遠洋的激進“后遺癥”

早些年財大氣粗的遠洋，近段時間不僅在土地市場鮮有動作，在資本市場更是廣求開源。有業(yè)內(nèi)人士表示，被多個地王項目所拖累的遠洋，目前已進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。

積極“開源”

6月15日，遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，遠洋獲得由多家銀行組成的財團提供的本金額約6億美元的3年定期貸款融資。

根據(jù)遠洋的規(guī)劃，這筆融資將用于現(xiàn)有定期的貸款的再融資及撥付本集團的一般營運資金需求，其中，一般運營資金需求就包括遠洋在國內(nèi)的任意房地產(chǎn)開發(fā)項目。

此外，該筆融資還有其他方面的要求。根據(jù)融資協(xié)議，若中國人壽保險股份有限公司及南豐集團合起來不再是遠洋地產(chǎn)的股東或不再實際持有高于遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股本的30%；或者中國人壽保險股份有限公司或南豐集團都并非遠洋的單一最大股東時，該項的融資即構(gòu)成一項違約事件。

據(jù)悉，該筆6億美元的貸款將包括不同的幣種。有消息稱，此次承貸行包括中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、匯豐控股及恒生銀行，而中國銀行、匯豐控股將提供人民幣貸款。對于該銀團貸款的獲得，有分析師稱，6億美元的貸款在一定的程度上可以緩解遠洋今年到期的短期負債壓力。

事實上，在今年更早一些時間，遠洋已通過出售部分項目股份獲得資金回流。除去今年1月6日，遠洋以2.3億美元向香港太古地產(chǎn)出售雙方在成都的一家合資公司31%的股權(quán)之外，4月28日，遠洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，遠洋地產(chǎn)間接全資附屬公司北京萬洋以1.41億元向國壽投資出售北京CBDZ13地塊合營公司20%的股權(quán)。完成出售后，國壽投資、中國人壽資產(chǎn)管理及北京萬洋分別擁有該項目股權(quán)由之前的51%、19%、30%變?yōu)?1%、19%、10%。

雖然遠洋地產(chǎn)此番交易所獲資金并不多，但業(yè)內(nèi)普遍表示，在地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張的形勢下，遠洋地產(chǎn)選擇“割肉”是明智之舉。“畢竟CBD地塊的后期投入不是小數(shù)目，投資回報周期較長。”遠洋地產(chǎn)方面也表示，CBD地塊部分股權(quán)出讓后，“遠洋地產(chǎn)估計累計獲得收益約2100萬元，擬使用所得款項凈額作公司一般營運資金用途。”

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，今年遠洋需要償還的到期短期債為145億元，截至2011年底，遠洋現(xiàn)金資源共計約人民幣124.17億元。

地王之困

資金緊張是當下房企普遍面臨的問題，遠洋地產(chǎn)因前幾年高頻次拿地，尤其是拿了幾個“地王”項目，令其在房地產(chǎn)調(diào)控形勢之下頗顯尷尬。但面對外界猜測遠洋近期出售項目股權(quán)及融資，是由于資金鏈緊張所致的質(zhì)疑，遠洋方面卻表示并不認同。

遠洋地產(chǎn)總裁李明表示，公司財務(wù)報表中的負債部分，一部分是真正的負債，還有一部分是企業(yè)正常運營中收到的預(yù)付款，“如果有息負債沒有漲，總負債漲了，那遠洋就好了”。而李明近期也曾公開表示，“目前遠洋有息負債在300億元上下規(guī)模，而凈資產(chǎn)規(guī)模在340億元左右，處于正常水平”。

“事實上，2010年和2011年這兩年，遠洋的情況并不好。但就目前情況看來，遠洋已經(jīng)挺過了最困難的時期。”一位熟悉遠洋人士向記者表示。

作為2007年至2009年的北京市場銷售三連冠，曾經(jīng)風(fēng)光無限的遠洋在近兩年確實因為屢屢的決策失誤，險些“翻船”。

2009年12月，遠洋地產(chǎn)以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王，折合樓面價18000元/平米，此價格甚至高于周邊某些樓盤的成交價。在去年9月和11月，該地王項目遠洋天筑有過兩次開盤，其9月開盤初期最高價為47000元/平米，但兩個月之后，開盤均價每平米就下調(diào)了1萬元。據(jù)北京住建委網(wǎng)站信息顯示，其第一次拿證成交27套的成交均價為25000元/平米左右，與擬售均價比接近“腰斬”。

