萬柳地塊疑云

一塊不到6個標準足球場大小的土地，最多能值多少錢？萬柳地塊的競拍結果給出了答案：26.3億元。

溢價率達40.9%的成交價26.3億元，不僅創北京年內成交總額新高，同時，除去1.64萬平米回購房成本外，該地塊41500元/平米的樓面價也創歷史新高，最為引人關注的是競價現場激烈程度令業界嘩然。然而，就在萬柳地塊出爐前后，各種圍繞著土地、企業、房子的傳聞也不絕于耳。

民企“擂臺戰”

7月10日，未拍先熱的項目海淀區萬柳居住用地，在經過46輪現場競價和327輪激烈的回購房面積競報后，由民企開發商中赫集團最終以26.3億元勝出。而與此前各媒體對地塊摘牌開發商的窮追猛擊不同，此次媒體對競拍現場央企的“欲拍又止”似乎更感興趣。

在萬柳地塊開拍當日，《人民日報》刊發的時評《央企應推動樓市健康發展》就已經為央企的“集體失聲”埋下了伏筆。文章稱“央企的一舉一動容易被認為是政策變動的風向標。如果央企開始頻頻參與‘地王’爭奪，可能被市場解讀為房地產調控放松的信號，影響整個房地產調控的大局。”該文也被業界解讀為勸誡央企不要參加萬柳地塊爭奪的信號。

正如業界猜測的一般，在競價現場，類似招商局地產、華僑城等央企至始至終均未舉牌；中冶、中建地產等有央企背景的企業，也在競拍價一路走高的情況下先后退出；而一向對國家調控政策持支持態度的萬科，更被業界笑稱是來“打醬油的”，“為競拍繳納的巨額保證金，如存在銀行，產生的利息都將不少。”業內人士如是說。

除《人民日報》公開發文外，開拍之前，各種坊間的輿論也甚囂塵上。有消息稱，龍湖、融創已對競拍價格上限達成口頭默契，而在競拍開始前半小時，保利地產北京公司發表聲明稱，考慮到國家對房地產調控的要求，決定退出競拍，最終保利與融創聯合體僅由融創單獨應戰。雖然保利方面未作更多解釋，但有業內人士透露，國資委已向央企傳達不要拿地王的命令，如果拿地王，國資委將嚴格審查央企的資產負債比例，一旦負債率過高，將嚴格控制其貸款。

也就是在這傳聞中的“限購令”下，盡管共有萬科、中赫、懋源、龍湖、融創、中化方興、中冶、華僑城、中建九龍倉聯合體、招商地產等10家大房企參與現場競拍，但在由懋源地產報出26.3億元達到該地塊設定的價格上限，將競拍帶入回購房競報環節之后，萬科、招商、中建九龍倉聯合體、中冶4家房企均交牌退出第二輪競爭，參加回購房面積競報的企業也由10家減少為6家。

回購房競報環節實際上成為了中赫和融創兩家民企之間的“擂臺戰”。中化方興在前幾輪象征性的兩次舉牌之后，便選擇了沉默，龍湖也在隨后的競爭中停止了舉牌。回購房競拍自第145輪開始，中赫、融創兩家房企便交替舉牌，在兩家企業“單挑”182回合之后，最終在327輪由中赫置地報出1.64萬平米的回購房面積，摘得萬柳地塊。

競拍結束后，融創中國董事長孫宏斌在微博上對中赫表達了祝愿，“祝賀中赫競得萬柳地塊，這塊地是非常稀有的優質地塊，相信中赫能做出好產品來。”但孫宏斌同時指出，“市場有很大的不確定性，每個人必須自己做判斷，自己承擔風險。”

售價或超十萬

即便是萬柳地塊的掛牌起始價2.4萬元/平方米，也已經是北京市近年來少有高的地價地塊之一。

在北京住宅用地市場上，成交單價超過萬柳地塊掛牌起始價2.4萬元/平米的宅地僅有3宗，包括2010年的中國兵裝薊門橋地塊、遠洋大望京地塊，以及今年4月成交的東直門香河園地塊。而最終4萬多元/平米的成交樓面價，也超過了前兩年成交的北京地王海淀薊門橋地塊和順義天竺22號地。

