從理想到現實

房產稅試點一周年之際，重慶和上海再次成為關注的焦點。

1月10日，重慶市市長黃奇帆在接受《財經國家周刊》記者采訪時說：重慶房產稅改革試點近一年來，在政策推進和征收手段上均達到了預期效果，97%的繳稅率收效令人滿意。

黃奇帆還表示，重慶雖然沒有出臺房地產限購調控舉措，但因為有房產稅的作用，使購房者在選擇上傾向于不交稅的普通商品房，促使高檔房供應量明顯下降。“這是件好事，說明房產稅起到了調控的作用”。

此前，在地方政府工作報告中，黃奇帆和上海市市長韓正均提出，今年將貫徹中央關于房地產調控的相關部署，繼續推進、完善個人住房房產稅改革試點。

2011年底召開的中央經濟工作會議曾明確提出，2012年將繼續“推進房產稅”。此后，一些接近決策層的學者不斷釋放“房產稅試點范圍將進一步擴大”的消息。財政部在2011年度工作會議中也明確提出，要在“認真總結房產稅改革試點經驗”的基礎上“穩步推進”。

這意味著，對重慶和上海試點經驗的總結和定性，或將直接關系到下一步房產稅改革的推進節奏和力度。

調價格與調結構

重慶和上海一年來對個人住房征收房產稅的試點經驗，首次為國人近距離觀察房產稅改革提供了“實證路徑”。

據重慶市財政局數據，截至2011年11月30日，重慶市主城區房產稅應稅高檔商品住房共8563套，實收稅金超過9000萬元，預計2011年底可達１億元。少部分沒有繳稅的房屋，主要是因為“房產證沒辦結、存在產權糾紛或是暫未聯系到業主”。

重慶市財政局副局長何志明表示，1億元征稅額與當初預期基本吻合。所收房產稅將作為保障性住房的補充資金，全部用于重慶市公租房建設。

重慶房產稅主要針對獨棟別墅、高檔商品房以及外來炒房者征收，稅率設為0.5%、1%和1.2%三個檔位。對于存量和新增的應稅房產分別給予180平方米和100平方米的免稅面積。據測算，全市應稅房產約占市場總量的7%。

2011年2月初，重慶市首筆個人住房房產稅申報入庫。這筆稅款來自北部新區某高檔社區的二手房轉讓，其建筑面積超過180平方米免稅范圍，交易單價則超過規定的房產稅價格起征點，即“上兩年重慶主城九區新建商品住房成交建筑均價的2倍——9941元/平方米”。

業內人士告訴記者，在房產稅啟動之初的幾個月內，該稅確實對市場起到了一定的震懾作用。征稅次日，萬科重慶公司便迅速做出反應，將旗下樓盤定價全部調整至應稅價格起征點即9941元/平方米以下，并以“購房免房產稅”為噱頭進行營銷造勢；招商地產也緊隨其后，該公司位于重慶市北濱江路的某高檔樓盤，最高售價從1.5萬元/平方米全面下調至9941元/平方米之下。

幾個月之后，隨著輿論對房產稅關注度的降溫，這種反應開始弱化。漸漸地，類似“買房贈送房產稅”的樓盤促銷噱頭，讓購房者感到乏味。多數市場人士發現，除了心理、預期上的影響，“房產稅對市場的實際影響其實不太大”。

重慶市中原地產副總經理何偉堅告訴《財經國家周刊》記者，房產稅設定的征稅范圍實際上很窄。若以9941元/平方米應稅價格線計算，再扣除100平方米或180平方米的免稅面積，在重慶市主城九區內，“有些區（比如南岸區）基本上沒有一棟房產需要繳稅”。

而政府人士普遍認為，房產稅試點一年來，的確發揮了調整住房市場結構的作用。重慶市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度格局。房產稅的實施恰恰強化了“三端”住房體系。

據房管部門調查，房產稅實施后，重慶主城區多數高檔商品住房項目訪客量下降30%－50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。在房產稅推行的10個月內，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，占商品住房成交量的6.8%，較上年下降4.1個百分點；同時，高檔商品住房成交建筑面積均價，也較房產稅實施前下降7.1個百分點。

