。

這些措施主要包括：免或減征購房契稅或退稅，如武漢、北京、蕪湖；首套房貸利率優(yōu)惠至9折或8.5折，如上海、天津、重慶、廣州、杭州等；改變普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，如天津、上海、南昌；提高公積金貸款額度，如合肥、吉林、南京、常州等；重啟購房入戶政策，如從化市和長春市；補(bǔ)貼首次置業(yè)，如青島、重慶等。

在上述城市中，佛山和成都因調(diào)整限購條件被叫停，蕪湖因購房補(bǔ)貼力度過大被叫停。

而5月7日，剛剛出臺個人購買成品住房獎勵4‰~6‰房價款的揚(yáng)州市，在5月8日下午其房管局網(wǎng)頁中的相關(guān)通知鏈接即被刪除，隨即傳出被叫停的消息。但是隨后在下午17點(diǎn)左右該通知又重新出現(xiàn)在房管局網(wǎng)站醒目位置，并附加了問題說明。揚(yáng)州房管局表示，出臺個人購房獎勵是為了引導(dǎo)和鼓勵群眾購買成品住房，揚(yáng)州將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策。

“地方政府微調(diào)調(diào)控政策，只要是基于本地房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況作出的調(diào)整，是符合中央房地產(chǎn)調(diào)控目的的政策調(diào)整，中央會支持，如果違背的，就可能被叫停。”謝逸楓表示如果揚(yáng)州個人買房獎勵新政不被叫停或取消，其他城市必然會效法跟風(fēng)。

專家表示，地方如何落實(shí)保剛需政策，中央如何及時防范地方政府將其演變成“救市”大動作，需要地方政府和更高的決策層掌握更多的平衡技巧。