三大因素考驗(yàn)2012

展望2012年走勢，關(guān)鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。下半年市態(tài)將好于上半年，四季度有可能出現(xiàn)復(fù)蘇。

2011年秋風(fēng)秋雨愁煞人，2012年冬去春會來么。回顧2011年政策，調(diào)控緊箍了一整年。1月26日“新國八條”出臺，空前的推出了以行政管制為特征的“限購、限貸、限價(jià)”政策。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議再度強(qiáng)調(diào)政策不放松，而且要求符合條件的二三線城市也要實(shí)行限購。

2011年的房地產(chǎn)市場，可以說是：前三季度“入秋”，量縮價(jià)平；第四季度“入冬”，量低價(jià)跌。只有1月份量價(jià)齊升，2月開始，成交量便開始劇降，二季度有所回升，下半年基本低位盤整，按國家統(tǒng)計(jì)局口徑，前11個月全國新建商品住宅銷售面積同比增長7.5％；按交易中心口徑，全國一二線城市新建商品住宅成交量將平均下滑近二成。

從價(jià)格來看，前三季度全國房價(jià)漲幅持續(xù)縮小，10月份70個大中城市房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，也即拐點(diǎn)確立，11、12月連續(xù)下跌。按國家統(tǒng)計(jì)局口徑，前11個月全國新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲5.8％，預(yù)計(jì)全年仍將保持4％左右的正增長。

房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)規(guī)模增幅持續(xù)回落。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長299％，預(yù)計(jì)全年為29％左右，這一增幅自2010年2月觸頂(70％)后，持續(xù)小幅回落。前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增長20.5％，全年預(yù)計(jì)為19％左右。這一增幅自2010年5月觸頂(72％)后持續(xù)回落，今年3月趨穩(wěn)，近期再度下滑。開發(fā)投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，主要是受今年1000萬套保障房建設(shè)因素的推動。

展望2012年走勢，關(guān)鍵要把握三大要素：政策、資金、存貨。首先，政策是影響樓市的第一要素。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。不要奢望2012年政策會重現(xiàn)2008年度和2009年的大幅放松。然而，2012年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢非常復(fù)雜和嚴(yán)峻，樓市持續(xù)低迷不可避免的將對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生負(fù)面影響；隨著房價(jià)的持續(xù)下跌，政策將會出現(xiàn)局部放松。12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議表示：要支持居民合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求。由此可見，2012年房貸政策有望放松，部分城市限購或明或暗放松。另外，隨著經(jīng)濟(jì)下滑和通脹持續(xù)緩解，貨幣政策也將趨于寬松，12月初存款準(zhǔn)備金的首次下調(diào)即為明證，銀根松動有利于樓市企穩(wěn)。

第二，資金面總體偏緊，漸趨緩解。可分為兩個層面：外部資金和內(nèi)部資金。外部資金主要與貨幣供應(yīng)量有關(guān)。2009、2010、2011年全國新增貸款分別為約10萬億元、約8萬億元、約7.5萬億元，去年偏緊，2012年預(yù)計(jì)將達(dá)8～8.5萬億元。更主要的指標(biāo)是M1(狹義貨幣供應(yīng))，自2010年1月M1增幅觸頂后持續(xù)回落，2011年11月低探7.8％，12月回升0.1個點(diǎn)，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1房價(jià)關(guān)系密切，一般M1觸底反彈后，房價(jià)先是跌幅減小，后由跌轉(zhuǎn)漲。當(dāng)然，這次形態(tài)與2008年有差異。2008年9月步入降息通道，11月推出四萬億投資計(jì)劃，M1于11月觸底，2009年1月再探底，之后大反彈；這次救市力度小，M1反彈的也會慢些，房價(jià)下跌、筑底的時(shí)間也會長于上一輪。

內(nèi)部資金面，房地產(chǎn)企業(yè)資金繼續(xù)吃緊。2011年1－11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金同比增19％，較2010年同期大幅下降12.2個百分點(diǎn)，明顯低于近10年來25％的均值。尤其個人房貸，連續(xù)9個月負(fù)增長。總體而言，當(dāng)前企業(yè)資金緊張情況好于2008年底，但至少未來半年，這一情況仍在繼續(xù)惡化。2012年外債、房地產(chǎn)信貸、開發(fā)貸等將集中到期，多數(shù)開發(fā)商資金鏈將非常緊張，至少在上半年，降價(jià)促銷壓力很難緩解，預(yù)期部分企業(yè)不得不變賣項(xiàng)目，甚至破產(chǎn)倒閉。

第三，存貨壓力持續(xù)增加。一方面供應(yīng)增加，另一方面成交低迷，導(dǎo)致2011年住宅存貨量不斷攀高。截止2011年12月底，北京、上海、深圳、廣州、青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州等10大典型城市，新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，與去年同期相比大增約40％。按過去6個月的平均成交量，這些存貨需要14.4個月才能消化完。開發(fā)商去庫存的壓力非常大，2012年必須采取行動。

在上述三大因素綜合作用下，基于2011年主要城市成交量比較低迷，2012年將不會出現(xiàn)大幅變化，升降兩難。2012年全國新建商品住宅成交均價(jià)，預(yù)計(jì)將比2011年下跌不超過5％。市場總體形勢將略差于2011年，然而“危中藏機(jī)”，下半年將好于上半年，四季度可能出現(xiàn)復(fù)蘇。