就在市場與政府對房產稅實施效果感受各異之際，重慶房地產市場開始迎來深度調整。《財經國家周刊》記者采訪時了解到，該市大部分在售樓盤均已出現20%左右的降價幅度，部分高端樓盤價格降幅超過30%。

同時，高端住宅項目出現推遲動工、延緩入市跡象。香港信和集團2007年拿下重慶市一個“地王”項目，原計劃于2011年底開盤，“但現在才剛開始動工”。

調查數據也顯示，截至2011年11月30日，重慶主城區建筑面積100平方米以下的住房上市量占總上市量的54.2%，與上年同比增加17.8%。同時，大戶型住房的供應量則明顯下降。

房價下行是房產稅所賜嗎？重慶有些業內人士似乎不以為然。他們認為，房地產市場出現的價格和結構雙調整，是整個宏觀經濟走勢，以及限購、限貸等房地產調控大背景發揮的決定性作用，房產稅只是“在調控之火上澆了點油”。

重慶市市長黃奇帆接受《財經國家周刊》采訪時亦相當客觀地分析說：房地產調控是一套組合拳，需要從金融、土地、供求、稅收和保障房五個方面全方位調控，“房產稅會對房產調控起一定的作用，但它不是房地產調控的全部”。

“換稅”效果

另一項值得關注的“試點成效”，在于房產稅能否取代地方的“土地財政”。重慶試點之初，輿論對此抱有較高預期。

從目前的情形看，僅憑一年來的試點經驗，似乎還不足以驗證“換稅”效果——重慶市2010年的土地出讓收入約900億元，而2011年的房產稅即使足額征收，也只有1億元。

有專家表示，在房產稅征收經驗成熟的歐美國家，大都奉行“寬稅基、少稅種”原則，前者旨在保證稅收來源的穩定，后者則力圖避免重復征稅。如此，房產稅才能漸漸成為地方財稅體系的核心。重慶目前尚在試點之初，為避免推廣阻力，短時間內還難以做到“寬稅基”。

總結重慶市一年來房產稅改革試點的成效，各方人士充分肯定兩點：其一是對新稅種的宣傳和普及，其二是完善稅制和增強了房地產市場調控的手段。

也有一些人士認為，重慶房產稅制度“尚存漏洞”。例如，開發商和購房者仍可以用“陰陽合同”的辦法逃稅。有些單價超過9941元/平方米計稅起征點的高端樓盤，可以按照“毛坯房”和“委托精裝修”兩部分與業主同時簽訂兩份合同，將超限價格分解，就可能避過征稅監管。

正合地產重慶古麥公司董事長張建軍認為，市場之所以感覺房產稅實際影響不大，主要是因為目前設定的征稅范圍、征稅標準（如免稅面積過大）和稅率還有待精準和完善。

總體而言，對于重慶市一年來自下而上的稅制改革探索，肯定者居多。用重慶市中原地產副總經理何偉堅的話說：“重慶不管收了多少房產稅，其最大的意義在于有個名堂出來了，讓市場接受了房產稅這一概念”。至于征稅細節，則可以逐步完善。

上海市一年來的房產稅試點工作頗為低調。與重慶的征稅對象不同，上海主要是針對人均居住面積超過60平方米的新增一般房產采取累進稅率，人均面積大、房屋價值高的房屋稅率就越高。截至2011年7月，上海共認定7000多套應征房產稅住房，至于具體征稅額，迄今尚無官方數據披露。

而據財政部財政科學研究所所長賈康的調研，上海房產稅試點也收到部分預期效果。上海市政府多年想追求的不動產配置優化目標，這次通過稅制的具體設計取得了較好的調節效果。

“比如通過中心區域和周邊地區的稅率杠桿設計，已經使房產成交大量被引流到周邊區域”。賈康說，相關部門對此“充分肯定”。

下一步信號

滬渝房產稅試點一周年之際，來自中央及各部委的相關表態，紛紛被業界當作“信號”解讀。當然，信號傳遞的房產稅“下一步”信息還頗為有限。

2011年12月12日，中央經濟工作會議提出“推進房產稅改革試點”。房產稅已被置于營業稅改增值稅、消費稅、資源稅和環境稅一攬子稅制改革計劃之中，但未作進一步的解釋。