從如此之高的地價看來，該地塊項目建成后，售出天價也不足為奇。反觀萬柳地塊二手房價格，也多在5萬元/平米至8萬元/平米之間，周邊的高端社區萬城華府當前售價更在8萬元/平米以上。

雖然中赫置地CEO孫鵬表示，中赫在競標之前，已做過精細測算，對該項目中赫只追求合理利潤。但結合土地價格、回購房面積及建安成本，有業內專家已為該萬柳地塊項目作出預測：建筑面積7.74萬平方米，土地總價26.3億，加之以1萬元/平米回購的1.64萬平米回購房面積，“項目每平米售價10萬，才有賺頭。”

事實上，敢于拿如此高端地塊的中赫置地，本就是一家專注高端住宅開發的房企。名噪京城的釣魚臺七號院就是其旗下的高端項目之一。去年，釣魚臺七號院一棟樓均價達到30萬元/平米，既刷新了北京住宅單價紀錄，同時也是中國單價最貴的房子。

巧合的是，就在萬柳地塊開拍前不久，沉寂了半年的釣魚臺七號院也連開兩單。北京市建委網站顯示，該項目在6月30日以16萬元/平米的單價，售出一套360平方米的住宅，總成交額為5760萬元。7月5日，該項目又以16.5萬元/平米的單價，售出一套619平方米的住宅，總成交額約1.02億元。

據公開數據顯示，釣魚臺七號院在2011年共售出12套，總成交金額4.55億元，成交均價為10.1萬元/平米，其中最高單價為14.6萬元/平米。截至目前該項目已售出88套，僅剩最后19套。此外，中赫在北京開發的項目還包括朝陽區來廣營板塊的北緯40°，當前其二手房的均價為2.6萬元/平米左右。

回購房存疑

不僅萬柳地塊本身引起了業內關注，伴隨著地塊配建的16400平方米的回購房，同樣成為了熱議的話題。

據萬柳地塊出讓文件規定，配建的回購房由海淀區海淀鎮人民政府進行回購，回購價格為1萬元/平米。文件同時規定，回購房建設標準應與整個小區一致。而至今，海淀區有關方面仍未對回購房處理方案，做出任何明確表示。

實際上，近期接受網上報價的房山長陽西站5號地，以及今年4月成交的東直門香河園地塊，在出讓階段都規定競價觸頂后，現場均競報公租房面積，金茂府、徜徉集等項目也都有保障房或廉租房配建指標。

“回購房不同于保障房。”一位業內人士向記者表示，相對于保障房等必須配給固定人群，回購房則可由政府部門自由支配。

對于回購房的去向問題，雖然相關部門人士表示具體情況還不清楚，但已有業內人士猜測回購房或用于填補政府資金缺口。

盡管接近中赫人士表示，一切還要聽從相關部門安排，但據一位接近政府人士透露，六郎莊地區政府機構資金平衡壓力較大，萬柳地塊26.3億的土地出讓金未必能滿足平衡需要，不排除政府未來回購后再作為商品房出售的可能。

“配建住房本應是為了保障民生問題而興建的住房，如果政府有關部門以此牟利的話，將使配建住房‘變味’。”有業內人士如是說。

地塊效應有限

在萬柳地塊競拍前4天，自去年11月22日開始掛牌競價的地鐵房山線長陽西站5號地01-06-02等地塊二類居住及商業金融用地，也終于有人報價。對此，有業內人士預測，萬柳地塊或帶動北京土地市場復蘇。

“萬柳地塊有其特殊性，其區位環境以及周邊市場有支撐高地價的硬性條件。”北京中原研究部總監張大偉表示，當前北京土地市場仍處于淡季，有些優質地塊依然冷清，但鑒于后市又將有部分優質地塊面世，土地市場將有可能緩慢復蘇。

而據北京市土地整理儲備中心數據顯示，目前共有9個地塊正在出讓，其中6塊競價已經開始，并且這6個地塊均有報價。而近期將有北京市朝陽區霞光里5號、6號商業金融用地、北京市大興區舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業金融用地項目等優質地塊陸續上市。

“近兩月樓市成交回暖明顯，開發商通過以價換量也已有所收獲，但當前就談及大規模拿地還為時過早。”有業內人士這樣表示，“存量房的消化依然是當前房企的首要目標，萬柳地塊效應實在有限。”