誰捂熱了樓市？

樓市已熱，這并不是一個疑問，而是一種現(xiàn)實。面對突如其來熱得燙手的房地產(chǎn)市場，再回顧年初售樓處的門可羅雀，一份疑問不禁油然而生：到底是誰捂熱了樓市？

當(dāng)逐條回放近段時間樓市的諸多“剪影”之后，你我或許都會由衷的感嘆，在捂熱樓市的這盤棋中，誰都有可能是其中的一枚棋子。

“再不買就漲了”

據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年6月22日至24日的3天端午小長假中，全國主要的54個城市新房合計簽約套數(shù)為17198套，較“五一”小長假的12232套上漲了40.6%，同比去年的端午小長假，上漲幅度更是達(dá)到了103%。

于此同時，業(yè)內(nèi)人士也紛紛指出，6月以來，樓市的“價格底”和“政策底”似乎都已形成，繼“金三”、“銀四”、“紅五”之后，剛需購房者的階段性釋放，進(jìn)一步染紅成交數(shù)據(jù)。

實際上，就在業(yè)界議論剛需是如何撐起這一輪市場成交之時，許多有著迫切購房需求的購房者，已經(jīng)將積攢多年的存款換做了一張張房產(chǎn)證明。

暫時還在薊門橋政法大學(xué)附近租房居住的趙女士，端午假期終于圓了自己多年的一個心愿，在北京買了一套屬于自己的房子。據(jù)趙女士介紹，雖然現(xiàn)在她還不到30歲，可是已經(jīng)工作了六七年了。“大學(xué)畢業(yè)來北京之后，就一直在一家民營企業(yè)做財務(wù)工作，這幾年也攢下了二十多萬元，今年總算是在北京安家了。”而趙女士所說的家，就在近期熱銷的通州區(qū)華業(yè)東方玫瑰項目。“90平米的戶型，14000元/平米左右，總價不到130萬。父母支援了一部分錢，加上自己的積蓄，總算交齊了首付款。”趙女士感慨，“還好出手及時，聽說現(xiàn)在很多房子都漲了。”

而至今仍沒有北京戶口的趙女士，也十分慶幸自己多年沒有跳槽，“雖說工作年限是夠了，但一跳槽，社保就有可能會斷交，也就沒有購房資格了。”

類似于趙女士這樣的購房者其實并不在少數(shù)，在樓市“限購”政策要求未取得北京戶口的購房者必須提供“連續(xù)五年繳納社會保險和個人所得稅證明”以來，隨著時間的推移，有購房資格的人數(shù)正逐步增加。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前擁有購買資格的外來剛需人群實際上已經(jīng)成為了購房者的主力。

不僅首次置業(yè)的剛需人群主導(dǎo)著樓市的成交，剛改人群也盼望著在房價的低點換一套更合適的房子。

家住回龍觀小區(qū)的馬先生，不久前就在人民大學(xué)附近買了一套三居室。馬先生表示，這一次換房的主要原因，是為即將面世的小寶寶創(chuàng)造一個更好的環(huán)境。“相比較原來的社區(qū)，人大附近教育資源豐富，更便于為孩子提供一個良好的教育環(huán)境。同時，現(xiàn)在也算住在城內(nèi)了，上班也更方便了。”在馬先生看來，這一次的換房也正是恰逢其時，“原來一直關(guān)注城內(nèi)的二手房信息，沒想到我現(xiàn)在買的這個房子在4月份真的降了20萬，當(dāng)時就果斷出手了。”馬先生同時向記者表示，“現(xiàn)在想想還有些后怕，如果換做現(xiàn)在才出手，至少得多付30萬左右。”

購房恐慌端倪顯現(xiàn)

正如多數(shù)業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常討論的一般，縱使有多種利好因素促進(jìn)樓市回暖，但事實上能夠直接促成大規(guī)模成交的，還是購房者對漲價心理預(yù)期的增強。而耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武也在6月底的一次論壇上明確表示，之所以五六月份房地產(chǎn)市場能夠量價齊升，主要還是大多數(shù)人想搶在房價進(jìn)一步上漲之前，搶先去購房造成的。

同時，也有業(yè)內(nèi)專家指出，樓市變化，“量在價先”。一般來說，成交量持續(xù)變化三個月到半年左右，房價就會出現(xiàn)趨勢性轉(zhuǎn)變。而自四五月份開始，北京市住房成交出現(xiàn)環(huán)比上漲以來，購房者的恐慌情緒正在吞噬著這個市場。

