“三調”、“三控”將成未來調控主線

當前形勢下，本輪房地產調控已經走到了關鍵時期。下半年，在保增長、控房價的艱巨任務下，中國房地產市場再次踏入敏感關口，而樓市調控政策的走向也引起多方猜測和關注。

事實上，我國的房地產調控曾經歷過多個階段。2004年至2008年9月間，房地產價格上漲比較快，政府對房地產市場的調控突出表現在“控”上，但因“控需求”、“控供給”的政策比較籠統，執行的效果也不盡理想。2008年9月后，受國際金融危機影響，國內經濟增長加速放緩，房地產政策重在“調”上，導致市場預期出現逆轉，行情急轉直上。2009年11月后，房地產市場調控開始進入“調”與“控”相結合的階段，有保有壓、差別對待的政策得到貫徹。為盡快遏制房價上漲的勢頭，出臺了包括“限購”、“限價”等政策措施，“控需求”、“控價格”成為2010年和2011年房地產市場調控的主基調，但自主性需求依然能夠得到政策支持。

進入2012年以來，面對錯綜復雜的經濟形勢，政府也在“調”與“控”上尋求新的平衡。從目前市場的情況看，“三調”和“三控”將成為2012年房地產市場調控的主線。

先說“三調”。首先調的是需求。我國房地產市場調控的歷程表明，房地產價格短期內的大幅度波動往往與住房合理需求被壓抑后又集中釋放有關。因此，引導合理的住房需求是促進房地產市場平穩運行的關鍵。2011年，為促進房價理性回歸，政府出臺了嚴厲的調控政策，也誤傷了部分自住性需求。2012年，鼓勵和支持這部分自住性需求有序釋放將是房地產政策的重點。二調政策。經過七八年的摸索實踐，我國已初步建立了差異化的住房需求管理政策。在房地產市場調控成果沒有鞏固的情況下，限制投機性需求的政策沒有調整的基礎，可以預料該政策將長期堅持下去。政策調整的核心是降低自住性需求購房者的成本，增加他們獲得金融支撐的可能性。而準入門檻暫時還沒有調整的壓力。三調結構。我國房地產市場調控的實踐表明，如果僅從需求端著手，房價高企的問題并不能妥善解決，需要同時增加供給。但僅僅增加供給總量，并不能保證供需平衡。今后一段時期內，政府在加大保障性住房建設力度的同時，將進一步采取措施，促進普通商品住房的開發，增加商品房供給。通過需求和供給的雙向調節，促進住房市場供求基本平衡，防止因供給不足導致后期房價反彈。

所謂“三控”，一是控價格。利用行政手段管控房價，雖然帶有計劃經濟的色彩，但不可否認的是，不論是兩限房建設，還是城市商品房限價令，都對平抑房價做出過重要貢獻。鑒于限價和限購具有一定的指標意義，在近期房地產市場出現回暖跡象的情況下，放開的條件還不具備，但最高限額的標準有調整空間。從長遠看，取消限價令符合市場經濟發展規律。二控底線。“限購”政策雖然飽受詬病，但對打擊投機性需求發揮了重大作用，是本輪房地產市場調控的底線，在房地產市場調控的經濟手段不健全、住房信息聯網建立之前，該政策工具不會輕易退出。三控預期。管理好房地產市場的預期，一方面要保持政策的穩定性和連續性，另一方面要及時澄清市場中的各種傳聞。今后一段時期內，伴隨著宏觀經濟形勢變化，政策微調將不可避免，預料政府部門將強化政策說明，防止信息被市場誤讀，正確引導市場預期。

總而言之，隨著我國房地產市場調控政策體系逐步建立，政府調控技能日益嫻熟，“調”與“控”將一直伴隨著房地產市場的發展，只不過在不同的宏觀經濟形勢下，“調”與“控”的重點、內容會有差異、有變化。