馮海寧:“滿足首套房貨”到底誰說了算

央行7日下午在其官網發布消息稱，央行將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，此舉使市場對于首套房利率放開的預期進一步增強。

住建部曾在去年底要求優先保證首次購房家庭貸款需求。如今，央行再次提出同一要求，既說明相關部門意識到，首套房貸關系到公民居住權益的實現；也說明部分銀行沒有滿足首套房貸需求，需要強調。的確，去年在銀根緊縮的大背景下，不少銀行要么上調首套房貸首付比例及利率，要么暫停首套房貸業務。

過去，銀行也從房貸中獲得巨大收益。然而，在銀根收緊和樓市調控的雙重背景下，很多銀行把資金貸給了獲益更高的項目，房貸從過去銀行眼中的優質資產變成了食之無味的“雞肋”。按理說，首套房貸對銀行而言風險相對最低，但銀行更重視貸款的收益。據悉，銀行如果把資金拿來做房貸，利率一般最多上浮10％，而如果是貸給企業，那至少是上浮3096以上，并且這些資金回籠得還比較快。從這個角度而言，無論是住建部還是央行要求的“滿足首套房貸”，恐怕都起不到多少實質作用。

在筆者看來，要想讓銀行滿足首套房貸需求，首先在于信貸政策的松緊。如果信貸政策放松，市場不缺資金，那么，銀行才有可能重新重視首套房貸。如果信貸政策繼續收緊，銀行眼中只有更賺錢的業務，自然不重視房貸。考慮到未來通脹壓力，貨幣政策只可能微調不可能放松，因此“滿足首套房貸”能否見效是個問號。

其次，取決于房價走勢。銀行對房貸的支持程度也取決于房價，當房價處于上漲趨勢時，銀行更愿意發放房貸，因為銀行自認為貸款的風險低，貸款人違約少。但目前房價處于下跌趨勢，銀行對房貸的發放自然會慎之又慎。更何況，房貸壓力測試頻繁已經彰顯出銀行對房貸業務高度謹慎。

第三，取決于銀行的直接監管部門——銀監會。盡管央行也是金融監管部門之一，但它側重于政策法規的起草和制定，而銀監會則是銀行最直接的監管部門，這就是現行的金融監管體制。也就是說，要滿足首套房貸需求，需要銀監會發話。甚至，銀監會只發話還不夠，需要把首套房貸與獎懲制度聯系起來，并加強監督。但遺憾的是，銀監會并沒有明確要求銀行“滿足首套房貸”。

此外，打破銀行業壟斷鼓勵銀行業多元化競爭，鏟除銀行業暴利，也能改變大型銀行“嫌貧愛富”的態度，讓大型銀行放低身段，重視收益不高的房貸業務。而且，改革銀行業的考核機制，把首套房貸納入考核，也能促使各家銀行增強社會責任感，改變一味的逐利。

事實上，滿足首套房貸需求是對銀行的基本要求，也是對宏觀調控“跑偏”的糾正。畢竟，我們的商業銀行大多屬于國有銀行，在追求利潤的同時，也要履行國企的社會責任。而且，宏觀調控的本意是遏制炒房、下調房價，并非限制公民購買首套房這一剛性需求，因為首套房需求就是民生需求，而改善民生是社會的必須。

在貨幣政策、房價趨勢沒有大變化的情況下，筆者建議，銀監會應圍繞“滿足首套房貸”發布專門的通知，制定完整的首套房貸保障政策，把保障首套房貸作為考核各商業銀行的一項硬指標。讓“滿足首套房貸”由制度說了算，而不是由嘴巴說了算。