張大偉向記者表示，五六月份新建商品住宅成交兩次破一萬套大關(guān)，“相比年初市場的冷清，正是對漲價的恐慌，直接促使了這部分人群在近期購房。”

實際上，最為關(guān)心房價的也正是剛改和剛需人群。“資金相對雄厚的購房者，更關(guān)心樓盤區(qū)域、位置、檔次等因素，如果看到合適的，并不會刻意選擇入手時機。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“但剛改和剛需人群，則更看重價格，這也正是最近價格稍漲，這些人群便踴躍購房的原因所在。”

值得注意的是，在年初一二月份北京市場剛需人群還占到總體購房者的80%至90%的比例，但到了6月份，剛改購房者已占到總購房者比例的50%至60%。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，剛改購房者比例自年初以來，一直呈上升趨勢。

“總價較低能吸引剛需入市，反之，剛需的恐慌入市，也正在拉動樓市價格的上漲。”有業(yè)內(nèi)人士這樣表示，當(dāng)前許多樓盤已經(jīng)有了明顯的漲價動作。

據(jù)《北京商報》報道，北京通州京貿(mào)國際城項目，年初價格僅為1.38萬元/平方米，7月3日開盤時均價漲至1.6萬元/平方米。與之相鄰的月亮河御泉公館，對外報價為2.8萬元/平方米，比此前的1.9萬元/平方米上漲明顯。而據(jù)記者了解，類似于長陽、大興等剛性需求集中區(qū)域，六七月份的售價也較之年初普漲了20%左右。

此外，正是源自這“恐慌效應(yīng)”，許多開發(fā)商一手導(dǎo)演的“熱銷”現(xiàn)象，也讓部分購房者“慌不擇路”。

有媒體報道，南京一家開發(fā)商宣稱，首次開盤日就出現(xiàn)客戶提前一天到售樓處門口排隊等待開盤的現(xiàn)象，致使其不得不臨時調(diào)整開盤時間，而事實上，該樓盤認(rèn)購與成交相加，總共不過84套。雖然，與其200余套的總推房量相比，成交程度遠(yuǎn)夠不上“熱”，但這近百套的銷售成績，也在一定程度歸功于購房者的恐慌。

寬松信貸助推

雖然購房者的恐慌情緒被開發(fā)商津津樂道，但從政策層面而言，寬松的信貸政策也確實是助推樓市“艷陽天”的巨大引擎。

“以貸款100萬，20年付清為例，兩次降息后月還貸成本減少近300元。這的確是考慮買房的動力之一。”一位購房者如是說。除去月供成本降低之外，央行的幾次降息更重要的影響則是改變了樓市走向的預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士表示，“降息信號傳導(dǎo)的宏觀政策信號十分明確，很多投資客認(rèn)為樓市調(diào)控已經(jīng)觸底，房價將因此回升，而近期樓市已經(jīng)出現(xiàn)投資客回潮的現(xiàn)象。”

幾乎與降息同時變化的利率下調(diào)，也是樓市里的“一把火”。6月7日，央行發(fā)布文件調(diào)整首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。據(jù)悉，目前普遍執(zhí)行0.85至0.9倍利率，這相當(dāng)于房價下降8個百分點。

記者從銀行相關(guān)人員了解到，當(dāng)前農(nóng)業(yè)銀行只要客戶貸款超過70萬元，就可給出基準(zhǔn)利率8.8折的優(yōu)惠，貸款在70萬元以下則是基準(zhǔn)利率的9折；建行的房貸利率最低可達(dá)8.5折；而中行和工行分別按基準(zhǔn)利率的8.8折和基準(zhǔn)利率執(zhí)行。另據(jù)了解，浦發(fā)、廣發(fā)、招商等銀行也基本按照0.85至0.9倍利率執(zhí)行貸款。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)貸、信托等融資渠道口徑明顯放寬，各地政策微調(diào)，也是促成樓市此輪熱銷的重要原因。

“預(yù)計近期寬松的貨幣及信貸政策會持續(xù)下去，樓市成交也會被這些政策繼續(xù)助推。”郭毅向記者表示，無論是購房者，還是開發(fā)商、政府都在有意或無意地拉動著當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場。