房企融資喜憂參半

隨著兩次降息和房地產回暖、房地產信托和開發貸項目“開閘”，房企融資環境改善的消息傳出。近日，有媒體援引信托公司人士的消息稱，有信托公司已經接到銀監會的通知，去年7月該公司被窗口指導叫停的信托，本月有機會重啟。記者從業內人士處了解到，自今年2月起，銀監會對房地產信托的審批從嚴變寬，但信托公司對此卻仍然謹慎。

對于房企另一資金來源——銀行開發貸未放松，仍實施嚴格的名單制。即使房企能夠發行債券或者得到信托和銀行貸款，但房企的融資成本增加依然比較明顯。

房地產信托審批放寬？

房地產信托遭遇嚴厲監管源自去年7月份。

2011年7月，銀監會證實，部分信托公司出于對自身風險控制的需要，暫停了部分業務。此后，銀監會要求信托公司對新增房地產業務采取事前報批，并對存續項目自查。這使得此前一路高歌猛進的房地產信托，自2011年三季度后開始收縮。包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等在內的20多家信托公司，暫停了房地產信托業務。

之后，業內一直關注何時重啟。

時至2012年第三季度，房地產信托產品到期兌付的年度高峰到來。據用益信托工作室的數據顯示，預計今年房地產信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元。其中3月是小高峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。

面臨如此巨大的兌付壓力，地產商的壓力可想而知，就在此時傳來了房產信托重啟的消息。

據某大型信托公司業內人士介紹，從今年2月份開始，房地產信托就開始審批放松。

用益信托工作室的數據顯示，今年1-6月，房地產信托產品在全部信托產品中仍然占較大比重，共成立327款產品，融資規模達701.61億元，占信托產品融資總規模比重為22%。但是在今年發行的集合信托產品中，房地產信托占比僅為20%，遠低于前兩年50%的份額。

但在業務上，信托公司維持謹慎態度。上述業內人士介紹稱，他們信托公司已經連續兩月沒有發行新的信托產品，期間有10個房地產項目已經過會，但最終企業高層未能放行。房地產是一個典型的政策市場，雖然現在市場已經開始回暖，但回暖是否能夠持續，回暖幅度有多大還未確定。現在很多信托公司對房地產信托業務持謹慎態度，也是在等待政策明朗后，再做判斷。

銀行開發貸仍緊

隨著信托審批的放寬，房企以往融資的另一條重要渠道——開發貸卻并未出現實質性放松。

“大行的信貸規模還是比較充裕的，但考慮到經濟形勢風險，從去年四季度，我們就開始了主動收縮，現在收回來的貸款，都很難再放出去。降息短期內也很難改變銀行的惜貸情緒，尤其是對政策風險很高的房地產領域放貸。”北京銀聯信總經理符文忠表示，四大行今年對房地產貸款的力度都有不同程度的削弱，但嚴格的名單制度仍在繼續。

但據媒體報道，部分中小銀行的相關人士認為，相較此前的無貸少貸，目前開發貸正在適度的回暖。

“關鍵還是在于房地產行情以及政策層面在最近一兩個月內發生的變化。相較年初，房地產銷售上去了，繼續投資的意愿也在加強。”業內人士坦承，在業績壓力更大、更加依賴息差生存的中小銀行、城商行看來，地產信貸并不算是風險最高、最難控的領域。

融資成本仍高企

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓則對記者表示，目前信托資產中直接與房地產有關的信托僅占28%，但貢獻著信托業60%左右的利潤。而信托融資也構成了房地產商融資的重要渠道。2012-2013年是房地產集中兌付的高峰期。開發商如果出現大面積兌付危機最終也會傷害到整個金融體系的資產安全，銀行資產中的開發貸占10%以下。因此，地產項目信托如重啟，銀行對開發貸也有可能進一步松綁。

但是房企融資的成本沒有下降。據鏈家地產市場研究部監測，銀行貸款，債券發行以及信托融資的成本和融資條件同比有所變化，2012年上半年房企負債平均年利率由去年同期的9.02%上漲到9.58%，上升0.56個百分點，負債平均期限則由2011年同期的3.3年下降到目前的2.8年，平均減少半年。即使房企能夠得到銀行貸款，債券發行和信托融資等融資方式支持，其融資成本依然較高，而負債期限則明顯降低，對于房企資金周轉的要求較高。

鏈家地產市場研究部研究員陳雪認為，從融資規模，融資方式，融資成本以及負債期限變化等都可以看出，即使3月以來市場出現持續回暖，房企融資難度依然沒有降低。

預計下半年房企融資難題依然難解，存貨變現依然是房企最直接現金來源。而融資難度和融資成本增加也會推動房企降價走量。