房產稅海外樣本

房產稅屬于國際上具有通行性的稅種， 世界上多數實行市場經濟的國家都征收房產稅。它被視為市場經濟的“必需品”。

綜合各國實踐， 房產稅制度大致可歸納為四種模式：一是將房產稅納入一般財產稅中課征；二是以個別財產稅的方式征收房產稅， 即實行單獨的房產稅制度；三是以個別財產稅的方式納入不動產稅( 主要是對土地和房屋等不動產合并征稅) 中征收；四是混合房產稅制度模式， 即同時實行上述兩種或三種房產稅制度模式。雖然模式多樣， 但只有第二種模式被視為是理論上嚴格意義的房產稅制度。

有研究認為，現代意義上的房產稅，最早出現在中世紀的英格蘭。房產稅屬于從價稅，大多數發達國家基本上采用房產和土地一并按照評估價值征收房產稅的做法。征稅對象的差異主要存在于發展中國家，有的國家只對土地征稅，有的國家僅對房屋等建筑物征稅。

對于房產稅的叫法各國不盡統一，有的叫財產稅，有的叫不動產稅，有的叫家庭稅，也有的叫房屋稅或物業稅。但不管怎么叫，其實質就是對房屋和支撐房屋的土地征稅。

當前，我國房產稅在地方財政收入中所占比重遠低于發達國家。將房產稅打造成地方財政收入支柱任重道遠。從征管手段來看，目前大部分發達國家已形成一套相對成熟的管理辦法和配套制度。借鑒外國經驗，根據自身實際建立一套完善的征管方案勢在必行。

美國：房產稅收支透明

作為當今世界上最發達的經濟體，美國房地產稅收體系已經過200多年的發展與實踐，在西方發達國家中比較完善，具有代表性。

在美國，房產稅是指將土地和房屋合并在一起直接征收的財產稅，也稱為不動產稅。美國房產稅以“寬稅基、少稅種”為基本原則。寬稅基，是指房產稅的稅基廣泛，除對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免征外，其他不動產均需征稅，以保證稅收來源的穩定。少稅種，是指稅收的種類少，在房地產保有環節只設置財產稅，避免因稅種復雜而導致重復課稅。

美國房產稅的課稅對象為房屋，計稅依據為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成：一是房屋本身的價值，二是土地的價值。房產評估工作由政府下屬的專業評估部門完成。如果在房產估價方面出現爭議，房屋業主還可以通過地方設立的仲裁程序提出申訴。

美國各州普遍征收房產稅。房產稅有七成被用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境。因其“取之于民、用之于民”，贏得美國納稅人的普遍信任，抗稅現象很少。

目前，美國大部分地區房產稅的稅率維持在0.8％~3％之間，尤以1.5%左右的稅率水平居多。房產稅稅率并非一成不變，通常是由地方政府根據每年的財政收支預算情況而定。在經濟發展水平較高的地區，房產稅稅率相應定得較低。反之亦然。地方政府每年都會將相應的財政收支預算和稅率標準公示于眾，充分體現公平透明的原則。

經過多年實踐，美國地方稅務系統已經形成一套高效的稅收征管程序，確保房產稅應收盡收。例如，有些城市規定，提早繳納房產稅的業主可享受一定的減免優惠，過期納稅的則會接到罰單，拒絕納稅的則可能被沒收房產。

同時，房產稅還與數項免稅優惠政策相連。比如在繳納稅率較高的個人所得稅時，征稅的稅基將視其已繳納的房產稅而做相應的扣除減免，從而間接鼓勵了房產稅的納稅行為。

英國：細分征稅級次

英國對不動產保有環節課征的房地產稅種，包括住房財產稅和營業房屋稅兩種。其中，住房財產稅（或譯為市政稅、家庭稅），是對房產所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產按照評估價值的一定比例征稅，是地方政府的重要稅收的收入來源。其歷史可追溯到1601 年伊麗莎白時期的貧困救濟法案中的家庭稅（DomesticRates）。

英國住房財產稅納稅人是年滿18 歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產者、住房租借人、法定的房客、領有住房許可證者和居民以及住房所有者。

由于英國是土地私有化國家，居民買了房屋就同時買了土地。因此，課稅對象包括兩部分，一部分是土地，另一部分是附著其上的建筑物和構筑物。計稅依據是納稅人擁有的一切居住房屋的評估價值，包括自用住宅和租用住宅。

住房財產稅稅率模式采用定額稅率，稅費按年度繳納。英國所有房屋根據其市場價值被劃分為A-H 八個級次，其中以D 級為基準稅級，其他檔次的納稅額分別是D 級的一定百分比或倍數。各級房屋的價值都是基于1991 年4 月1 日的市場價值。無論房屋價格升降，都不會低于1991 年房屋的市場價值，因而不必考慮現今房屋升值或貶值的問題。

根據這一稅收結構， 英國各地方政府只要確定D 級房產的應納稅額，再乘以稅收乘數，由此即可計算出A 級到H 級房屋的當年應納稅額。房產坐落區域對房產價值具有一定程度的影響，同樣的房產位于英格蘭比位于蘇格蘭的價值高，因此英格蘭、蘇格蘭及威爾士地區的房產價值級次劃分規定了不同的基數，但計算方法整體相同。