2010年3月，遠洋又以40.6億元拿下大望京1號地塊，折合樓面價約為27000元/平米左右。頗具戲劇性的是，在大望京1號地塊成交僅3天后，保利以不足18000元/平米的樓面地價拿下了大望京4、5號地。半年后，大望京3號地塊成交單價更是縮水至7695元/平米。也就是這兩次標志性的拿地事件，遠洋的拿地動作被戲稱為業(yè)內(nèi)的“反向指標”。

幾乎與望京地王同時，遠洋又以19500元/平米的樓面價，購得青島工人療養(yǎng)院地塊，并成為青島的單價地王，而此地塊如今仍處于挖地基階段。

在2011年期間，遠洋更是在全國多次出手拿地。為開拓上海市場，遠洋在10天內(nèi)連拿兩幅地塊，其中上海寶山區(qū)地塊耗資31.3億元，溢價率高達89.6%。在多位業(yè)內(nèi)人士看來，其包括上海、青島在內(nèi)的多地塊“肯定是買虧了”。

值得慶幸的是，遠洋幾年前購置的土地當前已進入上市周期。近期，遠洋·萬和公館、遠洋LAVIE二期、大連鉆石灣、撫順遠洋城、天津遠洋風(fēng)景等項目已陸續(xù)入市，而6月9日，遠洋·萬和公館以50000元/平米的均價開盤，當日2個小時即簽約8.2億元。

“遠洋地產(chǎn)今年的資金鏈是很安全的。外界認為遠洋地產(chǎn)手里有高價地、銷售額沒有快速增長，有到期債務(wù)，三個加起來得出資金鏈緊張的觀點，只是理論上的結(jié)論。”李明近期對媒體表示，實際上遠洋當前的凈借貸比保持在0.6上下，屬于很正常的水平，今年并沒有大量的應(yīng)付土地款，也沒有閑置土地。“所有資金支出大部分是在建支出，自己內(nèi)部是可控的。”

擯棄“冒進”

有業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到遠洋近幾年拿地、產(chǎn)品定位、銷售策略等問題，加之項目周期、實際去化率、利潤率等因素，就算近期有多個項目熱銷，遠洋仍舊難以“緩過氣來”。

實際上，至年初以來，不僅拿地動作趨于保守，在戰(zhàn)略規(guī)劃上，遠洋也摒棄了前幾年冒進的態(tài)度。

據(jù)遠洋方面數(shù)據(jù)顯示，截至今年初，集團擁有近2400萬平米面積的土地儲備，分布在19個經(jīng)濟高速發(fā)展城市，且項目均位于市區(qū)內(nèi)或交通樞紐位置。

對于近期是否會有繼續(xù)購入土地的問題，遠洋方面向記者表示，遠洋地產(chǎn)土地開發(fā)規(guī)模控制在可以保證未來3-5年的發(fā)展，對于行業(yè)的低迷態(tài)勢，遠洋地產(chǎn)在前期的發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)做好充分的預(yù)期和應(yīng)對準備。“如果沒有特別合適的土地，短時間內(nèi)應(yīng)該不會考慮。”一位熟悉遠洋的人士告訴記者。

“目前，遠洋地產(chǎn)全國性的布局已經(jīng)完成，未來將堅持深耕二三四線城市，項目布局以沿海沿江城市發(fā)展為主，原則上沒有迫切需要進入新城市的需求，而是深耕已進入?yún)^(qū)域。”李明表示，下一階段，遠洋地產(chǎn)將高度重視現(xiàn)金流的管理，控制新項目土地支出。

實則，早在今年初，遠洋地產(chǎn)就提出“穩(wěn)健經(jīng)營、兩手準備”的資金戰(zhàn)略準則，并落腳在“控制兩個規(guī)模”上。第一個是控制總資產(chǎn)規(guī)模，即不盲目地投資和盲目地增加土地儲備；第二個是要控制有息負債規(guī)模。

關(guān)于遠洋戰(zhàn)略上的調(diào)整，有業(yè)內(nèi)人士指出，當企業(yè)規(guī)模迅速擴大后，更應(yīng)該注重對成本的控制，而遠洋現(xiàn)階段的調(diào)整，也將有助于其認清成本控制的重要性。而李明也表示，企業(yè)發(fā)展到一定階段，必定會結(jié)合當時的社會、經(jīng)濟和政策環(huán)境，重新審視自身品牌甚至考慮轉(zhuǎn)型的問題。“當前考慮品牌轉(zhuǎn)型的最大原因是基于自身戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營理念、運營模式等的變化，因為這些變化必然會出現(xiàn)品牌的匹配性和適應(yīng)性的問題。”