馮海寧:“滿足首套房貨”到底誰(shuí)說(shuō)了算

央行7日下午在其官網(wǎng)發(fā)布消息稱(chēng)，央行將加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，并提出“滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號(hào)，此舉使市場(chǎng)對(duì)于首套房利率放開(kāi)的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。

住建部曾在去年底要求優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭貸款需求。如今，央行再次提出同一要求，既說(shuō)明相關(guān)部門(mén)意識(shí)到，首套房貸關(guān)系到公民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)；也說(shuō)明部分銀行沒(méi)有滿足首套房貸需求，需要強(qiáng)調(diào)。的確，去年在銀根緊縮的大背景下，不少銀行要么上調(diào)首套房貸首付比例及利率，要么暫停首套房貸業(yè)務(wù)。

過(guò)去，銀行也從房貸中獲得巨大收益。然而，在銀根收緊和樓市調(diào)控的雙重背景下，很多銀行把資金貸給了獲益更高的項(xiàng)目，房貸從過(guò)去銀行眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變成了食之無(wú)味的“雞肋”。按理說(shuō)，首套房貸對(duì)銀行而言風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最低，但銀行更重視貸款的收益。據(jù)悉，銀行如果把資金拿來(lái)做房貸，利率一般最多上浮10％，而如果是貸給企業(yè)，那至少是上浮3096以上，并且這些資金回籠得還比較快。從這個(gè)角度而言，無(wú)論是住建部還是央行要求的“滿足首套房貸”，恐怕都起不到多少實(shí)質(zhì)作用。

在筆者看來(lái)，要想讓銀行滿足首套房貸需求，首先在于信貸政策的松緊。如果信貸政策放松，市場(chǎng)不缺資金，那么，銀行才有可能重新重視首套房貸。如果信貸政策繼續(xù)收緊，銀行眼中只有更賺錢(qián)的業(yè)務(wù)，自然不重視房貸。考慮到未來(lái)通脹壓力，貨幣政策只可能微調(diào)不可能放松，因此“滿足首套房貸”能否見(jiàn)效是個(gè)問(wèn)號(hào)。

其次，取決于房?jī)r(jià)走勢(shì)。銀行對(duì)房貸的支持程度也取決于房?jī)r(jià)，當(dāng)房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)時(shí)，銀行更愿意發(fā)放房貸，因?yàn)殂y行自認(rèn)為貸款的風(fēng)險(xiǎn)低，貸款人違約少。但目前房?jī)r(jià)處于下跌趨勢(shì)，銀行對(duì)房貸的發(fā)放自然會(huì)慎之又慎。更何況，房貸壓力測(cè)試頻繁已經(jīng)彰顯出銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)高度謹(jǐn)慎。

第三，取決于銀行的直接監(jiān)管部門(mén)——銀監(jiān)會(huì)。盡管央行也是金融監(jiān)管部門(mén)之一，但它側(cè)重于政策法規(guī)的起草和制定，而銀監(jiān)會(huì)則是銀行最直接的監(jiān)管部門(mén)，這就是現(xiàn)行的金融監(jiān)管體制。也就是說(shuō)，要滿足首套房貸需求，需要銀監(jiān)會(huì)發(fā)話。甚至，銀監(jiān)會(huì)只發(fā)話還不夠，需要把首套房貸與獎(jiǎng)懲制度聯(lián)系起來(lái)，并加強(qiáng)監(jiān)督。但遺憾的是，銀監(jiān)會(huì)并沒(méi)有明確要求銀行“滿足首套房貸”。

此外，打破銀行業(yè)壟斷鼓勵(lì)銀行業(yè)多元化競(jìng)爭(zhēng)，鏟除銀行業(yè)暴利，也能改變大型銀行“嫌貧愛(ài)富”的態(tài)度，讓大型銀行放低身段，重視收益不高的房貸業(yè)務(wù)。而且，改革銀行業(yè)的考核機(jī)制，把首套房貸納入考核，也能促使各家銀行增強(qiáng)社會(huì)責(zé)任感，改變一味的逐利。

事實(shí)上，滿足首套房貸需求是對(duì)銀行的基本要求，也是對(duì)宏觀調(diào)控“跑偏”的糾正。畢竟，我們的商業(yè)銀行大多屬于國(guó)有銀行，在追求利潤(rùn)的同時(shí)，也要履行國(guó)企的社會(huì)責(zé)任。而且，宏觀調(diào)控的本意是遏制炒房、下調(diào)房?jī)r(jià)，并非限制公民購(gòu)買(mǎi)首套房這一剛性需求，因?yàn)槭滋追啃枨缶褪敲裆枨?，而改善民生是社?huì)的必須。

在貨幣政策、房?jī)r(jià)趨勢(shì)沒(méi)有大變化的情況下，筆者建議，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)圍繞“滿足首套房貸”發(fā)布專(zhuān)門(mén)的通知，制定完整的首套房貸保障政策，把保障首套房貸作為考核各商業(yè)銀行的一項(xiàng)硬指標(biāo)。讓“滿足首套房貸”由制度說(shuō)了算，而不是由嘴巴說(shuō)了算。