為保證公平，住房財產稅的等級評估由獨立的專門機構“評估局”——國稅與海關局下屬的評估辦公室機構（ValuationOff iceAgency）評估，而非地方政府的稅務部門評估。各等級住房財產稅的納稅額每年都會調整，從近年情況看，住宅稅納稅額呈逐年增長的態勢。

與美國大致相同，英國住房財產稅也大體被應用于公共事業開支。同時，英國住房財產稅有非常詳細的免稅范圍，如只由學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產是完全免稅的，空置的住宅也有最長6個月的免稅期，等等。

加拿大：區域化差異課稅

房地產稅是加拿大最古老的稅種之一，從英國對加拿大殖民統治時期就已出現，至今已經有超過130年的歷史。

據加拿大稅收基金會統計，在全加范圍內，超過80% 的財產稅收屬于房地產稅收入。自上世紀70年代以來，房地產稅在地方政府財政收入中所占比重一直在35%至40%之間。近年來，雖然這個比例有所下降，但房地產稅仍然在地方財政收入中起到舉足輕重的作用。

由于加拿大幅員遼闊，各地區之間經濟發展不平衡，各省和地方財政對房地產稅的依賴也不相同，因此各地對房地產稅征稅對象的定義也不盡相同，但通常來說，房地產稅的征稅對象是指土地、地上建筑物及永久構筑物。在一些省和地區，附著于房屋及土地上的機器、設備及其他固定物也被列入房地產稅的征稅對象；有的省還將電力、通訊、天然氣和石油管線等線性財產納入征稅范圍。

加拿大并沒有統一的房地產稅稅率，這是因為房地產稅是地方稅種，稅率由省或地方政府根據本地區財政需要而定。一般是省或地方財政管理部門先匡算出地方財政支出同房地產稅收入以外的其他收入之間的差額，進而確定年度房地產稅應納稅款總額，再依據應納稅款總額和轄區內應稅房地產評估價值總額的比例確定當年房地產稅稅率。

大多數房地產稅免稅規定都是通過省級立法強制實行的，地方政府（市政區）也有權力批準對特定財產給予免稅，如政府自用的房地產、學校、公立醫院、墓地或教堂。

加拿大還建立了科學有效的房地產稅估價制度，通過評稅確定計稅依據，計算機輔助批量評估系統也提高了評稅工作效率，減少了地方財政負擔，已經建成卓有成效的房地產稅評估爭端解決機制，保證了加拿大房地產稅評稅工作在100多年來能夠逐漸走向成熟，并成為世界上許多轉型國家效仿的典范。

日本：計稅標準三年一變

在日本房產稅框架中，主要有固定資產稅、都市規劃稅和事業所稅三大支柱。固定資產稅是1950 年日本稅制改革中，取代以前的房屋稅、地租以及就土地、房屋、船舶、鐵道等特定折舊資產所征收的稅。征稅主體是市町村政府。

固定資產稅與地租和房屋稅不同，屬于綜合稅。而且前者是以資產價格為課稅標準的財產稅，后者是按出租價格為課稅標準的收益稅。

日本房產稅屬于地方性稅收， 由地方政府來征收，采取普通的征收方式。在中央政府規定標準稅率和最高上限后，地方政府有權在合理的范圍內進行浮動，使地方政府具有很大的自主權。而且，對房屋保有環節進行征稅，屬于資產稅范疇，如果把房屋作為投機品將會加大其成本，增加風險，減少利潤，使房屋回歸到其使用的本原。

日本房產稅的課稅范圍較廣，固定資產稅中房產稅的課稅對象是城鄉各地域上的納稅義務人所擁有的房屋，包括住房、店鋪、工廠、倉庫及其他建筑，除去減免規定之外，凡是能增加房屋使用價值的附屬物均在課稅范圍之內。

課征范圍廣，這在培育居民納稅意識的同時，也使日本地方政府具有穩定的收入。

日本房產稅的計稅依據是作為征稅對象的房屋估定價格。估定價格是按照正常條件下房屋應有的交易價格來確定的時價。為保證稅負穩定和簡化征收手續，房屋計稅依據原則上實行基準年度的評估方式，即每三年估價一次。在此后的第二、三年中，除非有房產改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價。

韓國：綜合不動產稅調控房價

2001年至2004年間，為了打壓持續暴漲的房價，韓國政府推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是綜合不動產稅。

綜合不動產稅是在財產稅之上額外征收的稅種。征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元（約合337.42萬元人民幣）的家庭，稅率是1%至3%。但由于征稅的標的房價是市場價的60%至70%，實際稅率要低很多。

當時韓國已經有財產稅。比如一套1 億韓元（現韓元兌人民幣匯率約183:1）以上的住房每年要征收0.2%左右的財產稅。因此，綜合不動產稅一出，立即成為壓垮高房價的最后一根稻草。

推出一項新稅改措施并非易事。2005 年，綜合不動產稅一經推出，韓國政府就面臨強烈的抵制呼聲。保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”。其反對理由是，解決樓市問題應該從增加供給出發；該稅會被轉嫁反而增加買房者的負擔。

實行綜合不動產稅以來，韓國內部對該稅的褒貶不一。有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔。但總的來說，輿論傾向于認為開征綜合不動產稅利大于弊。

實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現7 年內首次下降。全國樓價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時，綜合不動產稅使得房主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。

韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還采取了其他一系列措施：擴大綜合不動產稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產交易流程的透明化以減少“陰陽合同”。通過這些舉措，加上外部環境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調整期。