下半年房價將在糾結中筑底回升

近段時間，房價重新上漲的預期正在升溫。央行二季度調查也表明，未來三個月計劃購房的居民比重，創近一年半來新高。今年以來，中央層面的房地產政策基本上處于“真空狀態”，幾番強調堅持房地產調控不動搖；但地方政策早就HOLD不住了，紛紛微調政策。近兩個月，佛山放松限價、上海叫停外地單身購房等消息滿天飛，即便時有官員辟謠，仍是真假莫辨。

其實，房地產“政策底”去年四季度就已現形，今年以來首套房貸政策的放松，已證實了這一點。下半年房地產調控政策走向，取決于兩點。第一點，關系到經濟下滑程度。一季度GDP增幅僅8.1%，已經連續8個月回落。打破了之前官方和學者關于“一季度見底”的預期，二季度預計將跌破8%關口。經濟越低迷，則樓市調控越不可能加碼，房地產行業關聯幾十個上下游產業，客觀上存在“牽一發而動全身”的情況。預計宏觀經濟將在二季度或三季度真正見底，見底之前，不太可能出臺更嚴厲的樓市新政。

第二點，涉及房價變化。有種觀點說，下半年房價如果反彈，則本輪調控又將是無果而終。這一說法欠客觀，本輪房地產調控并非沒有效果，甚至可以說效果明顯。調控主要目標是抑制房價，去年10月開始，全國70個大中城市房價下跌，并持續至今，已超過8個月。而上一輪房價下跌，2008年8月至2009年2月，也只不過歷時6個月。當然，本輪房價下跌幅度，尚不及2008年那輪。隨著住宅成交量的持續反彈，近段時間，越來越多的新盤和二手房開始上調價格。調控效果已有所顯現，但房價尚未回歸至合理水平，三季度房價若保持不漲，則政策平穩，若止跌反漲，則政策存在進一步收緊的可能性。

從中央政策看，總體從緊，但緊中有松，所謂“松”是定向微調，主要針對首次購房者給予優惠。無論中央，還是地方，調整政策應有保有壓，“保”的是自住需求，不妨分兩步走：先是放松首套普通住宅政策，后是根據形勢需要，適度放松改善性的自住需求。當前，尚處于第一步，至于何時啟動第二步，還要看未來形勢演變。“壓”的是投資投機性購房需求，需要長期堅持這一方針，當前主要是通過限購和限貸等措施進行抑制，未來可優化方式，比如增加房產稅試點城市，再比如根據 40城市住房信息聯網情況，制定更科學、更合理、更精準的措施。

如果政策面基本保持穩定，則按一般性的市場規律，隨著成交量的持續增長，價格將會止跌反彈。價格反彈的早晚與強弱，與成交量反彈強度呈正相關。今年2月以來，主要城市住宅成交量趨于活躍，尤其是4-6月份的成交量，整體上已超過去年同期水平，或者至少超過去年四季度水平。所以，如果政策保持不變，或繼續穩中趨松，則房價下半年必將止跌反彈。

不過，即便是房價會反彈，也不可能是報復性的大漲。現階段情形與2009年不同。一方面，政策總體偏緊。2009年屬于大力度救市，如今政策確實已經見底，但假如房價在四季度之前就明顯上漲，則政策底部消失，有可能引來新一輪的政策打壓。

另一方面，當前企業仍面臨兩重困境：存貨高和資金緊。多數企業的住宅存貨量仍高，若以城市而論，則多數一二線城市的待售住宅處于近幾年的高位，預計要到明年上半年，才會重新回歸合理水平。資金面依舊緊張，當前的情況，已與2008年底的形勢相似，而且下半年也看不到開發貸款政策明顯放松。因此，即便是近幾個月成交反彈，開發商仍有很大的賣貨壓力。

總體而言，今年下半年，房地產市場的天平，仍不可能完全逆轉至賣方一側。房價震蕩式、糾結性筑底、反彈的可能性最大。