房產稅如何影響個人

從中長期看，開征房產稅是我國財稅體制改革的大勢所趨。在稅制成熟的西方發達國家，房產稅制度設計的初衷，大都是以解決分稅制環境下地方政府的主體稅源問題為核心。而在當前我國房產稅試點改革的決策意圖中，對此還未過多著墨。

2011年1 月27 日，重慶、上海房產稅試點改革啟動之際，在回答“為什么要對個人住房征收房產稅”時，財政部和國家稅務總局有關負責人將目標聚焦于兩點：一是合理調節收入分配，促進社會公平；二是引導居民合理住房消費，促進節約集約用地。

決策部門對房產稅政策目標的闡述，將“民”的利益作為主要改革訴求，突顯“稅改”在平衡各方利益時的謹慎抉擇。

實際上，“打造地方主體稅源問題”通常只是學者和官員較為關心；開征房產稅究竟會對個人生活產生怎樣的影響，才是普通民眾關心的問題。面對一個逐步來臨的房產稅時代，普通民眾的生活將產生何種變化？

“剛需”豁免

《財經國家周刊》記者調查發現，民眾最為關心的問題之一，是開征房產稅是否會增加其稅負。

這種擔憂源于一個現實：在多數購房者看來，當前房地產交易環節的稅費已經偏多偏重，增加了購房成本。在北京等一些大城市，目前的政策規定，交易未滿5年的二手房再次上市時應繳納5.5%的營業稅，再加上契稅等各項稅費，總的稅費成本約為購房款的8%。如再加上房產稅，稅負累加效應無疑增重。

而理論研究者給出的客觀分析是，如果房產稅改革路徑設計合理，并不會加重群眾購房稅負，反而會相應地減輕稅負。

上海財經大學房地產研究中心主任印堃華教授說，我國現行的房地產相關稅收存在結構性問題，即流通階段征稅重，保有階段基本不征，這不利于資源的優化配置。征收房產稅十分必要，但是流通環節的稅賦應當減輕，達到稅賦總量的平衡與合理。

國際上的成功征稅經驗表明，政府征稅的原則應該是“增一項，減一項”，即在開征一項稅賦的同時，相應減少另一項稅賦；具體到房地產稅而言，可以是“輕流轉、重保有”。因此，有專家建議，目前我國房產流通階段的各項稅賦偏重，宜考慮合理清理歸并。否則，房地產稅賦整體上加重，有重復征稅嫌疑，會使公眾產生逆反心理。

就房產稅自身的制度設計而言，國外房產稅經驗成熟國家大都遵循了這樣一條原則，即對基本的居住需求和適度的改善性需求給予征稅豁免權。對于居住面積未超過基本居住需求的普通住宅持有者而言，稅收負擔很輕甚至無需繳納房產稅。

目前國內正在試點房產稅改革的重慶市和上海市，在征稅設計中也因襲了這一豁免原則。重慶市僅對獨棟別墅、高檔商品房和外來炒房者征稅，且按照增量和存量區分，給予100-180平方米的免稅面積；上海也對“家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米的”暫免征收房產稅。

如果這兩座城市的試點原則代表了中國未來房產稅改革的方向，則顯然，普通購房者不必為稅負加重過于擔憂。

劍指炒房

理論研究認為，房產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段，可以直接并快速地改變房地產作為投資品的屬性，增加房產持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩定房價，促進房地產業的平穩、健康發展。

這意味著，在未來房產稅時代，投資、投機性購房者的消費需求將受到抑制。相應地，其住房消費模式或許將被逐漸改變。

在重慶試點房產稅之前，重慶市市長黃奇帆曾在一次財政工作會議上對杜絕“炒房”現象做過精辟分析。在他看來，現在之所以“人人炒房”、“全民炒房”，歸根結底是“沒有搞房產稅”。

黃奇帆還算了一筆賬：如果一個炒房者通過銀行按揭貸款炒房，其資金成本大致6%左右，物業費大致每年1％左右，如果房產稅按最高稅率3%征收，一年就是10%左右的持有成本，如此算來，一套原價100萬元的房子，即使7年內以200萬元賣出去，也基本無利可圖。

《財經國家周刊》記者在重慶市調查發現，從房產稅對于購房行為的影響來看，其對中小投資客和改善型購房者影響較大，因為這些人群稅負承受能力較低；但對于一些經濟實力較高的富人群體而言，目前的房產稅稅率設置還不能成為其放棄投資購房的理由。

但業內人士相信，隨著房產稅政策的深入推進和效應累加，房屋的空置率會逐步降低，房價暴漲將受到遏制，炒房的熱錢和游資也會萌生退意。

同時，房產稅改革還會對反腐作出某種貢獻，因為征稅之前，必須對全國范圍的住房進行登記、確權和估價，從而使個人名下的真實房產數量浮出水面。目前，住房和城鄉建設部正在極力推動40個重點城市今年實現個人住房信息全國聯網。這對一些隱匿財產的貪官震懾較大。

富人稅?

在許多國家，房產稅都是十分重要的稅種。除了在住房保有環節調控房地產、增加地方財政收入的功能外，作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段，房產稅更深層次的作用在于調整收入分配、縮小貧富差距。有學者認為，房產稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現在的個人所得稅。

在國家“十二五”規劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發展目標。這一目標的重要實現手段，就是通過稅收調節實現社會財富的二次分配。簡單來說，就是讓擁有更多房產、占有更多社會財富的公民繳納更多的稅費，以縮小貧富差距。

有學者認為，因為房產稅對自住房免征、對出租房低征、對空置房高征，因而其在本質上是一種“富人稅”。而向富人合理征稅，也恰恰是中國社會的現實需要。

目前，中國的社會財富有向富人集中速度進一步加快的趨勢。美林全球財富管理公司和咨詢機構凱捷此前曾發布《2009 年世界財富報告》披露，中國個人資產過億的富豪約5.1萬人。2009 年，中國內地富豪人數首次超過英國，上升至全球第四位。

這份報告還顯示，中國富豪最多的城市是北京，千萬富豪有14.3 萬人，億萬富豪有8800 人。其次是上海，千萬富豪有11.6 萬人，億萬富豪有7000 人。同時，目前中國已是世界上奢侈品銷量最多的國家之一。

而近年來富人財富暴增的一大現實因素，便是基于中國突飛猛進的城市化和經濟快速增長所帶來的房產增值。在這股洪流中，眾多的開發商和無數的炒房者、投資客被推上富人榜。根據“溢價歸公”的市場經濟原則，“向富人多征點稅”利國利民。