隨后，財政部部長謝旭人在年度工作會議上表示，2012年將繼續完善結構性減稅政策，同時推進稅收制度改革。其中，與資源稅改革的“全面推進”有所不同，對房產稅的表態是“認真總結改革試點經驗”、“穩步推進”。

國家稅務總局局長肖捷在年度總結中將滬渝房產稅試點歸結為2011年“優化稅制”的“新突破”。在2012年的工作安排中，營業稅改增值稅、消費稅和個稅等內容均已列入議程，而對房產稅沒有相關表述。

略為相關的是，國稅總局提出2012年要“全面推廣應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管”（此前的表述是“積極推進”）。業內人士告訴記者，房地產批量評稅技術的普及應用，是全面征收房產稅的首要技術難題。這給征稅部門為房產稅“下一步”預埋的伏筆留下了想象空間。

住房和城鄉建設部部長姜偉新在布置新一年工作任務時，也提出“將配合有關部門加快研究推進對個人住房征收房產稅工作”。其中一項“非常重要”的內容，就是加快推進個人住房信息系統建設。今年上半年， 住建部要求40個重點城市個人住房信息系統實現與部委聯網。業內人士認為，這仍然是一項為征收房產稅所做的“鋪路”之舉：“下一步若房產稅向全國推廣，查清個人名下實際房產將是一項必備的前置功課。”

相比決策部門的謹慎表態，一些智囊型學者對房產稅下一步的預斷較為具體。財政部財政科學研究所所長賈康最近在肯定上海、重慶的房產稅改革試點成效時表示，房產稅進一步推進的大方向已經明確，有關部門將會在總結重慶、上海兩地試點經驗的基礎上，討論和決定下一步擴大試點的方案。賈康預判，類似廣州、南京一類的大城市，以及一些中西部的二、三線城市，都不排除跟進房產稅實施的可能。

鑒于賈康有著財政部系統的身份背景，輿論迅速將此信息放大解讀，迫使他不得不做出澄清，強調自己無權談論房產稅推進的“具體時間表”，“只是作為研究者討論的邏輯與方向”。

“頂層設計”路徑

《財經國家周刊》記者觀察到，最近一段時期，圍繞“房產稅下一步該如何推進”，主流經濟學家曾展開一場密集討論。各方理論交鋒，隱約勾勒出一條可供決策參考的“頂層設計路徑”。

美國耶魯大學管理學院金融學教授陳志武認為，如果要開征房產稅，首先應當建立完善的財政預算監督制約機制。在監督和制約沒有到位的時候，房產稅開征不大可能真正實現預期的公平。

“當前中國財稅體制改革到了新階段，應該堅持收和減同步進行的原則推進改革。”中國改革研究基金會理事長樊綱說，“收，即收資源稅、財產稅和房產稅；減，即減個人所得稅和中小企業稅負。”樊綱建議，收房產稅應該在減其他稅的基礎上進行。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣近來觀察到，自2011年以來，從中央到地方實施了一系列的稅改動作，尤其是國務院批準上海、江蘇、浙江和深圳四省市試點地方自行發債。這些跡象都表明“我國政府正在考慮財稅體制改革的一攬子方案”。

在2011年底召開的中央經濟工作會議中，營業稅改增值稅、房產稅、消費稅、資源稅和環境稅5項稅制改革計劃，同時被納入了下一年的中央經濟工作部署。而僅占“五分之一”改革權重的房產稅卻受到格外關注。正如財政部財政科學研究所副所長劉尚希此前在接受記者采訪時所言，“房產稅是小稅種、大討論”，其背后襯托的是全社會對房價的過度焦慮。

但王小廣認為，還是應將房產稅的改革置于“財稅體制改革頂層設計”之下來理性對待。房產稅改革的立足點應關照三個問題：一是理順中央和地方的關系，二是增加地方財稅收入來源，三是兼顧收入分配的公平性。

在王小廣看來，房產稅改革是一個系統工程，單兵突進較難突破。而“頂層設計”的改革智慧，同樣也離不開地方政府自下而上的經驗探索。